Η ώρα της «μεγάλης αναβαθμολόγησης» στις αξίες των εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη, τη Μέση Ανατολή και την Αφρική (ΕΜΕΑ) πλησιάζει. Αυτό προβλέπει η Fitch Ratings σε draft ως αποτέλεσμα της εξελικτικής διαδικασίας από τις γρήγορες αυξήσεις των επιτοκίων και τον υψηλό πληθωρισμό, που διαρκούν από το 2022.
Σύμφωνα με τη Fitch, ορισμένοι κλάδοι ακινήτων θα αντιμετωπίσουν δυσμενείς προοπτικές, οι οποίες θα μπορούσαν να παρατείνουν αυτή την περίοδο προσαρμογής. Ωστόσο η πτώση των αξιών από την κορυφή έως το κατώτατο όριο τους θα κατασταλάξει όταν το περιβάλλον των επιτοκίων και του πληθωρισμού θα είναι πιο ξεκάθαρο.
Οι τομείς της βιομηχανίας και των κατοικιών προς ενοικίαση έχουν ισχυρά θεμελιώδη μεγέθη, η εμπορική στέγη στο λιανικό εμπόριο έχει φτάσει σε ιστορικά χαμηλά ενώ η κατάσταση θα είναι δύσκολη για τα μεσιτικά γραφεί.
Η βιομηχανία και η εφοδιαστική έχουν ευνοϊκές μακροπρόθεσμες θεμελιώδεις συνθήκες ανάπτυξης, συμπεριλαμβανομένης της συνεχιζόμενης ζήτησης για αποδοτικούς χώρους, της αύξησης των επενδύσεων on-shoring και αυτοματοποίησης, των πλεονεκτημάτων των νέων κτιρίων που παράγουν ενέργεια και της περιορισμένης διαθεσιμότητας γης. Ομοίως, τα ρυθμιζόμενα περιουσιακά στοιχεία κατοικιών προς ενοικίαση έχουν μελλοντικές αυξήσεις των μισθωμάτων που συνδέονται με τον πληθωρισμό και η δυναμική της προσφοράς και της ζήτησης υποστηρίζουν θετικές μακροπρόθεσμες προοπτικές.
Σε ότι αφορά στα μεσιτικά, αυτά αντιμετωπίζουν τις πιο δύσκολες προοπτικές, καθώς αποδυναμώνονται από τις νέες εργασιακές συνθήκες, τις μη προνομιακές τοποθεσίες, τα αυξανόμενα ποσοστά κενών χώρων και την ανάγκη για πράσινες επανεπενδύσεις για να εξασφαλιστεί η επιτυχής επαναμίσθωση.
Τα πρόσφατα αποτελέσματα έχουν επηρεαστεί από αυτή την αναπροσαρμογή. Οι αποδόσεις αποτίμησης στη βιομηχανία και τα logistics, μια κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που προηγουμένως είχε υψηλές αξίες λόγω του επενδυτικού χρήματος που εισέρρεε σε αυτήν, είχαν μετατοπιστεί προς το 4,5%-5,0% έως το τέλος του 2022 από τόσο σφιχτό 3% το 2020 και το 2021, ιδίως στην ηπειρωτική Ευρώπη. Οι ετήσιες αποτιμήσεις ορισμένων εταιρειών βιομηχανικών ακινήτων και ακινήτων logistics περιλάμβαναν μια μετατόπιση της απόδοσης κατά 15%-20% και η εκτιμώμενη μείωση περιορίζεται στο 8%-15%.
Για όλους αυτούς τους τομείς, οι αξίες αυτών των περιουσιακών στοιχείων έντασης κεφαλαίου πρέπει να αλλάξουν, επειδή η χρηματοδότησή τους είναι πλέον πιο δαπανηρή και τα κεφάλαια που χρησιμοποιούνται μπορεί να μην αντισταθμίζονται πλήρως από τις υψηλότερες τιμές των ενοικίων. Αυτό εξαρτάται επίσης από τη δομή χρηματοδότησης κάθε ιδιοκτήτη ακινήτων. Για παράδειγμα, τα περιουσιακά στοιχεία κατοικιών προς ενοικίαση, τα οποία αποτιμώνται με χαμηλές αποδόσεις, είναι πιθανότερο να χρηματοδοτούνται με επίπεδα χρέους που ποσοτικοποιούνται με βάση την προκύπτουσα κάλυψη των τόκων, παρά με συμβάσεις δανείου προς αξία.
Σε ένα περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων, οι εταιρείες ακινήτων που αξιολογήθηκαν από τον Fitch είχαν μακροπρόθεσμο χρέος με χαμηλά επιτόκια, κυρίως σταθερά, με μικρή μόνο έκθεση σε κυμαινόμενα επιτόκια. Καθώς το χρέος προβλέπεται να αναχρηματοδοτηθεί με υψηλότερα επιτόκια, τα μερίσματα θα μειωθούν και, για ορισμένους εκδότες, οι δείκτες κάλυψης τόκων θα μειωθούν σταδιακά μέχρι το 2026. Ωστόσο, πολλές εταιρείες είχαν μετριάσει τις ανησυχίες για τον επικείμενο κίνδυνο αναχρηματοδότησης.
Ορισμένες εταιρείες είχαν προηγουμένως μειώσει τα στοχευόμενα όρια δανείου/αξία (LTV), γνωρίζοντας ότι τα χαμηλά επιτόκια και οι υψηλές αξίες των ακινήτων θα άλλαζαν κάποια στιγμή. Άλλες εταιρείες θέλουν τώρα να απομοχλεύσουν γρήγορα τη μόχλευση, κάτι που θα μπορούσε να είναι δύσκολο σε μια περίοδο με μικρή συναλλακτική δραστηριότητα και όπου οι αξίες αναπροσαρμόζονται. Η απομόχλευση μπορεί να περιλαμβάνει την άντληση νέων ιδίων κεφαλαίων και τη διάθεση περιουσιακών στοιχείων. Οι αναγκαστικές εκποιήσεις δημιουργούν προβληματικές πωλήσεις και θολώνουν τις αποτιμήσεις της αγοράς. Ωστόσο, οι ορθολογικοί αγοραστές θα εξετάσουν τα μακροπρόθεσμα χαρακτηριστικά αυτών των περιουσιακών στοιχείων κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου επαναπροσδιορισμού.
