Από την 1η Ιανουαρίου 2026 όλα τα ενοίκια στην Ελλάδα –κατοικιών και επαγγελματικών χώρων– πρέπει να πληρώνονται αποκλειστικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού, αλλιώς δεν θα αναγνωρίζονται φορολογικά. Η ρύθμιση φέρνει βαθύ ανασχηματισμό στην αγορά μισθώσεων, με bonus για όσους συμμορφωθούν και σημαντικές απώλειες για όσους επιμείνουν στα μετρητά.
Με το άρθρο 210 του νόμου 5222/2025, από την Πρωτοχρονιά του 2026 η πληρωμή ενοικίων σε μετρητά βγαίνει ουσιαστικά εκτός νόμου για φορολογικούς σκοπούς. Κάθε μίσθωση, είτε αφορά κατοικία είτε επαγγελματικό ακίνητο, πρέπει να συνοδεύεται από ρήτρα τραπεζικής πληρωμής και η καταβολή να γίνεται σε δηλωμένο IBAN του εκμισθωτή, ώστε να αναγνωρίζεται από την Εφορία.
Υποχρεωτική τραπεζική πληρωμή και ρήτρα στα μισθωτήρια
Κεντρικός στόχος της ρύθμισης είναι η πλήρης ιχνηλάτηση των εισοδημάτων από μισθώματα και ο περιορισμός των «μαύρων» ενοικίων. Μέσω των τραπεζικών κινήσεων, η ΑΑΔΕ θα διασταυρώνει αυτόματα τα δηλωμένα ποσά με τις πραγματικές εισπράξεις, κλείνοντας τον χώρο για αδήλωτες συμφωνίες.
Η ΠΟΜΙΔΑ καλεί τους ιδιοκτήτες να ενσωματώσουν ρητά στα μισθωτήρια όρο σύμφωνα με τον οποίο: η καταβολή του μισθώματος γίνεται αποκλειστικά με κατάθεση ή μεταφορά στον τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή, εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μισθωτικού μήνα, με τα έξοδα διαβίβασης να βαρύνουν τον μισθωτή. Τυχόν άρνηση έγκαιρης τραπεζικής καταβολής λογίζεται ως μη πληρωμή και θεμελιώνει δικαίωμα απόδοσης του μισθίου.
Κρίσιμο στοιχείο είναι ότι ο λογαριασμός πρέπει να είναι στο όνομα του ίδιου του ιδιοκτήτη και να δηλωθεί στην ΑΑΔΕ μέσω ειδικής ηλεκτρονικής διαδικασίας. Πληρωμές σε λογαριασμό τρίτου (πληρεξούσιου, συγγενή, εταιρείας διαχείρισης) δεν θα αναγνωρίζονται, καθώς δεν διασφαλίζεται η ταυτοποίηση του πραγματικού δικαιούχου. Σε κοινούς λογαριασμούς συνιστάται το όνομα του ιδιοκτήτη να εμφανίζεται πρώτο.
Συνέπειες για ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και επιχειρήσεις
Η ρύθμιση συνοδεύεται από ένα σύστημα κινήτρων και ποινών. Για τους ενοικιαστές, η πληρωμή «στο χέρι» συνεπάγεται απώλεια του στεγαστικού επιδόματος, αλλά και του νέου ετήσιου βοηθήματος ενός ενοικίου έως 800 ευρώ, με προσαύξηση 50 ευρώ ανά προστατευόμενο τέκνο. Ακόμη και αν πληρούν τα εισοδηματικά κριτήρια, χωρίς τραπεζική πληρωμή δεν θα λαμβάνουν καμία ενίσχυση.
Για τους ιδιοκτήτες, η μη χρήση τραπεζικού καναλιού σημαίνει απώλεια της έκπτωσης 5% στο ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια. Δηλαδή, ιδιοκτήτης που εισπράττει 12.000 ευρώ ετησίως και συνεχίζει να πληρώνεται σε μετρητά, θα φορολογηθεί για το πλήρες ποσό των 12.000 ευρώ και όχι για 11.400 ευρώ, καθώς δεν θα εφαρμοστεί η έκπτωση.
Στις επιχειρήσεις, όπου ήδη ίσχυε αντίστοιχη υποχρέωση, το πλαίσιο αυστηροποιείται: από το 2026 και μετά, επαγγελματικά ενοίκια που δεν καταβάλλονται μέσω τράπεζας δεν θα εκπίπτουν από τα ακαθάριστα έσοδα. Έτσι, μια εταιρεία που πληρώνει 700 ευρώ μηνιαίως, αν δεν χρησιμοποιεί τραπεζικό λογαριασμό, χάνει 8.400 ευρώ εκπιπτόμενων δαπανών, αυξάνοντας ευθέως τον φόρο της.
Νέα ρίσκα, νέες ισορροπίες στην αγορά μισθώσεων
Ιδιαίτερη σημασία έχει το ζήτημα του ακατάσχετου: το όριο των 1.250 ευρώ για μισθούς και συντάξεις δεν καλύπτει τα μισθώματα. Τα ενοίκια που πιστώνονται σε λογαριασμό ιδιοκτήτη με ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο παραμένουν νομικά κατασχέσιμα και μπορούν να δεσμευθούν πριν αναληφθούν.
Σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, κάθε συνεκμισθωτής θα πρέπει να δηλώσει ξεχωριστό IBAN, στο οποίο θα κατευθύνεται το μερίδιό του. Παράλληλα, η ΑΑΔΕ θα ελέγχει αν υπάρχουν 12 τραπεζικές πληρωμές ανά μίσθωση έως τις 31 Δεκεμβρίου κάθε έτους, γεγονός που ωθεί ιδιοκτήτες και ενοικιαστές σε αυστηρή τήρηση χρονοδιαγραμμάτων και πάγιων εντολών.
Παρά τις ενστάσεις για την πρακτική εφαρμογή και το ρίσκο κατασχέσεων, η κατεύθυνση είναι ξεκάθαρη: η αγορά μισθώσεων περνά οριστικά στην πλήρη ψηφιοποίηση. Όσοι προσαρμοστούν έγκαιρα, επικαιροποιώντας μισθωτήρια και δηλώνοντας σωστά IBAN, θα διασφαλίσουν φορολογικά οφέλη και μεγαλύτερη διαφάνεια στις σχέσεις τους.
Σχόλιο SBCTV.gr: Η υποχρεωτική τραπεζική πληρωμή στα ενοίκια δεν είναι απλώς τεχνική ρύθμιση, αλλά βαθιά παρέμβαση σε μια αγορά όπου η «γκρίζα ζώνη» ήταν κανόνας. Μειώνει τη φοροδιαφυγή, αλλά αυξάνει την έκθεση των ιδιοκτητών στο κράτος και στις κατασχέσεις, ενώ για ευάλωτα νοικοκυριά με περιορισμένη τραπεζική πρόσβαση μπορεί να λειτουργήσει αποτρεπτικά. Το στοίχημα θα κριθεί στο αν η Πολιτεία θα συνδυάσει τον ψηφιακό έλεγχο με πραγματικές δικλίδες προστασίας για συνεπείς φορολογούμενους και κοινωνικά αδύναμους.
#ενοίκια #φορολογία #ακίνητα #ΑΑΔΕ
