Η ελληνική αγορά γραφείων εμφανίζει αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα, με χαμηλά κενά, ισχυρή ζήτηση για πράσινα κτίρια και ελκυστικές αποδόσεις. Νέα έργα και ανακαινίσεις διαμορφώνουν ένα περιβάλλον αυξανόμενων ενοικίων αλλά και επενδυτικών ευκαιριών.
Η αγορά γραφείων στην Αθήνα δείχνει να κινείται κόντρα στο διεθνές κλίμα αβεβαιότητας, διατηρώντας ισχυρές προοπτικές και ελκυστικά θεμελιώδη. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της εταιρείας συμβούλων Danos, η ζήτηση για σύγχρονους, πράσινους και υψηλής ποιότητας χώρους εργασίας σε κομβικές τοποθεσίες υπερβαίνει την προσφορά, δημιουργώντας ένα περιβάλλον αυξημένων ενοικίων και σταθερών αποδόσεων για τους επενδυτές.
Πίεση ζήτησης στα prime σημεία και άνοδος ενοικίων
Η Danos καταγράφει «ισορροπημένη αύξηση» των τιμών ενοικίασης στην Αθήνα, η οποία αποδίδεται κυρίως στη ζήτηση για ποιοτικούς χώρους και στη δομικά περιορισμένη προσφορά. Σε περιοχές υψηλού κύρους, όπως το Σύνταγμα, το Κολωνάκι και το Μαρούσι, τα prime ενοίκια για γραφεία κατηγορίας Α διαμορφώνονται στα 30-35 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα. Πρόκειται για επίπεδα που, παρά την άνοδο, εξακολουθούν –όπως σημειώνει η έρευνα– να κρατούν την Αθήνα ανταγωνιστική έναντι άλλων ευρωπαϊκών πρωτευουσών ως προς το κόστος.
Καταλυτικό ρόλο παίζει η στροφή των επιχειρήσεων προς βιοκλιματικά, ενεργειακά αποδοτικά κτίρια με διεθνείς πιστοποιήσεις, τάση που ενισχύεται από κανονιστικές πιέσεις και ESG κριτήρια. Η συνολική επιφάνεια έργων γραφείων σε εξέλιξη εκτιμάται στα 350.000 τ.μ., επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά βρίσκεται σε φάση ενεργού αναδιάρθρωσης, με επίκεντρο την ποιότητα και τη βιωσιμότητα του αποθέματος.
Περιορισμένα κενά, μετατροπές χρήσης και αποδόσεις έως 8%
Για το 2025, τα ποσοστά κενών γραφειακών χώρων στην Αθήνα παρέμειναν σε σχετικά χαμηλά επίπεδα, συνεχίζοντας την εικόνα του 2024. Το συνολικό απόθεμα γραφείων ανήλθε μέχρι τα μέσα του 2025 στα 2,98 εκατ. τ.μ., με νέα κτίρια να προστίθενται στην αγορά. Παρά τη μικρή ετήσια κάμψη, η μισθωτική δραστηριότητα στο τρίτο τρίμηνο έφθασε τα 50.000 τ.μ., ένδειξη ότι η ζήτηση παραμένει ενεργή σε ένα περιβάλλον αυξημένου κόστους χρήματος διεθνώς.
Σημαντικό ρόλο στη μείωση των κενών χώρων στο κέντρο της πόλης έχουν οι μετατροπές χρήσης, με παλαιότερα κτίρια να ανακαινίζονται ή να αλλάζουν λειτουργία. Στους βασικούς οδικούς άξονες, όπως η λεωφόρος Κηφισίας και η Μεσογείων, τα ανακαινισμένα γραφεία μισθώνονται πλέον με 20-25 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, αναβαθμίζοντας τη δευτερογενή αγορά και δημιουργώντας νέα επίπεδα αναφοράς για τα ενοίκια.
Ταυτόχρονα, περίπου 241.000 τ.μ. νέων γραφείων βρίσκονται υπό κατασκευή ή σε φάση ανακαίνισης, ένδειξη ότι οι επενδυτές εξακολουθούν να τοποθετούνται στην κατηγορία, προσδοκώντας ικανοποιητικές αποδόσεις. Για γραφεία κατηγορίας Α, οι αποδόσεις κυμαίνονται από 5,75% έως 7%, ενώ για γραφεία κατηγορίας Β σε δευτερεύουσες τοποθεσίες κινούνται μεταξύ 7,5% και άνω του 8%.
Σε ένα διεθνές περιβάλλον όπου πολλαπλές αγορές γραφείων πιέζονται από την τηλεργασία, την αυξημένη προσφορά και τα υψηλά επιτόκια, η ελληνική αγορά εμφανίζει χαρακτηριστικά «ανοσίας»: περιορισμένα κενά, ελεγχόμενη νέα δόμηση, αναβάθμιση παλαιού αποθέματος και ενοίκια που ανεβαίνουν χωρίς να εκτροχιάζουν την ανταγωνιστικότητα.
Σχόλιο 
: Η έρευνα της Danos επιβεβαιώνει ότι τα σύγχρονα, πράσινα γραφεία στην Αθήνα λειτουργούν ως ασφαλές καταφύγιο για κεφάλαια σε μια περίοδο διεθνούς αναταραχής. Η συντηρητική προσφορά νέων κτιρίων, σε συνδυασμό με τη δομική ζήτηση από επιχειρήσεις που αναζητούν ενεργειακά αποδοτικούς χώρους, δημιουργεί ένα σπάνιο για την Ευρώπη μείγμα: αυξανόμενα ενοίκια, χαμηλά κενά και αποδόσεις αισθητά υψηλότερες από τα αντίστοιχα ομόλογα. Για θεσμικούς και ιδιώτες επενδυτές, η αγορά γραφείων στην Αθήνα παραμένει όχι απλώς ανθεκτική, αλλά στρατηγικά ελκυστική, υπό την προϋπόθεση ότι θα επιλέγουν κορυφαίες τοποθεσίες και κτίρια υψηλών προδιαγραφών.
#RealEstate #ΑγοράΓραφείων #Επενδύσεις #Ακίνητα
