Η εκτόξευση του κόστους κατασκευής και ανακαίνισης κατοικιών δεν δείχνει σημάδια αποκλιμάκωσης. Ο Γιάννης Δασκαλάκης εξηγεί τους λόγους και τα κρίσιμα βήματα άμυνας για ιδιώτες και επενδυτές.
Η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται αντιμέτωπη με ένα νέο, πιο απαιτητικό περιβάλλον κόστους. Ο Γιάννης Δασκαλάκης, επικεφαλής του Daskalakis Associates Group, επισημαίνει ότι η ανοδική πορεία του κατασκευαστικού κόστους, που ξεκίνησε ως απότοκο της πανδημίας, όχι μόνο δεν έχει ανακοπεί, αλλά ενισχύεται από τις γεωπολιτικές αναταράξεις στη Μέση Ανατολή. Το αποτέλεσμα είναι ότι τόσο οι νέες οικοδομές όσο και οι ανακαινίσεις υφιστάμενων κατοικιών απαιτούν πλέον πολύ μεγαλύτερους προϋπολογισμούς και αυστηρότερο σχεδιασμό.
Τι πραγματικά περιλαμβάνει το κατασκευαστικό κόστος
Στη δημόσια συζήτηση, το κόστος κατασκευής συχνά ταυτίζεται με τις τιμές των δομικών υλικών – τσιμέντο, σίδερα, μονωτικά. Όμως, όπως εξηγεί ο Δασκαλάκης, αυτό είναι μόνο ένα μέρος της εικόνας. Στο συνολικό κόστος ενσωματώνονται η εργασία των συνεργείων, οι μελέτες μηχανικών, οι άδειες και τα τέλη, ο εξοπλισμός εργοταξίου, οι ασφαλιστικές καλύψεις, ακόμη και το χρηματοοικονομικό κόστος από καθυστερήσεις ή αναθεωρήσεις τιμών. Η μεταβλητότητα σε οποιονδήποτε από αυτούς τους παράγοντες μπορεί να εκτροχιάσει έναν προϋπολογισμό που έχει στηριχθεί σε παλαιότερα δεδομένα.
Η κρίση στη Μέση Ανατολή λειτουργεί ως πρόσθετος επιταχυντής, τόσο μέσω των ενεργειακών τιμών όσο και μέσω των αλυσίδων εφοδιασμού. Οι καθυστερήσεις στις παραδόσεις και η αβεβαιότητα για τις μελλοντικές τιμές ωθούν προμηθευτές και εργολάβους να ενσωματώνουν μεγαλύτερα περιθώρια ασφαλείας στα συμβόλαια, μεταφέροντας τον κίνδυνο στον τελικό επενδυτή ή ιδιοκτήτη.
Έλλειψη συνεργείων και εργατικών χεριών: Ο κρυφός πολλαπλασιαστής κόστους
Ένα από τα σοβαρότερα δομικά προβλήματα που αναδεικνύει ο Δασκαλάκης είναι η έλλειψη εξειδικευμένων συνεργείων. Μετά από μια δεκαετία αποεπένδυσης στην οικοδομή, πολλοί τεχνίτες εγκατέλειψαν τον κλάδο ή μετανάστευσαν. Σήμερα, η ζήτηση για κατασκευές και ανακαινίσεις έχει επανέλθει, αλλά η προσφορά εργατικού δυναμικού παραμένει περιορισμένη. Αυτό οδηγεί σε υψηλότερες αμοιβές, αλλά και σε ουρές αναμονής για καλά συνεργεία, με συνέπεια καθυστερήσεις στα έργα και πρόσθετο κόστος.
Οι τεχνικές εταιρείες προσπαθούν να διαχειριστούν το πρόβλημα με πιο μακροχρόνιες συνεργασίες, προγραμματισμό έργων σε βάθος χρόνου και, όπου είναι εφικτό, με επαναπατρισμό ή εκπαίδευση νέων τεχνιτών. Ωστόσο, η ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης παραμένει και αναμένεται να συνεχίσει να πιέζει ανοδικά τις τιμές.
Τα SOS για όποιον χτίζει ή ανακαινίζει σήμερα
Σε αυτό το περιβάλλον, ο Δασκαλάκης υπογραμμίζει μια σειρά από κρίσιμες προφυλάξεις για ιδιώτες και επενδυτές. Πρώτον, η ανάγκη για ρεαλιστικό προϋπολογισμό με πρόβλεψη «μαξιλαριού» για απρόβλεπτες αυξήσεις και καθυστερήσεις. Δεύτερον, η επιλογή αξιόπιστων συνεργείων και μηχανικών, με σαφείς συμβάσεις, χρονοδιαγράμματα και ρήτρες, ώστε να περιοριστεί ο κίνδυνος υπερβάσεων.
Τρίτον, η προσεκτική κατανόηση του τι ακριβώς περιλαμβάνει κάθε προσφορά: ποια υλικά, ποιο επίπεδο ποιότητας, ποιες εργασίες και ποια τυχόν πρόσθετα κόστη (άδειες, αποκομιδή μπαζών, ειδικές εγκαταστάσεις). Τέταρτον, η αποφυγή κατακερματισμού του έργου σε πολλά ασυντόνιστα συνεργεία, που συχνά οδηγεί σε συγκρούσεις, επικαλύψεις και τελικά μεγαλύτερο συνολικό κόστος.
Τέλος, ο ίδιος θεωρεί κρίσιμη την παρακολούθηση των μακροοικονομικών και γεωπολιτικών εξελίξεων, καθώς η πορεία των τιμών στα υλικά και στην ενέργεια θα συνεχίσει να επηρεάζει άμεσα τις αποφάσεις για το πότε και πώς θα υλοποιηθούν νέα έργα κατοικίας.
Σχόλιο 
: Η αγορά κατασκευών εισέρχεται σε φάση όπου το «φθηνό τετραγωνικό» ανήκει οριστικά στο παρελθόν. Όποιος επενδύει σε κατοικία –είτε ως ιδιοκατοίκηση είτε ως επενδυτικό προϊόν– οφείλει να λειτουργεί πλέον με επαγγελματικά κριτήρια: λεπτομερή κοστολόγηση, σοβαρή επιλογή συνεργατών και συντηρητικές παραδοχές για χρόνο και τιμές. Σε διαφορετική περίπτωση, ο κίνδυνος για υπερβάσεις και απογοητευτικές αποδόσεις είναι υψηλός, παρά τη γενικότερη δυναμική του real estate.
#κατασκευές #RealEstate #κόστος #ανακαίνιση
