Η ΑΑΔΕ κλιμακώνει το ψηφιακό κυνηγητό στη βραχυχρόνια μίσθωση, αποκαλύπτοντας αδήλωτα εισοδήματα και παραβάσεις σε χιλιάδες ιδιοκτήτες. Τα πρόστιμα είναι εξοντωτικά και η συμμόρφωση πλέον μονόδρομος.
Η βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb εξελίσσεται σε έναν από τους πιο στενά επιτηρούμενους τομείς από την ΑΑΔΕ, καθώς οι διασταυρώσεις δεδομένων με τις διεθνείς πλατφόρμες αποκαλύπτουν αδήλωτα εισοδήματα εκατομμυρίων ευρώ και συστηματικές παραβάσεις. Τα στοιχεία για το 2025 δείχνουν αφενός την εκρηκτική ανάπτυξη της αγοράς, αφετέρου την αποφασιστικότητα της φορολογικής διοίκησης να κλείσει τα «παράθυρα» φοροδιαφυγής.
Άλμα στα δηλωμένα μισθώματα, αλλά και μαζικές παραβάσεις
Το 2025 υποβλήθηκαν 2.466.075 δηλώσεις για βραχυχρόνιες μισθώσεις, με τα δηλωθέντα μισθώματα να φθάνουν τα 973,712 εκατ. ευρώ, έναντι 888,851 εκατ. ευρώ το 2024, καταγράφοντας αύξηση περίπου 10%. Τα εισοδήματα αυτά θα φορολογηθούν από το πρώτο ευρώ με συντελεστές 15% έως 45%, ενώ το φθινόπωρο θα αποτελέσουν αντικείμενο στοχευμένων ελέγχων.
Η ΑΑΔΕ αξιοποιεί σε πραγματικό χρόνο δεδομένα από τις πλατφόρμες Airbnb, Booking.com και VRBO, τα οποία διασταυρώνει με τις φορολογικές δηλώσεις των φυσικών προσώπων. Από τους ελέγχους του 2025 προέκυψαν πάνω από 38.000 φορολογούμενοι με παραβάσεις. Ενδεικτικά, 873 φορολογούμενοι που είχαν πληρώσει φόρο μεταβίβασης για αγορά ακινήτων το 2019 δεν δήλωσαν ποτέ τη σχετική δαπάνη στο έντυπο Ε1. Μετά από στοχευμένη επικοινωνία, 565 συμμορφώθηκαν, δηλώνοντας δαπάνες 87 εκατ. ευρώ και οδηγώντας σε βεβαίωση φόρου 577.000 ευρώ.
Ακόμη πιο αποκαλυπτική είναι η εικόνα στη βραχυχρόνια μίσθωση: διασταυρώσεις για τα έτη 2020, 2021 και 2022 εντόπισαν 24.383 μοναδικούς ΑΦΜ φυσικών προσώπων χωρίς έναρξη δραστηριότητας, με διαφορές δηλωθέντος εισοδήματος άνω των 500 ευρώ. Οι φορολογούμενοι αυτοί θα κληθούν να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις, σε μία διαδικασία που θυμίζει «σκούπα» στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Αυτόματη «κατέβαση» ακινήτων και βαριά πρόστιμα
Η αυστηροποίηση δεν περιορίζεται στις δηλώσεις εισοδήματος. Η ΑΑΔΕ εντόπισε 1.545 φυσικά πρόσωπα που εισέπραξαν εισόδημα από τρία ή περισσότερα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2024 ή απέκτησαν τρίτο ενεργό Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) από το 2024 και μετά, χωρίς να έχουν κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας ή χωρίς να διαθέτουν τους προβλεπόμενους ΚΑΔ. Σε όσους δεν συμμορφωθούν, οι υποθέσεις θα διαβιβαστούν στις ελεγκτικές υπηρεσίες.
Παράλληλα, 12.145 ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης χωρίς ΑΜΑ ή με μη έγκυρο ΑΜΑ αποσύρθηκαν αυτόματα από τις πλατφόρμες, επιβεβαιώνοντας ότι η συνεργασία πλατφορμών – φορολογικής διοίκησης έχει πλέον ουσιαστικό επιχειρησιακό βάθος.
Το πλαίσιο προστίμων είναι αποτρεπτικό: για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του έτους, με κατώτατο όριο τα 5.000 ευρώ. Σε υποτροπή, το ποσό διπλασιάζεται. Για μη υποβολή ή ανακριβή Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής το πρόστιμο ισούται με το διπλάσιο του μισθώματος που εμφανίζεται στην πλατφόρμα, ενώ για εκπρόθεσμη δήλωση επιβάλλεται πρόστιμο 100 ευρώ.
Η εμπειρία από την πιλοτική δράση 2018-2019, με ποσοστό οικειοθελούς συμμόρφωσης 56% και δηλωθέν εισόδημα 7,23 εκατ. ευρώ, δείχνει ότι η στοχευμένη πίεση αποδίδει. Όμως η μαζικότητα των νέων ευρημάτων καταδεικνύει ότι η «γκρίζα ζώνη» στη βραχυχρόνια μίσθωση παραμένει μεγάλη και θα συνεχίσει να αποτελεί προτεραιότητα της φορολογικής πολιτικής.
Σχόλιο 
: Η ΑΑΔΕ περνά από την απλή καταγραφή στην ενεργή επιβολή κανόνων, μετατρέποντας τη βραχυχρόνια μίσθωση σε πλήρως ιχνηλάσιμη οικονομική δραστηριότητα. Για τους μικρούς ιδιοκτήτες αυτό σημαίνει τέλος στην «ανεπίσημη» εκμετάλλευση ακινήτων, ενώ για την αγορά συνολικά σημαίνει σταδιακή εξομάλυνση του ανταγωνισμού έναντι των νόμιμων τουριστικών καταλυμάτων. Το επόμενο στοίχημα θα είναι αν αυτή η αυστηροποίηση θα συνοδευτεί από πιο σταθερό και προβλέψιμο φορολογικό πλαίσιο, ώστε η συμμόρφωση να μην είναι μόνο αποτέλεσμα φόβου προστίμων αλλά και λογικής επιλογής.
#ΑΑΔΕ #Airbnb #ΒραχυχρόνιεςΜισθώσεις #Ακίνητα #Φόροι #Πρόστιμα
