Ένα από τα πιο σύνθετα μέτωπα μεταξύ πολιτών και κράτους, η ιδιοκτησία γης, αποκτά νέο θεσμικό πλαίσιο. Ο νόμος 5293/2026 επιχειρεί να κλείσει εκκρεμότητες δεκαετιών στις διεκδικήσεις του Δημοσίου, αλλάζει τις μεταβιβάσεις και αναδιατάσσει ρόλους στο Κτηματολόγιο.
Ο νόμος 5293/2026 εισάγει ένα νέο σημείο ισορροπίας στη διαχρονικά προβληματική σχέση του ελληνικού Δημοσίου με την ιδιωτική ακίνητη περιουσία. Για πρώτη φορά διαμορφώνεται ένα σχετικά σαφές πλαίσιο στο οποίο το κράτος οφείλει να παραιτείται από διεκδικήσεις, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, περιορίζοντας τις πολυετείς δικαστικές εκκρεμότητες που μπλοκάρουν μεταβιβάσεις, επενδύσεις και χρηματοδοτήσεις.
Η παρέμβαση δεν είναι μόνο τεχνική. Αγγίζει τον πυρήνα της ελληνικής οικονομίας, όπου η ακίνητη περιουσία αποτελεί το βασικό αποταμιευτικό μέσο των νοικοκυριών και κρίσιμο ενέχυρο για το τραπεζικό σύστημα. Η δυνατότητα να «κλειδώσει» οριστικά η κυριότητα απέναντι στο Δημόσιο δημιουργεί δυνητικά νέο κύκλο ρευστότητας στην αγορά ακινήτων.
Τέσσερις κατηγορίες ιδιοκτητών και το όριο της 40ετίας
Ο νόμος ορίζει τέσσερις βασικές κατηγορίες ιδιοκτητών που μπορούν, υπό όρους, να σταματήσουν ή να αποφύγουν τη σύγκρουση με το Δημόσιο: κατόχους παλαιών τίτλων που έχουν μεταγραφεί πριν από κρίσιμες ημερομηνίες, δικαιούχους παραχωρητηρίων και αγροτικών διανομών που δεν ολοκληρώθηκαν χωρίς δική τους υπαιτιότητα, ιδιοκτήτες εκτάσεων που διαχειρίζεται το υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης, καθώς και περιπτώσεις εγκατάστασης σε ακίνητα κατόπιν υπόδειξης δημόσιας αρχής, ιδίως στο πλαίσιο εποικιστικών πολιτικών του 20ού αιώνα.
Κομβική είναι και η ρύθμιση της 40ετούς νομής: εφόσον το Δημόσιο δεν έχει ασκήσει πράξεις νομής μετά την 23η Φεβρουαρίου 1946 και ο ιδιώτης, μαζί με τους δικαιοπαρόχους του, κατέχει καλόπιστα το ακίνητο για τουλάχιστον 40 έτη πριν από την 19η Μαρτίου 2003, μπορεί να αναγνωριστεί δικαστικά η κυριότητά του έναντι του Δημοσίου. Η διάταξη αυτή λειτουργεί ως γέφυρα ανάμεσα σε μια πραγματικότητα άτυπης κατοχής γης επί δεκαετίες και στην ανάγκη θεσμικής ασφάλειας δικαίου.
Στην πράξη, οι ιδιοκτήτες καλούνται να αποδείξουν όχι μόνο την ύπαρξη τίτλων, αλλά και τη συνέχεια της νομής, την καλή πίστη και τη χρονολογική αλυσίδα των πράξεων. Το βάρος μετατοπίζεται από τη γενική επίκληση «το έχουμε από παλιά» σε τεκμηριωμένο φάκελο, με έγγραφα, παλαιότερες πράξεις, στοιχεία χρήσης και μεταβιβάσεων.
Πότε το Δημόσιο υποχωρεί και πότε συνεχίζει να διεκδικεί
Το νέο πλαίσιο προβλέπει ότι, όταν πληρούνται οι προϋποθέσεις, οι αρμόδιες υπηρεσίες οφείλουν να απέχουν από την άσκηση αγωγών, να ανακαλούν αιτήματα και να μην προβάλλουν δικαιώματα επί των ακινήτων. Αν η διαπίστωση γίνει πριν ξεκινήσει δίκη, η υπόθεση λύνεται διοικητικά με διόρθωση των κτηματολογικών εγγραφών.
Εάν υπάρχει ήδη εκκρεμής δίκη, ο νόμος επιτρέπει την κατάργησή της ή τη λήξη της μέσω διαμεσολάβησης ή διαδικασιών στο Νομικό Συμβούλιο του Κράτους, με έκδοση πράξης μη προβολής δικαιωμάτων. Αυτό αποτελεί σημαντική τομή για χιλιάδες υποθέσεις που λιμνάζουν στα δικαστήρια, συχνά για εκτάσεις με περιορισμένη οικονομική αξία αλλά υψηλό θεσμικό κόστος για το σύστημα απονομής δικαιοσύνης.
Ωστόσο, το Δημόσιο διατηρεί πλήρως τις αξιώσεις του σε κατηγορίες ακινήτων που εξαιρούνται ρητά: δασικές εκτάσεις, αιγιαλός και παραλία, οριοθετημένα υδατορέματα και ζώνες προστασίας, ακίνητα πολιτιστικής κληρονομιάς και γενικότερα πράγματα εκτός συναλλαγής ή ειδικής δημόσιας προστασίας. Για τους ιδιοκτήτες, το πρώτο βήμα δεν είναι η επίκληση του νόμου, αλλά η εξακρίβωση αν το ακίνητο ανήκει σε κάποια από αυτές τις εξαιρέσεις.
Ο συμβολαιογράφος ως «υπηρεσία μιας στάσης»
Πέρα από τη σύγκρουση με το Δημόσιο, ο νόμος επανασχεδιάζει και τη διαδικασία μεταβιβάσεων. Ο συμβολαιογράφος αποκτά ρόλο «υπηρεσίας μιας στάσης», αναλαμβάνοντας τη συλλογή, μέσω διαλειτουργικότητας με δημόσιες πλατφόρμες, όλων των απαιτούμενων δικαιολογητικών: φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα, ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, στοιχεία Κτηματολογίου, δηλώσεις φόρων μεταβίβασης, κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής.
Η ψηφιοποίηση αυτή μειώνει τις φυσικές μετακινήσεις του πολίτη, αλλά δεν αναιρεί την ανάγκη για καθαρό φάκελο ακινήτου. Αντιθέτως, αναδεικνύει τις εκκρεμότητες: ατακτοποίητες δηλώσεις φόρων, ασυμφωνίες στα στοιχεία του Κτηματολογίου, παλαιές κατασχέσεις ή υποθήκες. Το σύστημα γίνεται πιο γρήγορο για όσους έχουν τακτοποιηθεί και πιο «αυστηρό» για όσους έχουν αφήσει ανοικτά μέτωπα.
Σημαντική είναι και η στοχευμένη χαλάρωση της υποχρέωσης προσάρτησης τοπογραφικού διαγράμματος. Σε περιοχές με λειτουργούν Κτηματολόγιο και κυρωμένη πράξη εφαρμογής, όπου δεν μεταβάλλονται τα όρια του ακινήτου, το τοπογραφικό δεν είναι πλέον υποχρεωτικό σε κάθε μεταβίβαση. Αυτό μειώνει κόστος και χρόνο, ιδίως σε αστικές περιοχές με ώριμη κτηματογράφηση, χωρίς να υπονομεύει τον χωρικό έλεγχο.
Άρση κατασχέσεων και φορολογική διασύνδεση
Ο νόμος συνδέει άμεσα τις μεταβιβάσεις με τις φορολογικές εκκρεμότητες. Επιτρέπει τη μεταβίβαση ακινήτων που αποκτήθηκαν με κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή χωρίς προσάρτηση του σχετικού πιστοποιητικού, όταν η δήλωση υποβάλλεται μαζί με τη δήλωση φόρου μεταβίβασης. Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί ποσό από το τίμημα και το αποδίδει απευθείας στη φορολογική διοίκηση, λειτουργώντας ως μηχανισμός αυτόματης εξόφλησης.
Ακόμη πιο κρίσιμη είναι η δυνατότητα άρσης κατάσχεσης ακινήτου από την εφορία σε περίπτωση πώλησης, υπό συγκεκριμένους όρους: δυνατότητα έκδοσης ενημερότητας ή ύπαρξη βεβαίωσης οφειλής, τίμημα όχι χαμηλότερο της εμπορικής αξίας που είχε ληφθεί υπόψη κατά την κατάσχεση και παρακράτηση τουλάχιστον 25% της τρέχουσας αξίας της κατάσχεσης υπέρ του Δημοσίου. Η ρύθμιση αυτή μετατρέπει το «παγωμένο» ακίνητο σε εργαλείο σταδιακής αποπληρωμής οφειλών, με δυνητικά θετικό αποτέλεσμα για τις εισπράξεις και την αγορά.
Θεσμική ασφάλεια και επενδυτική διάσταση
Στο επίπεδο της αγοράς, η σταδιακή εκκαθάριση των διαφορών με το Δημόσιο και η επιτάχυνση των μεταβιβάσεων μπορούν να ενισχύσουν τη διαφάνεια και τη ρευστότητα στο real estate. Ένα ακίνητο με ξεκάθαρο τίτλο, χωρίς εκκρεμείς αγωγές ή αμφισβητήσεις, είναι πιο εύκολο να μεταβιβαστεί, να χρηματοδοτηθεί από τράπεζα ή να ενταχθεί σε επενδυτικά οχήματα, όπως εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία.
Θεσμικά, ο νόμος κινείται προς την κατεύθυνση που επί χρόνια ζητούσαν οι ευρωπαϊκοί θεσμοί: ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου στην ιδιοκτησία, επιτάχυνση της απονομής δικαιοσύνης και λειτουργικό Κτηματολόγιο. Ωστόσο, η αποτελεσματικότητα θα κριθεί στην εφαρμογή: στην ταχύτητα έκδοσης υπουργικών αποφάσεων, στη συνέπεια των υπηρεσιών, στη δυνατότητα των πολιτών να συγκροτήσουν πλήρη φάκελο και στη διαλειτουργικότητα των πληροφοριακών συστημάτων.
Σχόλιο 
: Για την ελληνική οικονομία, το νέο πλαίσιο δεν είναι απλώς μία ακόμη τεχνική ρύθμιση ακινήτων. Εφόσον λειτουργήσει, μπορεί να ξεμπλοκάρει ένα τμήμα της ιδιωτικής περιουσίας που σήμερα είναι ουσιαστικά «ανενεργό» λόγω θεσμικής αβεβαιότητας: να διευκολύνει τραπεζική χρηματοδότηση, να στηρίξει την αγορά κατοικίας και τις επενδύσεις σε τουριστικό και αγροτικό real estate και να βελτιώσει τη φορολογική συμμόρφωση. Για επενδυτές και τράπεζες, η σταθεροποίηση του θεσμικού πλαισίου ιδιοκτησίας αποτελεί προϋπόθεση για πιο επιθετικές τοποθετήσεις στην ελληνική γη. Για τα νοικοκυριά, το ζητούμενο είναι η έγκαιρη νομική και τεχνική προετοιμασία, ώστε να αξιοποιήσουν τις δυνατότητες του νόμου πριν αυτές χαθούν μέσα σε γραφειοκρατικές καθυστερήσεις.
#Κτηματολόγιο #Ακίνητα #ΕλληνικήΟικονομία
