Οι αντικειμενικές αξίες έχουν μείνει πολύ πίσω από τις εμπορικές τιμές, δημιουργώντας μια «βραδυφλεγή βόμβα» για φόρους και νοικοκυριά στην επόμενη αναθεώρηση. Η συζήτηση για τον ΕΝΦΙΑ, τους συντελεστές παλαιότητας και τη δομή της αγοράς ακινήτων επανέρχεται στο προσκήνιο.
Οι αντικειμενικές αξίες έχουν μείνει πολύ πίσω από τις εμπορικές τιμές, την ώρα που το ράλι ακινήτων της περιόδου 2021-2025 διευρύνει ξανά την απόκλιση. Η επόμενη αναθεώρηση, που τοποθετείται μετά το 2027, φορτώνεται ήδη με πολιτικό και φορολογικό ρίσκο, καθώς θα πρέπει να «χωρέσει» τις αυξήσεις των τελευταίων ετών.
Αντικειμενικές αξίες ή εμπορικές τιμές θα κερδίσουν τη μάχη;
Η τρέχουσα ψαλίδα είναι εντυπωσιακή σε καίριες ζώνες της Αττικής. Στη Γλυφάδα, για διαμέρισμα 30 ετών, η μέση αντικειμενική αξία είναι 1.730 €/τ.μ., όταν η πραγματική μέση τιμή πώλησης έχει εκτιναχθεί στα 4.700 €/τ.μ., δηλαδή απόκλιση 171,5%. Αντίστοιχα, στη Νέα Σμύρνη η διαφορά φτάνει το 140% (1.060 €/τ.μ. έναντι 2.550 €/τ.μ.) και στο Ελληνικό το 143% (1.480 €/τ.μ. έναντι 3.600 €/τ.μ.).
Οι τιμές αυτές δεν είναι θεωρητικές, αλλά προκύπτουν από πραγματικές αγοραπωλησίες, γεγονός που αφαιρεί κάθε περιθώριο εφησυχασμού. Η αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών, όπως έχει αποδειχθεί, δεν είναι τεχνική άσκηση αλλά πολιτική απόφαση, καθώς επηρεάζει περίπου 20 φόρους και τέλη, από τον ΕΝΦΙΑ μέχρι τον φόρο μεταβίβασης και το τέλος κτηματογράφησης.
Η στρέβλωση του ΕΝΦΙΑ και το έλλειμμα προσφοράς
Το φορολογικό βάρος γίνεται ακόμη πιο άνισο λόγω του τρόπου υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ. Ενώ στην αντικειμενική αξία εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας (π.χ. 0,6 για ακίνητα άνω των 30 ετών, που ρίχνει την αξία από τα 2.500 στα 1.500 €/τ.μ.), ο ΕΝΦΙΑ ξεκινά από την τιμή ζώνης σαν όλα τα ακίνητα να είναι νεόδμητα και αυξάνεται με βάση τα χαρακτηριστικά τους. Οι εκτιμητές μιλούν για σταθερή στρέβλωση, η οποία είχε επισημανθεί ήδη στην προηγούμενη αναθεώρηση, αλλά δεν διορθώθηκε.
Παράλληλα, η αγορά λειτουργεί με σοβαρό έλλειμμα προσφοράς. Τα περισσότερα ακίνητα που διακινούνται είναι παλαιά, άνω των 30 ετών, καθώς την περίοδο 2010-2020 κατασκευάστηκαν ελάχιστες κατοικίες. Διαμερίσματα κατασκευής μέχρι το 2010 είναι περιορισμένα και ακριβά, ενώ νεότερα των 10-15 ετών ουσιαστικά απουσιάζουν, πλην των νεόδμητων. Αυτή η δομική ανισορροπία τροφοδοτεί τις αυξήσεις τιμών και κάνει την επόμενη αναπροσαρμογή ακόμη πιο εκρηκτική.
Ράλι τιμών στην Αττική και οι επόμενες κινήσεις
Τα τελευταία στοιχεία δείχνουν ότι η ανοδική πορεία συνεχίζεται, έστω με διαφοροποιήσεις ανά περιοχή. Σύμφωνα με ετήσια έκθεση δικτύου μεσιτικών γραφείων, η μέση τιμή πώλησης στην Αττική –νεόδμητα και παλαιά– ξεπερνά πλέον τα 3.000 €/τ.μ., με ζώνες υψηλής ζήτησης όπως Μαρούσι και Νέα Σμύρνη να καταγράφουν ετήσιες αυξήσεις 12% και 13% αντίστοιχα.
Άλλα σημεία, όπως ο Πειραιάς και το Περιστέρι, ακολουθούν με έντονο ρυθμό, με μέσες τιμές 2.967 €/τ.μ. και 3.400 €/τ.μ. αντίστοιχα. Άλλη έρευνα για το 2025 τοποθετεί τη μέση αύξηση τιμών στην Αττική στο 3,1%, με τα νεόδμητα να φτάνουν τα 3.822 €/τ.μ. και τα παλαιά τα 2.537 €/τ.μ. Το ερώτημα για την κυβέρνηση είναι πώς θα ευθυγραμμίσει τις αντικειμενικές αξίες με αυτές τις δυναμικές χωρίς να τινάξει στον αέρα ΕΝΦΙΑ, μεταβιβάσεις και πολιτικό κεφάλαιο.
SBC Red Line
Η μεγάλη σιωπή στη συζήτηση είναι ότι κάθε ποσοστιαία αύξηση στις αντικειμενικές αξίες μεταφράζεται σχεδόν αυτόματα σε μόνιμη αύξηση φορολογικών εσόδων. Η «βραδυφλεγή βόμβα» δεν είναι μόνο κοινωνική, αλλά και δημοσιονομική, γιατί δημιουργεί πειρασμό να καλυφθούν άλλες τρύπες μέσω της ακίνητης περιουσίας.
Για τα νοικοκυριά και τις επιχειρήσεις, η επόμενη αναθεώρηση θα κρίνει το πραγματικό κόστος κατοχής και μεταβίβασης ακινήτων για μια δεκαετία. Όσοι σχεδιάζουν αγορές, πωλήσεις ή αναδιαρθρώσεις χαρτοφυλακίων θα πρέπει να υπολογίζουν ότι το παράθυρο των χαμηλότερων αντικειμενικών κλείνει.
Σε επίπεδο στρατηγικής, το στοίχημα είναι αν η Ελλάδα θα περάσει σε ένα πιο διαφανές, αυτόματο σύστημα αναπροσαρμογής αξιών, με ταυτόχρονη διόρθωση στρεβλώσεων όπως ο ΕΝΦΙΑ χωρίς συντελεστή παλαιότητας. Αν αυτό δεν γίνει, η αγορά ακινήτων κινδυνεύει να παραμείνει όμηρος αποσπασματικών πολιτικών αποφάσεων κάθε λίγα χρόνια.
#αντικειμενικέςαξίες #ΕΝΦΙΑ #αγοράακινήτων #εμπορικέςτιμές #Γλυφάδα #ΝέαΣμύρνη #Ελληνικό #Αττική #φορολογίαακινήτων #τιμέςκατοικιών #παλαιότηταακινήτων #έλλειμμαπροσφοράς #μεταβιβάσεις #νεόδμηταδιαμερίσματα #ελληνικήοικονομία
