Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα αποκτά πλέον χαρακτηριστικά μακροοικονομικού κινδύνου, με τον Διοικητή της Τράπεζα της Ελλάδος, Γιάννης Στουρνάρας, να συνδέει ευθέως το υψηλό κόστος στέγασης με την επιδείνωση του δημογραφικού προβλήματος της χώρας.
Η παρέμβαση αυτή μετατοπίζει τη συζήτηση.
Από το real estate…
στο μέλλον της οικονομίας.
Σύμφωνα με τον Στουρνάρα, η επιβάρυνση του κόστους στέγασης για τα ελληνικά νοικοκυριά συγκαταλέγεται στις υψηλότερες στη ζώνη του ευρώ, δημιουργώντας ένα περιβάλλον στεγαστικής επισφάλειας που επηρεάζει άμεσα τις αποφάσεις των νέων.
Και αυτό είναι το βασικό σημείο.
Η στέγαση δεν είναι μόνο οικονομικό θέμα.
Είναι δημογραφικό trigger.
Η περιορισμένη πρόσβαση σε προσιτή κατοικία οδηγεί σε καθυστέρηση δημιουργίας νέων νοικοκυριών, με αποτέλεσμα πολλοί νέοι να παραμένουν περισσότερο στο πατρικό ή να αναβάλλουν τη δημιουργία οικογένειας.
Με απλά λόγια:
ακριβό σπίτι → καθυστέρηση ζωής
Και αυτό έχει αλυσιδωτές επιπτώσεις.
Η μείωση των γεννήσεων και η γήρανση του πληθυσμού περιορίζουν το εργατικό δυναμικό, μειώνουν το δυνητικό ΑΕΠ και αυξάνουν την πίεση στο ασφαλιστικό σύστημα.
Δηλαδή:
στεγαστικό πρόβλημα → δημογραφικό πρόβλημα → αναπτυξιακό πρόβλημα
Αυτός είναι ο μηχανισμός.
Την ίδια στιγμή, η δομή της αγοράς ακινήτων παρουσιάζει μια ιδιαιτερότητα που διαφοροποιεί την Ελλάδα από άλλες ευρωπαϊκές χώρες.
Η χρηματοδότηση των αγορών γίνεται κυρίως μέσω ιδίων κεφαλαίων και λιγότερο μέσω τραπεζικού δανεισμού.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζα της Ελλάδος, ένα σημαντικό ποσοστό συναλλαγών πραγματοποιείται με αποταμιεύσεις και όχι με στεγαστικά δάνεια.
Αυτό έχει δύο βασικές συνέπειες.
Πρώτον, η αγορά είναι λιγότερο ευαίσθητη στα επιτόκια.
Δεύτερον, η ζήτηση παραμένει ισχυρή ακόμη και σε περιβάλλον αυξημένου κόστους χρήματος.
Και αυτό εξηγεί γιατί οι τιμές δεν υποχωρούν.
Η ζήτηση τροφοδοτείται από πολλαπλές πηγές.
Η άνοδος των εισοδημάτων τα τελευταία χρόνια, η βελτίωση των οικονομικών προσδοκιών, τα κρατικά προγράμματα στήριξης και — κυρίως — οι ξένες επενδύσεις και η τουριστική δραστηριότητα δημιουργούν ένα σταθερό υπόβαθρο αγοραστικού ενδιαφέροντος.
Παράλληλα, το ακίνητο εξακολουθεί να θεωρείται ασφαλές asset.
Σε περιόδους αβεβαιότητας, οι επενδυτές στρέφονται σε real assets.
Και το ελληνικό real estate επωφελείται από αυτή την τάση.
Το αποτέλεσμα είναι ένα structural imbalance.
Η ζήτηση παραμένει υψηλή.
Η προσφορά δεν επαρκεί.
Και οι τιμές ανεβαίνουν.
Η κυβέρνηση έχει ήδη ενεργοποιήσει μέτρα όπως επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια και ενίσχυση κοινωνικής στέγης, ωστόσο, όπως επισημαίνει ο Στουρνάρας, οι πολιτικές αυτές χρειάζονται χρόνο για να αποδώσουν.
Στο μεταξύ, οι πιέσεις συνεχίζονται.
Και αυτό δημιουργεί ένα κρίσιμο policy challenge.
Πώς αντιμετωπίζεις ένα πρόβλημα που έχει ταυτόχρονα κοινωνική, οικονομική και δημογραφική διάσταση;
Η απάντηση δεν είναι απλή.
Οι επιδοτήσεις αυξάνουν τη ζήτηση.
Οι περιορισμοί μειώνουν την αγορά.
Η αύξηση προσφοράς απαιτεί χρόνο.
Άρα, δεν υπάρχει γρήγορη λύση.
Η μεγάλη εικόνα είναι ξεκάθαρη:
η αγορά ακινήτων παραμένει ισχυρή
η προσιτότητα επιδεινώνεται
και οι δημογραφικές επιπτώσεις αρχίζουν να γίνονται ορατές
Το κρίσιμο ερώτημα είναι αν η αγορά θα αυτορυθμιστεί ή αν θα απαιτηθούν πιο παρεμβατικές πολιτικές.
SBC Σχόλιο: Η στεγαστική κρίση δεν είναι μόνο θέμα τιμών. Είναι θέμα χρόνου ζωής. Και όταν οι νέοι καθυστερούν να ξεκινήσουν τη ζωή τους, η οικονομία πληρώνει το κόστος αργότερα — αλλά βαρύτερα.
