Το έλλειμμα κατοικιών παγιώνεται ως δομικό χαρακτηριστικό της ελληνικής αγοράς, με την προσφορά να υπολείπεται σταθερά της ζήτησης, ειδικά στα μικρά και προσιτά διαμερίσματα. Η ανάλυση του ΚΕΦΙΜ φωτίζει γιατί οι σημερινές παρεμβάσεις κινδυνεύουν να ανατροφοδοτούν τις τιμές αντί να λύνουν το πρόβλημα.
Το έλλειμμα κατοικιών παγιώνεται ως κεντρική ανισορροπία στην ελληνική αγορά, όπου η προσφορά ανακάμπτει αργά ενώ η ζήτηση ενισχύεται από πολλαπλές πηγές. Η αγορά λειτουργεί σε καθεστώς χαμηλής ελαστικότητας προσφοράς, με αποτέλεσμα ακόμη και μικρές αυξήσεις ζήτησης να μεταφράζονται σε έντονες πιέσεις τιμών και ενοικίων, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Πώς το έλλειμμα κατοικιών μετατρέπεται σε μόνιμη στρέβλωση;
Η ανισορροπία δεν είναι ομοιόμορφη: πλήττει κυρίως τα μικρά και οικονομικά προσιτά ακίνητα, ενώ τα μεγαλύτερα και ακριβότερα τμήματα της αγοράς εμφανίζουν ηπιότερες πιέσεις. Το ΚΕΦΙΜ επισημαίνει ότι μέτρα που ενισχύουν τη ζήτηση, όπως το πρόγραμμα «Σπίτι μου», χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς, τείνουν να ενσωματώνονται στις τιμές και να έχουν περιορισμένη ή και αντίστροφη αποτελεσματικότητα.
Η οικοδομική δραστηριότητα, παρά την ανάκαμψη των τελευταίων ετών, παραμένει πολύ κάτω από τα προ κρίσης επίπεδα. Στη δεκαετία 2007-2017 οι επενδύσεις σε κατοικίες κατέρρευσαν κατά 95% και οι οικοδομικές άδειες κατά 84%, δημιουργώντας ένα βαθύ έλλειμμα νέας προσφοράς που δεν έχει ακόμη καλυφθεί.
Premium ακίνητα για λίγους, στενότητα για τους πολλούς
Η σημερινή οικοδομική ανάκαμψη έχει σαφώς διαφοροποιημένο ποιοτικό αποτύπωμα. Οι υψηλές τιμές γης και το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος καθιστούν οικονομικά βιώσιμη κυρίως την ανάπτυξη premium κατοικιών σε προνομιακές αστικές και τουριστικές τοποθεσίες, που απευθύνονται σε ξένους ή υψηλού εισοδήματος αγοραστές. Εκεί οι τιμές πώλησης υπερβαίνουν σημαντικά το συνολικό κόστος, ενισχύοντας την κατεύθυνση των επενδύσεων προς το πάνω άκρο της αγοράς.
Αντίθετα, στις πιο προσιτές κατοικίες μικρότερης επιφάνειας, σε λιγότερο ζητούμενες περιοχές και με εγχώριο αγοραστικό κοινό, οι τιμές μετά βίας καλύπτουν ή και υπολείπονται του κόστους. Πολλά έργα καθίστανται οριακά κερδοφόρα ή ασύμφορα, με αποτέλεσμα η νέα οικοδομική δραστηριότητα να κατευθύνεται δυσανάλογα προς πολυτελή ακίνητα, ενώ η μαζική εγχώρια ζήτηση για μικρά διαμερίσματα μένει υποεξυπηρετούμενη.
Κενές κατοικίες, κλειδωμένο απόθεμα και δημογραφική πίεση
Το υφιστάμενο απόθεμα δεν λειτουργεί ως βαλβίδα αποσυμπίεσης, παρότι η Ελλάδα εμφανίζει υψηλό ποσοστό κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία. Παλαιότητα, ανάγκη ανακαινίσεων, νομικές και πολεοδομικές εκκρεμότητες, αλλά και γεωγραφική αναντιστοιχία με τη ζήτηση κρατούν μεγάλο μέρος αυτού του αποθέματος εκτός αγοράς, ακόμη και σε περιοχές υψηλής ζήτησης όπως η Αττική.
Ενδεικτικό είναι το απόθεμα περίπου 20.000 κατοικιών που έχουν περιέλθει σε τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων μέσω πλειστηριασμών, με τις ρεαλιστικές πωλήσεις να περιορίζονται σε λίγες χιλιάδες ετησίως λόγω νομικών και πολεοδομικών βαρών. Παράλληλα, η δημογραφική δυναμική επιτείνει την πίεση: ενώ ο πληθυσμός μειώθηκε περίπου 5% μεταξύ 2009 και 2025, τα νοικοκυριά αυξήθηκαν κατά περίπου 8%, καθώς μικραίνει διαχρονικά το μέσο μέγεθός τους.
Η δημιουργία άνω των 300.000 νέων νοικοκυριών σε μια περίοδο ιστορικά χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας ενίσχυσε τις πιέσεις στη στέγη. Όπως υπογραμμίζει ο πρόεδρος του ΚΕΦΙΜ, Νίκος Ρώμπαπας, το πρόβλημα είναι βαθιά διαρθρωτικό: η χώρα για χρόνια σχεδόν σταμάτησε να παράγει νέες κατοικίες, ενώ σήμερα η ζήτηση τροφοδοτείται από πολλές διαφορετικές πηγές και δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με αποσπασματικά μέτρα ενίσχυσης της ζήτησης.
SBC Red Line
Η δημόσια συζήτηση μένει εγκλωβισμένη στην «ακρίβεια των ενοικίων», αλλά αποφεύγει να αγγίξει το βασικό: η Ελλάδα έχει επί της ουσίας σταματήσει να παράγει επαρκείς νέες, προσιτές κατοικίες. Χωρίς ανατροπή αυτής της πραγματικότητας, κάθε επιδότηση ζήτησης απλώς μεταφράζεται σε ακόμη υψηλότερες τιμές.
Για τις επιχειρήσεις του κλάδου, το σημερινό μείγμα κινήτρων σπρώχνει το κεφάλαιο προς τα πολυτελή projects και αφήνει κενό στην «μεσαία» και λαϊκή στέγη. Για τα νοικοκυριά, αυτό σημαίνει ότι η πρόσβαση σε μικρό, σύγχρονο και οικονομικό διαμέρισμα γίνεται σταδιακά προνόμιο και όχι δεδομένο.
Το επόμενο στοίχημα είναι αν η στεγαστική πολιτική θα μετατοπιστεί από την ενίσχυση της ζήτησης στη συστηματική άρση εμποδίων στην προσφορά: πολεοδομικές μεταρρυθμίσεις, ενεργοποίηση κενών ακινήτων, στοχευμένα κίνητρα για προσιτή κατοικία. Διαφορετικά, το έλλειμμα κατοικιών θα παραμείνει η σιωπηρή μεταβλητή που καθορίζει το κόστος ζωής και την ανταγωνιστικότητα των πόλεων.
#έλλειμμακατοικιών #αγοράκατοικίας #ενοίκια #τιμέςακινήτων #οικοδομικήδραστηριότητα #ΚΕΦΙΜ #στεγαστικήπολιτική #νοικοκυριά #δημογραφικό #τράπεζες #πλειστηριασμοί #κενέςκατοικίες #κατασκευαστικόκόστος #premiumακίνητα #αστικάκέντρα
