Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων και εν γένει του κόστους στέγασης, αποτελεί το «μείζον» θέμα συζήτησης και προβληματισμού στο σύνολο των συμπολιτών μας. Είτε πρόκειται για νέους που θέλουν να κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους δημιουργώντας οικογένεια και αναζητούν ένα ακίνητο με ένα επιπλέον δωμάτιο, είτε για όσους έχει λήξει ή/λήγει το μισθωτήριο συμβόλαιο και αναμένουν να ενημερωθούν για τις νέες «απαιτήσεις» του ιδιοκτήτη ή ήδη βρίσκονται στη δεινή θέση αναζήτησης κατοικίας με προσιτό ενοίκιο.
Θεμιστοκλής Μπάκας : Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates
Μη ξεχνάμε, κατοικίες υπάρχουν, το «πρόβλημα» είναι το ζητούμενο μίσθωμα που καλείσαι να πληρώσεις. Πλέον, το κόστος στέγασης έχει αγγίξει το 60%-70% του διαθέσιμου εισοδήματος αν πρόκειται για δυάρι κατάλληλο για εργένη και το σύνολο εντός «καλού» μισθού αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία.
Η συσσωρευτική αύξηση των ενοικίων από το 2018 έως και σήμερα, κυμάνθηκε από 37,2% έως και 42,1% αν αφορά κατοικία κατάλληλη για οικογένεια. Υψηλότερες αυξήσεις, καταγράφονται κυρίως σε μικρότερα ακίνητα κατάλληλα για φοιτητές. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης φοιτητικής κατοικίας αυξήθηκαν κατά 53% στην Αθήνα και στη Πάτρα όπου καταγράφεται η 2η μεγαλύτερη αύξηση το 49,23%
Το 2022, η αύξηση των ζητούμενων μισθωμάτων κυμάνθηκε μεσοσταθμικά στο 10%, από 3% έως 7% που καταγράφηκε το 2021.
Πως θα κινηθούν οι τιμές των ενοικίων το 2023
Τη νέα χρονιά, όσον αφορά τα ζητούμενα μισθώματα, δεν θεωρούμε ότι θα δούμε μεγάλες εκπλήξεις. Σίγουρα ο ρυθμός αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων θα επιβραδυνθεί, ήδη καταγράφουμε σημάδια «κόπωσης», ενώ θεωρούμε ότι θα καταγράψουμε μειώσεις – διόρθωση των τιμών, ιδιαίτερα σε μη ανακαινισμένα ακίνητα, καθώς και σε ακίνητα περιοχών που δεν εξυπηρετούνται από υποσταθμό του μετρό. Κυρίως σε περιοχές, στις οποίες οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης κατέγραψαν αυξητικές τάσεις λόγω της συνολικής θετικής εικόνας της εγχώριας κτηματαγοράς τη φετινή χρονιά στον κλάδο των μισθώσεων.
Εξορθολογισμό των ζητούμενων τιμών μίσθωσης, θα καταγράψουμε ιδιαίτερα στις περιοχές που βρίσκονται στο ανώτατο επίπεδο τιμών. Κυρίως όμως σε ακίνητα μη ανακαινισμένα, ακίνητα που βρέθηκαν στο «επίκεντρο» λόγω μικρής διαθεσιμότητας.
Όσον αφορά τις τιμές μίσθωσης σε περιοχές που εξυπηρετούνται από υποσταθμό του μετρό και ιδιαίτερα σε ακίνητα πλήρως ανακαινισμένα ή/και νεότερα, οι τιμές θα διατηρηθούν στα ίδια επίπεδα, με ενδεχόμενες ρυθμίσεις στις ανώτερες ζητούμενες τιμές. Κυρίως, ακίνητα που απέχουν έως 500-600μέτρα από τον υποσταθμό του μετρό. Αντιθέτως, εξορθολογισμός των ζητούμενων μισθωμάτων θα καταγραφεί σε ακίνητα που απέχουν άνω των 1.000 μέτρων από τον υποσταθμό του μετρό.
Παράλληλα, σημαντικό παράγοντα θα αποτελέσει και ο πληθωρισμός. Αν ο πληθωρισμός «καλπάζει» και το 2023, τότε η οποιαδήποτε αύξηση των μισθωμάτων, δεν θα είναι άμεσα συναρτώμενη με την ζήτηση και τη προσφορά που αποτελεί τον βασικό κανόνα οποιουδήποτε κλάδου, αλλά θα είναι απόρροια μη υγιούς οικονομικού περιβάλλοντος που αντί να αποδυναμώσει τις αυξητικές τάσεις, λειτουργεί αντιστρόφως ανάλογα με την πραγματική οικονομία. Γεγονός, που ενδεχόμενα να «πυροδοτήσει» και ένα κύμα μη εμπρόθεσμης καταβολής του ενοικίου.
Μη ξεχνάμε ότι τα περισσότερα συμβόλαια έχουν ενσωματώσει ρήτρα αναπροσαρμογής, βάσει του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή. Μπορεί αυτή η ρήτρα να έχει παραμείνει ανενεργή επί χρόνια, ακριβώς επειδή η Ελλάδα είχε αρνητικό πληθωρισμό για όλη την μνημονιακή περίοδο λόγω της ύφεσης, ωστόσο τώρα μάλλον επιστρέφει ο «εφιάλτης».
Το ερώτημα που θα απασχολήσει την αγορά το επόμενο χρονικό διάστημα είναι το κατά πόσο οι ιδιοκτήτες θα ασκήσουν το δικαίωμά τους απαιτώντας την αναπροσαρμογή του ενοικίου.
Οι βασικοί λόγοι που αυξήθηκαν τα ενοίκια:
Η υποαπόδοση των προηγούμενων χρόνων
Ένας βασικός λόγος της ραγδαίας αύξησης των ενοικίων αποτελεί η συσσώρευση πολλών ετών της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης.
Ο ρόλος των τραπεζών
Από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17δις ευρώ, το 2021 άγγιξαν τα 900εκατ. ευρώ και ο στόχος για το 2022 ήταν το 1,2-1,4 δις ευρώ, στόχος που λογικά δεν έχει επιτευχθεί ) με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή.
Παράλληλα, τα τραπεζικά ιδρύματα πλέον, για τη χορήγηση στεγαστικού δανείου ζητούν το 25%-30% της αξίας του ακινήτου ως ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη, τη στιγμή που εν μέσω μνημονιακών χρόνων ελάχιστοι συμπολίτες μας κατάφεραν να αποταμιεύσουν ποσά της τάξεως των 40.000€-50.000€ (για αγορά ακινήτου αξίας 160.000€).
Μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ οι επενδύσεις για την ανέγερση νέων κατοικιών στην Ελλάδα κατέγραψαν συνολική πτώση της τάξεως του 95% το διάστημα από το 2007 μέχρι το τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2016, ενώ η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας την περίοδο από το 2005 έως το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2016 άγγιξε το 93% . Είναι χαρακτηριστικό ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες, ως ποσοστό του ΑΕΠ, μειώθηκαν από το 10,8% το 2007 σε μόλις 0,8% το 2015.
Σχεδόν 15 φορές λιγότερες κατοικίες κατασκευάστηκαν το 2016 σε σύγκριση με το 2007, όταν η οικοδομική δραστηριότητα βρισκόταν στο απόγειό της. Το πρώτο οκτάμηνο του 2016 ολοκληρώθηκαν μόλις 4.853 νέες κατοικίες, όταν το αντίστοιχο διάστημα του 2007 είχαν κατασκευαστεί 71.936 κατοικίες σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ. Τα άνωθεν στοιχεία καταδεικνύουν το μέγεθος της πτώσης της αγοράς κατοικίας κατά τη διάρκεια των μνημονιακών ετών.
Πλειστηριασμοί
Σύμφωνα με δημοσιεύματα για το έτος 2021, στους επισπεύδοντες τους πλειστηριασμούς, ήτοι τράπεζες και servicers, εξακολουθούν να καταλήγουν επτά στα 10 ακίνητα που βγαίνουν στο «σφυρί».
Η έναρξη των πλειστηριασμών ακόμη και για οφειλές κάτω των 30.000€, αποδεικνύουν ότι έχουν «επιστρέψει» στη κανονικότητα του παρελθόντος, τη στιγμή που οι οικονομικές προκλήσεις , επηρεάζουν άμεσα το κόστος διαβίωσης των συμπολιτών μας και δεν θυμίζουν σε τίποτα συνθήκες υγιούς οικονομίας.
Μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2022 έγιναν πάνω από 17.500 πλειστηριασμοί κατοικιών, ενώ ο στόχος για το σύνολο του έτους αριθμεί 40.000 κατοικίες.
Εκπρόσωπος εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων σε συνέντευξη του ανάφερε ότι ένα ποσοστό 20%-25% του συνόλου των ακινήτων που έχουν στη κατοχή τους θα βγουν σταδιακά προς πώληση τα επόμενα πέντε χρόνια.
Αν ένα ποσοστό της τάξης του 25%-30% των 700.000 ακινήτων θα οδηγηθεί σε ρευστοποίηση τα επόμενα χρόνια, δηλαδή περί τα 200.000 ακίνητα θα διατεθούν μέσω πλειστηριασμών, που αποτελέσουν βασικό εργαλείο για την επίτευξη των στόχων που προβλέπονται στα επιχειρησιακά σχέδια των funds και των εταιρειών διαχείρισης που έχουν αναλάβει την υλοποίησή τους, αντιλαμβανόμαστε όλοι μας την εν δυνάμει ραγδαία μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας τα επόμενα χρόνια.
Τη στιγμή, που το μεγαλύτερο μέρος των αγοραστών είτε είναι funds «συνεργασίας», είτε εγχώρια ή μη ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα, είτε ιδιώτες που μεγάλο μέρος αυτών δεν στοχεύουν στην ιδιοκατοίκηση, αλλά στην εκμετάλλευση του ακινήτου.
Μείωση της ιδιοκατοίκησης
Το διάστημα από το 2005 έως το 2021, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας υποχώρησε από το 84,6% στο 73,3%, χάνοντας 11,3 ποσοστιαίες μονάδες σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat. Τα άνωθεν δεδομένα καταγράφουν τις αρνητικές επιπτώσεις των μνημονιακών χρόνων στη χώρα μας. Το 2015, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα ανήλθε στο 75,1% με αρνητικές διακυμάνσεις την επόμενη τριετία (2016,2017,2018), ενώ το 2019 αυξήθηκε στο 75,4%.
