Η ακύρωση από το ΣτΕ των «μπόνους» δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού οδηγεί σε απότομη μείωση νέων οικοδομικών αδειών και σε αισθητά μικρότερες κατοικίες. Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ αποτυπώνουν ήδη ισχυρό σοκ στην ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, με αιχμή την Αττική.
Οι δικαστικές παρεμβάσεις στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) αρχίζουν να αναδιαμορφώνουν εκ βάθρων τον χάρτη της ελληνικής αγοράς κατοικίας. Η κατάργηση από το Συμβούλιο της Επικρατείας των περιβόητων «μπόνους» δόμησης –που επέτρεπαν αυξημένη εκμετάλλευση συντελεστή– έχει ήδη μεταφραστεί σε λιγότερες και αισθητά μικρότερες νέες κατοικίες, με άμεσες επιπτώσεις στην προσφορά στέγης και στη βιωσιμότητα πολλών αναπτυξιακών projects.
Κατακόρυφη μείωση αδειών και τετραγωνικών
Σύμφωνα με επεξεργασία των στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ για το δεκάμηνο Ιανουαρίου – Οκτωβρίου 2025, αδειοδοτήθηκαν πανελλαδικά μόλις 30.758 νέες κατοικίες, αριθμός μειωμένος κατά 23,8% σε σχέση με τις 40.374 του αντίστοιχου διαστήματος του 2024. Στην Αττική, όπου η χρήση των «μπόνους» ήταν εκτεταμένη λόγω υψηλότερης κερδοφορίας, η πτώση φθάνει το 21,4%: από 11.543 νέες κατοικίες το 2024 σε 9.067 το 2025.
Ακόμη πιο αποκαλυπτική είναι η συρρίκνωση του μεγέθους των κατοικιών. Σε επίπεδο χώρας, η μέση επιφάνεια ανά κατοικία υποχώρησε κατά 12,5%, στα 91 τ.μ. από 104 τ.μ. ένα χρόνο πριν. Ο μέσος όγκος μειώθηκε κατά 10,2%, στα 314 κ.μ. από 350 κ.μ. το 2024. Στην Αττική, η εικόνα είναι πολύ πιο έντονη: η μέση επιφάνεια πέφτει κατά 19%, στα 102 τ.μ. από 126 τ.μ., ενώ ο μέσος όγκος καταγράφει πτώση 19,8%, στα 344 κ.μ. από 429 κ.μ.
Το σοκ αποτυπώνεται και στα μηνιαία στοιχεία. Τον Οκτώβριο 2025, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων στην Αττική εμφανίζει οριακή μείωση στον αριθμό αδειών (-0,6%), αλλά καταρρεύσεις στην επιφάνεια (-37,5%) και στον όγκο (-48,5%). Έναν χρόνο πριν, πολλοί κατασκευαστές έσπευδαν να εκδώσουν άδειες με χρήση των «μπόνους» ενόψει της εκκρεμότητας στο ΣτΕ.
Κίνδυνος παγώματος έργων και η μάχη για τον νέο ΝΟΚ
Παράγοντες της αγοράς προειδοποιούν ότι αρκετές οικοδομές που αδειοδοτήθηκαν με τα παλιά δεδομένα μπορεί να μην ολοκληρωθούν, εφόσον δεν ξεκίνησαν εργασίες έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024, ημερομηνία από την οποία εφαρμόζεται η απόφαση του ΣτΕ. Πολλοί οικοπεδούχοι αρνούνται να μειώσουν τις απαιτήσεις τους και τα ποσοστά αντιπαροχής, παρότι η επιτρεπόμενη δόμηση έχει περιοριστεί, με αποτέλεσμα να καθίστανται οριακά ή και μη βιώσιμα αρκετά projects.
Αντίστοιχη ακαμψία παρατηρείται και στις νέες αγορές οικοπέδων, γεγονός που προϊδεάζει για περαιτέρω κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας τους επόμενους μήνες. Αυτό συμβαίνει σε μια περίοδο που η αγορά ακινήτων ήδη αντιμετωπίζει σοβαρό έλλειμμα προσφοράς κατοικιών, το οποίο τροφοδοτεί την άνοδο τιμών και ενοικίων, παρά την επιβράδυνση της ζήτησης.
Σε αυτό το περιβάλλον αβεβαιότητας, το βλέμμα στρέφεται στον νέο οικοδομικό κανονισμό που ετοιμάζει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας. Στόχος είναι ένας απλοποιημένος ΝΟΚ, με περιορισμένο αριθμό σαφών διατάξεων, ώστε να μην αφήνει περιθώρια πολλαπλών ερμηνειών και να αντέχει σε δικαστικό έλεγχο. Κρίσιμη παράμετρος θεωρείται η υιοθέτησή του με Προεδρικό Διάταγμα, προκειμένου να έχει εκ των προτέρων «σφραγίδα» συνταγματικότητας από το ΣτΕ και να αποκατασταθεί η ασφάλεια δικαίου για επενδυτές, κατασκευαστές και ιδιοκτήτες.
Σχόλιο SBCTV.gr: Η απόφαση του ΣτΕ ανέδειξε τα όρια μιας ανάπτυξης που στηρίχθηκε σε ρυθμιστικές «παραθυράκια», αλλά η βίαιη ανατροπή του πλαισίου χωρίς έγκαιρη αντικατάσταση δημιουργεί κενό πολιτικής με σοβαρές παρενέργειες στην ήδη πιεσμένη αγορά στέγης. Ο νέος ΝΟΚ θα κριθεί όχι μόνο από τη νομική του θωράκιση, αλλά από το αν θα ισορροπήσει πραγματικά μεταξύ πολεοδομικής τάξης, επενδυτικής βιωσιμότητας και κοινωνικής ανάγκης για προσιτή κατοικία.
#ΝΟΚ #ΑγοράΑκινήτων #Κατοικίες #Οικοδομή
