Χιλιάδες ιδιοκτήτες κινδυνεύουν να φορολογηθούν με συντελεστές 15% έως 45% για ενοίκια που δεν έχουν ποτέ εισπράξει. Κλειδί για την απαλλαγή από τον φόρο είναι η έγκαιρη δικαστική κίνηση και η υποβολή του ειδικού εντύπου Ε411 στην ΑΑΔΕ.
Η εκτόξευση των ενοικίων τα τελευταία χρόνια συνοδεύεται από αυξανόμενες καθυστερήσεις και αθετήσεις πληρωμών, εγκλωβίζοντας χιλιάδες ιδιοκτήτες σε έναν διπλό κίνδυνο: να χάνουν πραγματικό εισόδημα και ταυτόχρονα να καλούνται να πληρώσουν φόρο για ποσά που δεν εισέπραξαν ποτέ. Το φορολογικό πλαίσιο προβλέπει μεν προστασία, αλλά μόνο για όσους κινηθούν έγκαιρα και με πλήρη φάκελο δικαιολογητικών.
Το έντυπο Ε411 και οι προϋποθέσεις απαλλαγής
Η δήλωση ανείσπρακτων ενοικίων δεν αρκεί να γίνει απλώς στα έντυπα Ε1 και Ε2. Για τα εισοδήματα από ενοίκια του 2025, οι φορολογούμενοι που θέλουν να αποφύγουν την αυτοτελή φορολόγηση με 15% – 45% πρέπει πρώτα να έχουν κινηθεί νομικά κατά του μισθωτή και στη συνέχεια να υποβάλουν ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα «Τα Αιτήματά μου» της ΑΑΔΕ το ειδικό έντυπο Ε411 μαζί με όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.
Βασική προϋπόθεση είναι να έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, ή να έχει ασκηθεί αγωγή αποβολής/επιδίκασης μισθωμάτων (με αποδεικτικό επίδοσης). Για κάθε μισθωτή, ακίνητο και αποδεικτικό έγγραφο υποβάλλεται ξεχωριστό Ε411, ενώ σε περίπτωση αποβιώσαντα ιδιοκτήτη, ο κληρονόμος δηλώνει τα στοιχεία του θανόντος.
Στον φάκελο περιλαμβάνονται επίσης: η σχετική δικαστική απόφαση ή διαταγή, ο πίνακας αναγγελίας χρεών σε περίπτωση πτώχευσης μισθωτή, υπεύθυνη δήλωση ότι δεν έχουν εισπραχθεί μισθώματα από την έκδοση της απόφασης αποβολής μέχρι την εκτέλεση, καθώς και η έκθεση αποβολής και εγκατάστασης από δικαστικό επιμελητή.
Ελλιπής φάκελος σημαίνει ότι η εφορία αγνοεί τα ανείσπρακτα ενοίκια, επανεκκαθαρίζει τη δήλωση και φορολογεί τα ποσά σαν να είχαν εισπραχθεί κανονικά.
Η φορολογική κλίμακα και οι αλλαγές από το 2026
Το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, αφού προηγουμένως αφαιρεθεί τεκμαρτή δαπάνη 5% για επισκευές, συντήρηση και λειτουργικά έξοδα των ακινήτων. Για τα εισοδήματα του 2025, οι συντελεστές είναι 15% έως 12.000 ευρώ, 35% για το τμήμα από 12.001 έως 35.000 ευρώ και 45% για το υπερβάλλον των 35.000 ευρώ.
Από 1η Ιανουαρίου 2026, η κλίμακα αναμορφώνεται με την εισαγωγή ενδιάμεσου συντελεστή 25% για εισοδήματα από 12.001 έως 24.000 ευρώ, αντί του 35% που ισχύει σήμερα για όλο το τμήμα έως τα 35.000 ευρώ. Έτσι, για τα εισοδήματα από ακίνητα που θα αποκτηθούν το 2026 και θα δηλωθούν το 2027, οι συντελεστές διαμορφώνονται σε 15% έως 12.000 ευρώ, 25% από 12.001 έως 24.000 ευρώ, 35% από 24.001 έως 35.000 ευρώ και 45% πάνω από 35.001 ευρώ.
Η αλλαγή αυτή εκτιμάται ότι θα ελαφρύνει φορολογικά περίπου 160.000 ιδιοκτήτες, κυρίως όσους έχουν μεσαίου ύψους εισοδήματα από μισθώσεις. Ωστόσο, όσοι δεν θωρακίσουν εγκαίρως τις απαιτήσεις τους έναντι κακοπληρωτών ενοικιαστών, εξακολουθούν να διατρέχουν τον κίνδυνο να βρεθούν αντιμέτωποι με υψηλό φόρο για ανύπαρκτα στην πράξη έσοδα.
Σχόλιο 
: Το καθεστώς των ανείσπρακτων ενοικίων αναδεικνύει ένα δομικό πρόβλημα της ελληνικής φορολογίας: η προστασία του ιδιοκτήτη προϋποθέτει χρονοβόρες και κοστοβόρες δικαστικές ενέργειες, μεταφέροντας το βάρος από το κράτος στον πολίτη. Η βελτίωση των συντελεστών από το 2026 είναι θετική, αλλά χωρίς απλούστευση των διαδικασιών και ταχύτερη απονομή δικαιοσύνης, ο κίνδυνος φορολόγησης «στα χαρτιά» παραμένει υψηλός και λειτουργεί αποτρεπτικά για τη διάθεση κατοικιών προς ενοικίαση.
#ανείσπρακτα_ενοίκια #φορολογία #ΑΑΔΕ #ακίνητα
