Ράλι άνω του 25% στο κόστος κατασκευαστικών υλικών μέσα σε λίγους μήνες ανατρέπει προϋπολογισμούς και επιχειρηματικά πλάνα. Η γεωπολιτική αστάθεια και η κόπωση της ζήτησης περιορίζουν τη δυνατότητα μετακύλισης των αυξήσεων στις τιμές κατοικιών.
Η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια νέα φάση έντονης αβεβαιότητας, καθώς το κόστος των κατασκευαστικών υλικών έχει αυξηθεί πάνω από 25% μέσα στους τελευταίους μήνες, σύμφωνα με τον Φώτη Γιόφτσιο, CEO της ολλανδικής Ten Brinke στην Ελλάδα. Οι ανατιμήσεις είναι τόσο γρήγορες ώστε οι προσφορές των προμηθευτών ισχύουν πλέον για μόλις 24 ώρες, το πολύ 48, έναντι 40-45 ημερών στο πρόσφατο παρελθόν.
Κόστος εκτός ελέγχου, προϋπολογισμοί στον αέρα
Ο επικεφαλής της Ten Brinke περιγράφει μια αγορά όπου «οι συνθήκες μεταβάλλονται κάθε μέρα». Οι κατασκευαστικές εταιρείες και οι developers βλέπουν τους προϋπολογισμούς τους να εκτροχιάζονται, καθώς ο πληθωρισμός και η γεωπολιτική ένταση –με αιχμή την κρίση στη Μέση Ανατολή– τροφοδοτούν συνεχείς αυξήσεις σε σίδηρο, τσιμέντο, μονωτικά και λοιπά βασικά υλικά. Την ίδια στιγμή, η αγορά κατοικίας εμφανίζει σημάδια κόπωσης, περιορίζοντας το περιθώριο για αντίστοιχη αύξηση των τιμών πώλησης χωρίς να πληγεί η ζήτηση.
Η στρατηγική άμυνας για όσους διαθέτουν ισχυρή ρευστότητα είναι το «κλείδωμα» τιμών όσο είναι εφικτό. «Λόγω του ότι διαθέτουμε ρευστότητα, αυτό μας επιτρέπει να κλειδώνουμε τιμές όσο μπορούμε», σημειώνει ο Γιόφτσιος, προειδοποιώντας παράλληλα ότι το ανοδικό κύμα δεν έχει ολοκληρωθεί και κανείς δεν μπορεί να προβλέψει το τελικό ύψος των αυξήσεων.
Κερδοσκοπία, δείκτες ΕΛΣΤΑΤ και όρια αντοχής της αγοράς
Στο ήδη εκρηκτικό μείγμα προστίθεται, σύμφωνα με τον ίδιο, και η κερδοσκοπία: «Οι προμηθευτές εκμεταλλεύονται τις καταστάσεις με σκοπό να αυξήσουν το κέρδος τους. Όμως θα το ρυθμίσει αυτό η αγορά». Η επισήμανση αυτή φωτίζει τον κίνδυνο στρεβλώσεων στην αλυσίδα εφοδιασμού, ειδικά σε περιβάλλον όπου οι προσφορές ανανεώνονται σε ημερήσια βάση και η ορατότητα κόστους για τους developers είναι ουσιαστικά μηδενική.
Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για τον Γενικό Δείκτη Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτιρίων Κατοικιών επιβεβαιώνουν την ένταση του φαινομένου. Ο δείκτης κατέγραψε ετήσια αύξηση 3,1% τον Μάρτιο, έναντι 2,5% τον Φεβρουάριο, ενώ σε μηνιαία βάση ενισχύθηκε κατά 0,8%, σημειώνοντας τη μεγαλύτερη μηνιαία μεταβολή από τον Σεπτέμβριο του 2022. Πρόκειται για τα υψηλότερα επίπεδα των τελευταίων 3,5 ετών, γεγονός που αποτυπώνει την κλιμάκωση των πιέσεων.
Το κεντρικό ερώτημα για την αγορά είναι κατά πόσο και πού μπορεί να ισορροπήσει αυτή η νέα πραγματικότητα. Αν οι αυξήσεις στο κόστος συνεχιστούν με τον ίδιο ρυθμό, οι developers θα βρεθούν μπροστά στο δίλημμα είτε να συμπιέσουν δραστικά τα περιθώρια κέρδους είτε να ανεβάσουν περαιτέρω τις τιμές πώλησης, ρισκάροντας επιβράδυνση των πωλήσεων και πιθανή διόρθωση σε ορισμένα τμήματα της αγοράς.
Η αβεβαιότητα επιτείνεται από το γεγονός ότι, όπως σημειώνει ο Γιόφτσιος, «δεν φτάσαμε ακόμη στη φάση που θα πουληθεί το ακίνητο ώστε να δούμε το τελικό κόστος». Με άλλα λόγια, το πραγματικό impact στις τιμές κατοικιών και στην κερδοφορία των έργων θα φανεί με καθυστέρηση, όταν ολοκληρωθούν οι σημερινές αναπτύξεις και αποτυπωθούν στα συμβόλαια οι νέες ισορροπίες κόστους – τιμών.
Σχόλιο 
: Η ελληνική αγορά real estate περνά από φάση «εύκολου» ανοδικού κύκλου σε περίοδο διαχείρισης ρίσκου κόστους και ρευστότητας. Όσοι όμιλοι διαθέτουν κεφάλαια και πρόσβαση σε προμήθειες θα ενισχύσουν το ανταγωνιστικό τους πλεονέκτημα, ενώ μικρότεροι παίκτες κινδυνεύουν να εγκλωβιστούν σε έργα με αβέβαιη απόδοση. Η εξέλιξη των γεωπολιτικών εντάσεων θα είναι καθοριστικός παράγοντας για το αν το σημερινό ράλι κόστους θα μετατραπεί σε δομική ανατίμηση ή σε βραχύβιο σοκ.
#ακίνητα #κατασκευές #κόστος_υλικών #πληθωρισμός #realestate
