Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν πλέον εξαπλωθεί σε όλη τη χώρα, από τα μητροπολιτικά κέντρα έως μικρά αγροτικά χωριά, αναδιαμορφώνοντας τον τουριστικό χάρτη και την αγορά ακινήτων. Τα επίσημα στοιχεία αποκαλύπτουν υψηλά εισοδήματα, μεγάλες γεωγραφικές ανισορροπίες και ένα ρυθμιστικό πλαίσιο που τρέχει πίσω από τις εξελίξεις.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν πλέον εξαπλωθεί σε όλη τη χώρα, μετατρέποντας τόσο τα μεγάλα αστικά κέντρα όσο και πρώην καθαρά παραθεριστικούς ή αγροτικούς προορισμούς σε πυκνά τουριστικά πεδία δραστηριότητας. Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ για το εισόδημα και την κατανομή των ακινήτων δείχνουν ένα δίκτυο 117.604 καταχωρίσεων, με επίκεντρο Αττική, Κεντρική Μακεδονία, Νότιο Αιγαίο, Κρήτη και Ιόνιο.
Η διασπορά είναι εντυπωσιακή: σε 325 από τους 332 δήμους της χώρας υπάρχει τουλάχιστον ένα ακίνητο σε βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ σε 65 δήμους δηλώθηκαν έσοδα από πάνω από 500 ακίνητα. Παράλληλα, νέες εστίες έντονης δραστηριότητας αναδύονται σε περιοχές όπως η Ανατολική Μακεδονία και Θράκη, όπου η άνοδος Καβάλας, Θάσου και Αλεξανδρούπολης φέρνει την περιφέρεια κοντά σε παραδοσιακά πιο ώριμους τουριστικούς προορισμούς όπως η Πελοπόννησος.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Πού συγκεντρώνονται τα μεγαλύτερα κέρδη;
Τα φορολογικά στοιχεία αποκαλύπτουν ότι ο Κεντρικός Τομέας Αθηνών παραμένει ο ισχυρότερος πόλος κερδοφορίας, με 1.722 ακίνητα να δηλώνουν ετήσιο εισόδημα άνω των 10.000 €. Ακολουθούν ισχυροί τουριστικοί προορισμοί, με την Κέρκυρα να καταγράφει 1.554 ακίνητα σε αυτό το επίπεδο εσόδων, τα Χανιά 1.282 και η Χαλκιδική 1.281.
Στη νησιωτική Ελλάδα, πέρα από την Κέρκυρα, ξεχωρίζουν η Ρόδος με 741 ακίνητα άνω των 10.000 €, η Πάρος με 499 και η Κεφαλονιά με 469. Οι αριθμοί αυτοί δείχνουν ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν είναι πια συμπληρωματική δραστηριότητα, αλλά συγκροτούν έναν σταθερό πυλώνα τουριστικού εισοδήματος, με έντονη συγκέντρωση σε λίγους δήμους: οι δέκα πρώτοι απορροφούν το 36% των μισθώσεων και οι 20 πρώτοι περίπου τις μισές.
Από τα εξοχικά στον «χάρτη Airbnb»: Πώς αλλάζει ο χώρος
Οι ειδικοί που μελέτησαν τα στοιχεία μιλούν για πολυσύνθετο φαινόμενο, που έχει ξεπεράσει το στάδιο της συγκυριακής μόδας. Ο Πάρις Τσάρτας επισημαίνει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι πλέον άρρηκτα δεμένες με το τουριστικό προϊόν της χώρας και θυμίζουν την παλαιότερη εξάπλωση των ενοικιαζόμενων δωματίων, μόνο που τώρα η τάση αγγίζει και αγροτικές περιοχές, μακριά από τη θάλασσα.
Κατά τον ίδιο, ο «ελέφαντας στο δωμάτιο» είναι τα άλλοτε εξοχικά της «αγίας ελληνικής οικογένειας», που από χώροι ιδιωτικής αναψυχής μετατρέπονται σε μονάδες τουριστικής επιχειρηματικότητας. Παράλληλα, ένα μη αμελητέο τμήμα της ζήτησης φαίνεται να προέρχεται από επαγγελματίες που ταξιδεύουν εντός Ελλάδας και επιλέγουν βραχυχρόνια μίσθωση αντί για ξενοδοχείο, εξηγώντας την παρουσία Airbnb σε περιοχές που δεν θεωρούνται κλασικοί τουριστικοί προορισμοί, όπως Καλλιθέα και Μοσχάτο.
Τέσσερις ζώνες, μεγάλες ανισορροπίες και ρυθμιστικά κενά
Ο πολεοδόμος Δημήτρης Κουρκουρίδης διακρίνει τέσσερις βασικές χωρικές ζώνες: τα μητροπολιτικά κέντρα Αθήνας και Θεσσαλονίκης, τους διεθνείς νησιωτικούς προορισμούς όπως Κέρκυρα, Ρόδος, Μύκονος και Πάρος, τις παράκτιες ζώνες κοντά σε μεγάλα αστικά κέντρα και τα αναδυόμενα περιφερειακά αστικά κέντρα όπως Αλεξανδρούπολη, Βόλος, Καλαμάτα και Ηράκλειο. Ο «χάρτης» των βραχυχρόνιων μισθώσεων, υπογραμμίζει, δεν αποτυπώνει μόνο πού υπάρχει τουρισμός, αλλά πώς ο τουριστικός χώρος της Ελλάδας αναδιαμορφώνεται.
Την ίδια στιγμή, η μεγάλη διάχυση γεννά και πιέσεις. Ο Χάρης Κοκκώσης θέτει πρακτικά ερωτήματα για μικρές κοινότητες με 20-30 μονάδες Airbnb: επάρκεια προσωπικού καθαριότητας, διαχείριση απορριμμάτων, διαθεσιμότητα νερού και υποδομών. Η είσοδος τουριστικής δραστηριότητας σε περιοχές χωρίς προϋποθέσεις για σημαντική κίνηση δημιουργεί ένα νέο είδος τοπικής πίεσης, που οι δήμοι και οι κάτοικοι καλούνται να διαχειριστούν χωρίς σαφές θεσμικό εργαλείο.
Τα κενά στα στοιχεία, οι αποκλίσεις και το αργό ρυθμιστικό πλαίσιο
Ιδιαίτερη σημασία έχει η απόκλιση ανάμεσα στα στοιχεία της ΑΑΔΕ και της ΕΛΣΤΑΤ: 117.000 ακίνητα με δηλωμένα έσοδα στην πρώτη, έναντι 207.000 που κατέγραψε η δεύτερη για το 2024. Σε νησιά όπως Σαντορίνη, Ρόδος, Χανιά, Μύκονος, Νάξος και Μικρές Κυκλάδες, πλατφόρμες παρακολούθησης εμφανίζουν χιλιάδες ενεργές μισθώσεις, πολύ περισσότερες από όσες αποτυπώνονται στο φορολογικό μητρώο.
Ο Άρης Ικκος εκτιμά ότι, εφόσον και τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ αφορούν καταλύματα με οριστική εγγραφή στο μητρώο, η απόκλιση σημαίνει πως σχεδόν τα μισά ακίνητα του μητρώου δεν δήλωσαν καμία μίσθωση, γεγονός που προκαλεί έντονο προβληματισμό. Την ίδια ώρα, το χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό προβλέπει δυνατότητα αλλά όχι υποχρέωση ανάσχεσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ενώ οι στοχευμένες απαγορεύσεις –όπως στην Αθήνα και η σχεδιαζόμενη επέκταση στη Θεσσαλονίκη– έχουν φέρει, σύμφωνα με τον Πάρι Τσάρτα, επιστροφή μόλις του 5% των ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση.
SBC Red Line
Η εικόνα που προκύπτει είναι μια αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων που λειτουργεί ντε φάκτο ως βασικός πυλώνας τουριστικής ανάπτυξης, χωρίς όμως αντίστοιχη θεσμική θωράκιση και πλήρη φορολογική διαφάνεια. Όταν σχεδόν τα μισά εγγεγραμμένα ακίνητα δεν εμφανίζουν μισθώσεις, το πρόβλημα δεν είναι μόνο στατιστικό αλλά βαθιά δημοσιονομικό.
Για τις επιχειρήσεις φιλοξενίας και τους ιδιοκτήτες, το μήνυμα είναι διπλό: από τη μια, η αγορά εξακολουθεί να προσφέρει σημαντικές αποδόσεις σε συγκεκριμένους προορισμούς· από την άλλη, η αυξανόμενη πολιτική πίεση και οι πρώτες παρεμβάσεις σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη προϊδεάζουν για αυστηρότερο έλεγχο, περισσότερους περιορισμούς και εντατικοποίηση των διασταυρώσεων.
Για την οικονομία συνολικά, το επόμενο στοίχημα είναι αν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις θα ενταχθούν σε ένα συνεκτικό χωροταξικό και φορολογικό πλαίσιο ή αν θα συνεχίσουν να αναδιαμορφώνουν σιωπηρά τον τουριστικό και οικιστικό χάρτη, με κόστος στη διαθεσιμότητα κατοικίας και στην αντοχή των τοπικών υποδομών. Όσο η πολιτεία καθυστερεί να κλείσει τα κενά, η αγορά θα προηγείται – αλλά και ο λογαριασμός θα μεγαλώνει.
Διαβάστε επίσης:
Βουλή εγκρίνει επί της αρχής μέτρα για ενεργειακή κρίση και χρέη
#βραχυχρόνιεςμισθώσεις #Airbnb #τουρισμός #ΑΑΔΕ #ΕΛΣΤΑΤ #αγοράακινήτων #Αθήνα #Θεσσαλονίκη #νησιά #περιφερειακέςπόλεις #φορολογία #τουριστικήπολιτική #realestate #τοπικήαυτοδιοίκηση #χωροταξικόςσχεδιασμός
