Η στεγαστική κρίση δεν τροφοδοτείται μόνο από την έλλειψη νέων κατοικιών, αλλά και από την κακή αξιοποίηση του τεράστιου αποθέματος κενών σπιτιών. Νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους δείχνει ότι η επανένταξη αδρανών κατοικιών στην αγορά μπορεί να ανατρέψει την πορεία των τιμών.
Η στεγαστική κρίση δεν είναι απλώς ζήτημα περιορισμένης οικοδομικής δραστηριότητας, αλλά και αποτέλεσμα του τρόπου που η Ελλάδα χρησιμοποιεί – ή δεν χρησιμοποιεί – τα σπίτια που ήδη διαθέτει. Νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή φωτίζει τον ρόλο των κενών και υποαξιοποιούμενων κατοικιών, προτείνοντας πέντε παρεμβάσεις για να αυξηθεί η προσφορά και να μετριαστούν οι πιέσεις στις τιμές.
Η εικόνα που αναδύεται είναι αντιφατική: ένα απόθεμα άνω των 2,2 εκατ. κατοικιών, εκ των οποίων το 34,5% δηλώνεται κενό, την ώρα που τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης κινούνται ανοδικά. Η μελέτη εκτιμά ότι η μειωμένη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος εξηγεί σημαντικό μέρος της ανόδου των πραγματικών τιμών κατοικίας.
Στεγαστική κρίση: Πώς τα αδρανή ακίνητα επιβαρύνουν τις τιμές;
Με βάση τα στοιχεία της Απογραφής 2021, πάνω από το ένα τρίτο των κατοικιών καταγράφεται ως κενό, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι μπορεί άμεσα να βγει στην αγορά. Νομικές εκκρεμότητες, κληρονομικά ζητήματα, ελλιπής συντήρηση, εποχική χρήση και χαμηλή ζήτηση σε ορισμένες περιοχές κρατούν μεγάλο μέρος του αποθέματος «παρκαρισμένο» εκτός αγοράς.
Την τελευταία δεκαετία, ενώ το συνολικό απόθεμα κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,5%, οι κατοικίες διαθέσιμες για μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4% και εκείνες προς πώληση κατά 33,1%. Παράλληλα, αυξήθηκαν οι αδρανείς κατοικίες που δεν προσφέρονται ούτε για ενοικίαση ούτε για πώληση, εντείνοντας την πίεση στις τιμές για τα ακίνητα που παραμένουν στην ενεργή αγορά.
Πέντε παρεμβάσεις για να «ξεκλειδώσει» το οικιστικό απόθεμα
Η μελέτη καταλήγει σε πέντε άξονες πολιτικής για να επιστρέψουν περισσότερα σπίτια στην αγορά. Πρώτον, προτείνεται επιτάχυνση της ολοκλήρωσης του Κτηματολογίου, απλοποίηση διαδικασιών και μείωση κόστους μεταβιβάσεων μικρής αξίας, ώστε να λυθούν κληρονομικές και ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες που κρατούν ακίνητα αδρανή.
Δεύτερον, εισηγείται φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις, με ευνοϊκότερους συντελεστές στα σχετικά εισοδήματα ώστε να γίνει πιο ελκυστική η σταθερή μίσθωση έναντι άλλων μορφών εκμετάλλευσης. Τρίτον, προτείνει στοχευμένες επιδοτήσεις και πράσινη χρηματοδότηση για ανακαινίσεις παλαιών ή εγκαταλελειμμένων ακινήτων, υπό τον όρο ότι τα ακίνητα αυτά θα διατεθούν στη μακροχρόνια αγορά για συγκεκριμένο διάστημα.
Ρυθμίσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και δημόσιες επενδύσεις
Η μελέτη δεν αποδίδει τη στεγαστική κρίση αποκλειστικά σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης ή σε προγράμματα προσέλκυσης επενδυτών, όπως η «χρυσή βίζα». Ωστόσο, ειδικά για περιοχές υψηλής ζήτησης, εξετάζει το ενδεχόμενο στοχευμένων φορολογικών ή ρυθμιστικών παρεμβάσεων, ώστε να επιστρέψει μέρος των ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά χωρίς να παραγνωρίζονται οι επιπτώσεις στον τουρισμό.
Παράλληλα, υπογραμμίζεται ότι η αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος δεν επαρκεί από μόνη της. Προτείνονται συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε νέα κατοικία, ταχύτερες αδειοδοτήσεις και μέτρα μείωσης του κατασκευαστικού κόστους, με έμφαση στην κοινωνική και προσιτή κατοικία σε περιοχές με αυξημένη ζήτηση.
Πόσο μπορεί να αλλάξει η πορεία των τιμών;
Με τη βοήθεια μακροοικονομικού μοντέλου προσαρμοσμένου στα ελληνικά δεδομένα, η μελέτη εκτιμά ότι η μειωμένη διαθεσιμότητα κατοικιών μπορεί να εξηγεί έως και το 19,1% της ανόδου των πραγματικών τιμών. Αν δεν είχε υπάρξει η μερική ανάκαμψη των επενδύσεων σε κατοικίες τα τελευταία χρόνια, η επίδραση αυτή θα μπορούσε να φθάσει ακόμη και το 26,7%.
Σε υποθετικό σενάριο όπου μέρος των αδρανών κατοικιών επιστρέφει σταδιακά στην αγορά σε ορίζοντα εξαετίας, οι πραγματικές τιμές κατοικίας εκτιμάται ότι θα μπορούσαν να υποχωρήσουν κατά 15,5% έως 24,6%, ανάλογα με τις παραδοχές. Το συμπέρασμα είναι σαφές: η Ελλάδα δεν χρειάζεται μόνο περισσότερες νέες κατασκευές, αλλά και μια συνεκτική στρατηγική επανένταξης κενών και υποαξιοποιούμενων ακινήτων στην αγορά.
SBC Red Line
Η συζήτηση για τη στεγαστική κρίση έχει εγκλωβιστεί σε εύκολους «ενόχους» όπως το Airbnb, αφήνοντας στο περιθώριο το δομικό πρόβλημα των αδρανών κατοικιών. Όσο δεν λύνονται οι ιδιοκτησιακές παθογένειες και δεν επιταχύνεται το Κτηματολόγιο, μεγάλο μέρος του οικιστικού πλούτου θα παραμένει εκτός παιχνιδιού.
Για τους ιδιοκτήτες, τα σωστά φορολογικά κίνητρα μπορούν να κάνουν τη διαφορά ανάμεσα σε ένα κλειστό, απαξιωμένο ακίνητο και μια σταθερή ροή εισοδήματος από μακροχρόνια μίσθωση. Για τα νοικοκυριά και τις επιχειρήσεις, περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες σημαίνουν μικρότερη πίεση σε μισθούς, λειτουργικά κόστη και ανταγωνιστικότητα των πόλεων.
Η μεγάλη εικόνα είναι ότι η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί πλέον να αντιμετωπίζεται αποσπασματικά, με μεμονωμένα προγράμματα επιδότησης ή αποσπασματικές ρυθμίσεις. Το επόμενο στοίχημα είναι ένα μόνιμο πλαίσιο που θα συνδέει φορολογία, πολεοδομία, κοινωνική κατοικία και αξιοποίηση της ιδιωτικής περιουσίας σε ενιαία στρατηγική.
Διαβάστε επίσης:
Πέντε παρεμβάσεις για τη στεγαστική κρίση και τα κενά ακίνητα
ΣΥΡΙΖΑ-ΠΣ καταγγέλλει ΝΔ για εκτίναξη ενοικίων και γης
#στεγαστικήκρίση #κατοικίες #ενοίκια #τιμέςακινήτων #κενάσπίτια #φορολογικάκίνητρα #μακροχρόνιαμίσθωση #βραχυχρόνιεςμισθώσεις #Κτηματολόγιο #επενδύσειςσεκατοικίες #κοινωνικήκατοικία #ελληνικήοικονομία #οικιστικόαπόθεμα #ανακαινίσεις #στεγαστικήπολιτική
