Η αγορά κατοικίας εμφανίζει σήμερα βαθιά ασυμμετρία ανάμεσα στην προσφορά ακριβών και τη ζήτηση για προσιτά ακίνητα, αφήνοντας μεγάλο μέρος των υποψήφιων αγοραστών εκτός συναλλαγής. Νέα στοιχεία από την πλατφόρμα Uniko φωτίζουν το μέγεθος του προβλήματος αλλά και τα εργαλεία που επιχειρούν να το περιορίσουν.
Η αγορά κατοικίας εμφανίζει σήμερα έντονο χάσμα ανάμεσα στην προσφορά ακριβών και τη ζήτηση για προσιτά ακίνητα, με αποτέλεσμα σημαντικό τμήμα της ζήτησης να παραμένει ανικανοποίητο. Τα στοιχεία που συγκέντρωσε το Uniko, η πλατφόρμα αξιοποίησης ακινήτων της Εθνικής Τράπεζας και της Qualco, αποτυπώνουν μια αγορά που δεν «κουμπώνει» στις ανάγκες του μέσου αγοραστή.
Πόσο βαθύ είναι το χάσμα στην αγορά κατοικίας;
Η ανάλυση 4.679 αγγελιών, 822 ολοκληρωμένων αγοραπωλησιών και πάνω από 1.000 συζητήσεων με ιδιοκτήτες καταλήγει σε σαφές συμπέρασμα: το 30% των υποψήφιων αγοραστών αναζητά ακίνητα κάτω των 100.000 €, ενώ μόλις το 6% ενδιαφέρεται για κατοικίες αξίας 300.000-400.000 €. Την ίδια στιγμή, οι αγοραστές με διαθέσιμα κεφάλαια άνω των 400.000 € φτάνουν το 16%, δείχνοντας ότι η αγορά πολυτελούς κατοικίας διατηρεί προοπτικές.
Ακόμη πιο χαρακτηριστικό είναι ότι τα σπίτια κάτω των 150.000 € συγκεντρώνουν το 52% της ζήτησης, την ώρα που το στοκ σε ακίνητα άνω των 400.000 € είναι σημαντικά μεγαλύτερο από τη σχετική ζήτηση, η οποία περιορίζεται στο 14%. Όπως επισήμανε ο διευθύνων σύμβουλος του Uniko, Χρήστος Φουσκούδης, ουσιαστική ισορροπία προσφοράς και ζήτησης εντοπίζεται μόνο γύρω από τα 200.000 €, ενώ στην Αττική τα ακίνητα με τιμή άνω των 200.000 € είναι υπερδιπλάσια όσων κοστίζουν λιγότερο.
Τι ζητούν οι αγοραστές και γιατί «κολλάνε» οι πωλήσεις
Στο επίπεδο των επιφανειών, το 53% των αγοραστών στρέφεται σε κατοικίες 80-120 τ.μ., ενώ το 25% επιθυμεί διαμερίσματα άνω των 120 τ.μ. Αντιθέτως, πολύ μικρά διαμερίσματα κάτω των 50 τ.μ. ζητούνται μόλις από το 3% των ενδιαφερομένων για αγορά, παρά το γεγονός ότι ως ενοίκια παρουσιάζουν υψηλή ζήτηση.
Η εικόνα αυτή συνδέεται άμεσα με την τιμολόγηση: μεγάλο μέρος των διαθέσιμων προς πώληση ακινήτων κρίνεται υπερτιμημένο και παραμένει στα αζήτητα. Σύμφωνα με το Uniko, τα ορθώς τιμολογημένα ακίνητα πωλούνται σε ποσοστό 25,2%, έναντι 16,3% για τα υπερτιμημένα, κάτι που μεταφράζεται σε έως και 55% υψηλότερη πιθανότητα επιτυχούς πώλησης για όσους προσαρμόζουν ρεαλιστικά την τιμή.
Σταθεροποίηση τιμών, πιέσεις στα παλιά και ο «κόφτης» της νομικής ωριμότητας
Ο κ. Φουσκούδης διαπιστώνει τάσεις σταθεροποίησης των τιμών και, σε ορισμένες περιπτώσεις, ακόμη και διορθώσεις, με τη ζήτηση να γίνεται πιο επιλεκτική και τα μεσιτικά να δέχονται λιγότερα τηλεφωνήματα. Μεγαλύτερες πιέσεις αναμένονται στα παλιά και μη ανακαινισμένα ακίνητα, τα οποία βρίσκονται μόλις 20%-30% χαμηλότερα από τα νεόδμητα, αλλά θεωρούνται τα πιο υπερτιμολογημένα.
Διορθωτικές κινήσεις ενδέχεται να απαιτηθούν και σε νεόδμητα ακίνητα που βρίσκονται σε τυπικές περιοχές για τη μέση ελληνική οικογένεια, όπου ίσως χρειαστεί περιορισμός του περιθωρίου κέρδους για να επιταχυνθούν οι πωλήσεις. Την ίδια στιγμή, η νομική και τεχνική ετοιμότητα των ακινήτων παραμένει δομικό «αγκάθι»: το 50% των πιστοποιημένων ακινήτων στην πλατφόρμα του Uniko εμφανίζει νομικά ή πολεοδομικά ευρήματα που απαιτούν τακτοποίηση πριν από τη μεταβίβαση, επιβραδύνοντας τις συναλλαγές και κρατώντας κεφάλαια αδρανή.
Τα εργαλεία του Uniko για να τρέξουν συναλλαγές και ρευστότητα
Για την αντιμετώπιση αυτών των εμποδίων, το Uniko αναπτύσσει ένα ολοκληρωμένο πακέτο υπηρεσιών με στόχο τη γρηγορότερη και ασφαλέστερη πώληση ακινήτων. Μέσω της «Πιστοποίησης Ακινήτου», κάθε ακίνητο περνά από πλήρη νομικό, τεχνικό και εμπορικό έλεγχο, σε συνεργασία με την Εθνική Τράπεζα, και αξιολογείται ως προς την καταλληλότητά του για στεγαστική χρηματοδότηση, ώστε πωλητής και αγοραστής να γνωρίζουν εκ των προτέρων τα βήματα που απαιτούνται.
Η «Εγγύηση Υποβολής Προσφοράς» συνδέει την αποκλειστική ανάθεση με υποχρέωση υποβολής τουλάχιστον μίας έγγραφης προσφοράς εντός συμφωνημένου εύρους τιμής, προσφέροντας δωρεάν και την Πιστοποίηση Ακινήτου από την Εθνική Τράπεζα· αν δεν υπάρξει προσφορά, ο πωλητής δικαιούται αποζημίωση έως 2.000 €. Παράλληλα, το «Uniko Express» απευθύνεται σε ιδιοκτήτες με άμεση ανάγκη ρευστότητας ή ακίνητα αυξημένης πολυπλοκότητας, εξασφαλίζοντας, μέσω δικτύου επενδυτών, προκαταβολή έως 30% της συμφωνηθείσας αξίας μέσα σε 10 ημέρες από την ολοκλήρωση των ελέγχων.
SBC Red Line
Πίσω από τους αριθμούς της αγοράς κατοικίας κρύβεται ένα απλό γεγονός: το προϊόν που παράγεται και προσφέρεται δεν αντιστοιχεί στο πορτοφόλι και τις ανάγκες της μέσης οικογένειας. Όσο η αγορά «χτίζει» κυρίως για το 14%-16% των πιο εύπορων αγοραστών, το υπόλοιπο 80% θα μένει στην αναμονή.
Για τους ιδιοκτήτες, το μήνυμα είναι σκληρό αλλά σαφές: η υπερτιμολόγηση κοστίζει σε χρόνο και τελικά σε χρήμα, ειδικά σε μια φάση που η ζήτηση γίνεται πιο επιλεκτική και οι διορθώσεις τιμών στα παλιά ακίνητα μοιάζουν αναπόφευκτες. Όσοι δεν προετοιμάζουν έγκαιρα νομικά και τεχνικά τα ακίνητά τους, κινδυνεύουν να τα βλέπουν «κολλημένα» στην αγορά για χρόνια.
Σε επίπεδο οικονομίας, η αργή ωρίμανση των ακινήτων και η καθυστέρηση στις συναλλαγές σημαίνουν λιγότερη ρευστότητα, λιγότερες επενδύσεις και χαμηλότερη κινητικότητα εργασίας. Το επόμενο στοίχημα θα είναι αν εργαλεία τύπου Uniko μπορούν να κλιμακωθούν αρκετά ώστε να αλλάξουν όχι μόνο τις μεμονωμένες συναλλαγές, αλλά τη λειτουργία ολόκληρης της αγοράς ακινήτων.
#αγοράκατοικίας #ακίνητα #τιμέςακινήτων #προσφοράκαιζήτηση #Uniko #ΕθνικήΤράπεζα #στεγαστικήαγορά #πολυτελείςκατοικίες #παλιάακίνητα #νεόδμητα #νομικάπροβλήματαακινήτων #τεχνικόςέλεγχος #πιστοποίησηακινήτου #ρευστότητα #ελληνικήοικονομία
