Η ελληνική αγορά κατοικίας μπαίνει στο 2026 με διψήφια άνοδο ζητούμενων τιμών, επαναφορά της στεγαστικής πίστης σε θετικό πρόσημο και έντονη παρουσία ξένων αγοραστών. Ωστόσο, η περιορισμένη προσφορά, το αυξανόμενο κόστος κατασκευής και οι απαιτήσεις βιωσιμότητας διαμορφώνουν ένα πιο σύνθετο και απαιτητικό περιβάλλον για νοικοκυριά και επενδυτές.
Η εικόνα της ελληνικής αγοράς ακινήτων στο τέλος του 2025 είναι αντιφατική: από τη μία, ισχυρή ζήτηση, ανοδικές τιμές και επιστροφή των τραπεζών στη στεγαστική χρηματοδότηση· από την άλλη, οξύ στεγαστικό έλλειμμα, ακριβή γη και αργή παραγωγή νέων κατοικιών. Η αγορά περνά πλέον από τη φάση της «εύκολης ανόδου» σε μια φάση ωριμότητας, όπου οι αντοχές της θα δοκιμαστούν.
Ξένοι αγοραστές και διπλή αγορά: μικρά και premium ακίνητα
Σύμφωνα με την έρευνα της RE/MAX Ελλάς, η Ελλάδα παραμένει πόλος έλξης για ξένους αγοραστές, με σαφές προφίλ: διαμερίσματα και μονοκατοικίες άνω των 5 ετών, 60–100 τ.μ., αξίας κυρίως 100.000–200.000 ευρώ. Το 52% αγοράζει για δεύτερη ή εξοχική κατοικία, το 30% με καθαρά επενδυτικό κίνητρο, ενώ μόλις το 10% για κύρια κατοικία. Η Golden Visa περιορίζεται πλέον στο περίπου 8% των συναλλαγών, ένδειξη ότι η ξένη ζήτηση δεν εξαρτάται πια μονοσήμαντα από το επενδυτικό πρόγραμμα.
Καθοριστικό στοιχείο είναι ότι περίπου 8 στους 10 επιλέγουν μεταχειρισμένα ακίνητα, με τα νεόδμητα να καλύπτουν μόλις το 20% των αγορών. Αυτό αναδεικνύει τη στενότητα νέας προσφοράς και τη σημασία της αναβάθμισης του υφιστάμενου αποθέματος.
Παράλληλα, διαμορφώνεται μια αγορά δύο ταχυτήτων. Από τη μία, αυξανόμενο ενδιαφέρον για μικρότερες, πιο προσιτές νεόδμητες εξοχικές κατοικίες 35–70 τ.μ., συχνά με στόχο τη βραχυχρόνια μίσθωση. Από την άλλη, ισχυρή premium κατηγορία: 1 στα 4 ακίνητα πωλήθηκε πάνω από 600.000 ευρώ, ενώ η μέση τιμή νεόδμητης εξοχικής κατοικίας έφθασε τις 450.000 ευρώ, με άνοδο άνω του 37% σε ετήσια βάση.
Στεγαστικά δάνεια: ιστορική καμπή μετά από 15 χρόνια απομόχλευσης
Κομβική μεταβολή καταγράφεται στη στεγαστική πίστη. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι τον Οκτώβριο του 2025 η δωδεκάμηνη μεταβολή στεγαστικών δανείων μηδενίστηκε, βγαίνοντας από πολυετή αρνητική ζώνη. Τον Νοέμβριο, η πιστωτική επέκταση έγινε για πρώτη φορά θετική από τον Οκτώβριο του 2010, στο +0,4%, σηματοδοτώντας το κλείσιμο ενός κύκλου δεκαπενταετούς απομόχλευσης που ξεκίνησε με τη δημοσιονομική κρίση.
Την ίδια στιγμή, το κόστος δανεισμού βελτιώνεται θεαματικά. Σύμφωνα με την ΕΚΤ, το μέσο επιτόκιο στεγαστικών στην Ελλάδα υποχώρησε τον Σεπτέμβριο του 2025 στο 3,12% (έναντι 3,39% στην ευρωζώνη) και τον Νοέμβριο στο 3,04%, κατατάσσοντας τη χώρα στην πεντάδα με τα φθηνότερα στεγαστικά στην Ευρώπη. Η βελτίωση αυτή στηρίζει τη ζήτηση, χωρίς όμως να αρκεί για να εξισορροπήσει τις δομικές αδυναμίες της αγοράς.
Διψήφια άνοδος τιμών και στενότητα προσφοράς
Τα στοιχεία του Spitogatos για το δ΄ τρίμηνο του 2025 καταγράφουν μέση ετήσια άνοδο ζητούμενων τιμών κοντά στο 10% πανελλαδικά. Τα Νότια Προάστια Αττικής παραμένουν η ακριβότερη περιοχή της χώρας, ενώ η Θεσσαλονίκη σημειώνει επίσης διψήφια αύξηση στη μέση ζητούμενη τιμή. Κοινός παρονομαστής είναι η πίεση στις τιμές σε συνδυασμό με περιορισμένες επιλογές, με τη χαμηλή διαθεσιμότητα να οδηγεί πολλούς υποψήφιους αγοραστές σε αναβολή ή επαναδιαπραγμάτευση της απόφασής τους, ακόμη και με καλύτερους όρους χρηματοδότησης.
Στο υπόβαθρο, η οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνεται σε επίπεδο νέων αδειών, ενώ το κόστος κατασκευής συνεχίζει να αυξάνεται, έστω ηπιότερα. Θεσμικές εκκρεμότητες, γραφειοκρατία και ασταθές ρυθμιστικό πλαίσιο λειτουργούν αποτρεπτικά για την αύξηση της προσφοράς, ιδίως σε προσιτή κατοικία.
Βιωσιμότητα, υποδομές και το δύσκολο παζλ για τον αγοραστή
Τα συμπεράσματα του συνεδρίου του ΤΜΕΔΕ «Redefining the Future Horizons – Σχεδιάζοντας τις βιώσιμες στρατηγικές του αύριο» δείχνουν ότι η αγορά κατοικίας δεν μπορεί πλέον να αποσυνδεθεί από τις υποδομές, την κλιματική προσαρμογή και την ανθεκτικότητα των πόλεων. Τα κτίρια –παλαιά και νέα– οφείλουν να πληρούν αυστηρότερες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης και ανθεκτικότητας, ενώ η χρηματοδότηση σταδιακά συνδέεται με κριτήρια βιωσιμότητας.
Για τον αγοραστή ή επενδυτή του 2026, το περιβάλλον αποφάσεων γίνεται σαφώς πιο απαιτητικό: πρέπει να σταθμίσει διαθεσιμότητα στην περιοχή ενδιαφέροντος, πραγματικές τιμές συναλλαγών, χρόνους ολοκλήρωσης και γραφειοκρατικά εμπόδια, μέσα σε ένα πλαίσιο όπου ο μέσος χρόνος λήψης απόφασης (4–6 μήνες) επιμηκύνεται. Ο σκοπός αγοράς –ιδιοκατοίκηση, δεύτερη κατοικία ή επένδυση– καθοδηγεί και τον τύπο ακινήτου, σε μια αγορά που ταυτόχρονα συμπιέζεται προς μικρότερα μεγέθη και ενισχύει την premium κατηγορία.
Σχόλιο SBCTV.gr: Η ελληνική αγορά ακινήτων δεν βρίσκεται απλώς σε ανοδικό κύκλο, αλλά σε κρίσιμο σταυροδρόμι: χωρίς επιτάχυνση νέας, προσιτής και ενεργειακά αποδοτικής προσφοράς, η συνδυασμένη επίδραση ξένων κεφαλαίων, φθηνότερης πίστης και περιορισμένης γης κινδυνεύει να παγιώσει μια μόνιμη στεγαστική ανισότητα, με οικονομικό και κοινωνικό κόστος που θα φανεί τα επόμενα χρόνια.
#αγορά_ακινήτων #στεγαστικά #τιμές_κατοικιών #επενδύσεις
