Η αγορά σύγχρονων γραφείων στην Αθήνα αντιμετωπίζει έλλειμμα επενδύσεων περίπου 450 εκατ. ευρώ, καθώς η ζήτηση από ξένες εταιρείες υπερβαίνει την προσφορά. Το κενό σε «πράσινα» κτίρια οδηγεί σε άνοδο μισθωμάτων και καθυστερεί νέες εγκαταστάσεις στην ελληνική αγορά.
Σημαντικό επενδυτικό κενό καταγράφει η αγορά γραφείων στην Αθήνα, με τους παράγοντες του real estate να εκτιμούν ότι απαιτούνται άμεσα επενδύσεις άνω των 450 εκατ. ευρώ για τη δημιουργία νέων, σύγχρονων και ενεργειακά αποδοτικών κτιρίων. Η ανεπάρκεια προσφοράς, ιδίως σε «πράσινα» γραφεία που πληρούν κριτήρια ESG, συμπίπτει με αυξημένη ζήτηση από ξένες εταιρείες που επιδιώκουν φυσική παρουσία στην Ελλάδα.
Ζήτηση από πολυεθνικές, έλλειψη οικοπέδων και άνοδος μισθωμάτων
Κεντρική Αθήνα και βόρεια προάστια συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον. Εκτιμάται ότι 12 έως 15 μεγάλες εταιρείες –κυρίως θυγατρικές ξένων ομίλων αλλά και νέοι παίκτες που θέλουν να εισέλθουν στην ελληνική αγορά– αναζητούν αυτή την περίοδο ενιαία γραφεία επιφάνειας 3.000‑4.000 τ.μ. Κατάλληλα κτίρια όμως δεν υπάρχουν, με αποτέλεσμα πολλές εταιρείες να καταφεύγουν σε προσωρινές λύσεις: κατανομή προσωπικού σε 2‑3 διαφορετικούς χώρους, υιοθέτηση υβριδικών/remote μοντέλων εργασίας ή απλή αναβολή της επένδυσης στην Ελλάδα.
Βασικό εμπόδιο αποτελεί η έλλειψη κατάλληλων οικοπέδων για ανάπτυξη νέων γραφείων σε τοποθεσίες που θεωρούνται ελκυστικές για διεθνείς ομίλους (πρόσβαση σε ΜΜΜ, σύγχρονα κριτήρια βιωσιμότητας, εταιρική εικόνα). Έτσι, η προσφορά ποιοτικών γραφείων υπολείπεται της ζήτησης και ασκεί έντονες ανοδικές πιέσεις στα μισθώματα. Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα τα ενοίκια στο κέντρο της Αθήνας θα ξεπεράσουν τα 37 ευρώ/τ.μ. από περίπου 30 ευρώ/τ.μ. σήμερα.
Το κόστος υλοποίησης δεν είναι αμελητέο: για ένα κτίριο γραφείων 3.000‑4.000 τ.μ. που καλύπτει σύγχρονες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης και βιωσιμότητας, απαιτούνται επενδύσεις της τάξης των 25‑30 εκατ. ευρώ και 18‑24 μήνες για ολοκλήρωση, ακόμη και σε ευνοϊκές συνθήκες αδειοδότησης και κατασκευής.
Ισχυρή επενδυτική δραστηριότητα αλλά επίμονο έλλειμμα προσφοράς
Παρά τις δυσκολίες στην πλευρά της νέας ανάπτυξης, τα στοιχεία της Cushman & Wakefield Proprius για το δ’ τρίμηνο 2025 δείχνουν ισχυρή συναλλακτική δραστηριότητα. Οι όγκοι συναλλαγών στην αγορά γραφείων ξεπέρασαν τα 500 εκατ. ευρώ και διαμορφώθηκαν περίπου στα 527 εκατ. ευρώ, με αυξημένη παρουσία family offices, που αναζητούν σταθερό εισόδημα και προστασία έναντι του πληθωρισμού μέσω ποιοτικών ακινήτων.
Κομβικό ρόλο έπαιξε η Prodea, η οποία ολοκλήρωσε την πώληση του χαρτοφυλακίου γραφείων και λιανικής Milora στην Yoda Plc. Το χαρτοφυλάκιο –με εμπορικά, γραφειακά και λιανικά ακίνητα σε όλη την Ελλάδα– αποτιμήθηκε στα 676,5 εκατ. ευρώ. Παράλληλα, στο πλαίσιο στρατηγικής αναδιάρθρωσης, η Prodea αποεπένδυσε από το 30% της Piraeus Tower S.A. που κατείχε, επίσης προς τη Yoda, σε συναλλαγή που αντανακλά εκτιμώμενη αξία 107 εκατ. ευρώ για τον Πύργο Πειραιά.
Οι συναλλαγές αυτές αναδεικνύουν ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον για ώριμα, εισοδηματικά assets είναι ισχυρό. Ωστόσο, δεν λύνουν το δομικό πρόβλημα: την υστέρηση νέας προσφοράς σε σύγχρονα γραφεία που να καλύπτουν τις ανάγκες μεγάλων χρηστών. Η ένταση των μισθωμάτων και η αδυναμία εξεύρεσης κατάλληλων χώρων, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, λειτουργούν ανασταλτικά για την εγκατάσταση επιπλέον διεθνών επιχειρήσεων στην Ελλάδα, περιορίζοντας το αναπτυξιακό αποτύπωμα του real estate γραφείων αλλά και την ελκυστικότητα της χώρας ως έδρας περιφερειακών hubs.
Σε αυτό το πλαίσιο, τίθεται επιτακτικά το ερώτημα αν η Πολιτεία και οι δήμοι θα κινηθούν πιο ενεργά σε πολεοδομικές παρεμβάσεις, αναπλάσεις και αξιοποίηση διαθέσιμων δημόσιων ακινήτων, ώστε να δημιουργηθούν νέα αποθέματα γραφειακών χώρων που θα ανταποκρίνονται στα διεθνή standards.
Σχόλιο 
: Το «κενό» των 450 εκατ. ευρώ στις επενδύσεις γραφείων δεν είναι απλώς θέμα κλάδου real estate· αντανακλά το κατά πόσο η Αθήνα μπορεί να υποστηρίξει την επόμενη γενιά υπηρεσιών, τεχνολογίας και regional headquarters που διεκδικεί. Αν η έλλειψη ποιοτικών γραφείων οδηγήσει σε καθυστερήσεις ή ακυρώσεις εγκατάστασης πολυεθνικών, το κόστος θα φανεί σε θέσεις εργασίας και φορολογικά έσοδα. Η πρόκληση για πολιτεία, αυτοδιοίκηση και επενδυτές είναι να περάσουμε από τις επιμέρους μεγάλες συναλλαγές σε μια συντονισμένη στρατηγική παραγωγής νέου, βιώσιμου αποθέματος γραφειακών χώρων.
#RealEstate #Γραφεία #Επενδύσεις #Μισθώματα
