Η απαγόρευση νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στα μεγάλα αστικά κέντρα και η ακριβότερη «Χρυσή Βίζα» δεν ψαλιδίζουν το ξένο ενδιαφέρον για ελληνικά ακίνητα, αλλά το ανακατευθύνουν. Οι ξένοι στρέφονται σε μικρές εξοχικές κατοικίες και σε πολυτελή σπίτια υψηλής αξίας, διαμορφώνοντας μια διπολική αγορά.
Το 2026 βρίσκει την ελληνική κτηματαγορά σε φάση αναδιάρθρωσης, χωρίς όμως να χάνει την ελκυστικότητά της για το ξένο κεφάλαιο. Οι παρεμβάσεις στην αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, καθώς και η αύξηση του ορίου επένδυσης για τη «Χρυσή Βίζα» στις 800.000 ευρώ σε Αττική, Θεσσαλονίκη και μεγάλα νησιά, δεν φρενάρουν τη ζήτηση – την μετατοπίζουν.
Από τα αστικά Airbnb στις μικρές εξοχικές κατοικίες
Επενδυτές που μέχρι πρόσφατα στόχευαν σε διαμερίσματα στα μεγάλα αστικά κέντρα και στα δημοφιλή νησιά, επανεξετάζουν τη στρατηγική τους. Όπως καταγράφει η Elxis – At Home in Greece, που ειδικεύεται σε πωλήσεις κατοικιών σε ξένους, από τα τέλη του 2025 ενισχύεται μια νέα τάση: αυξημένη ζήτηση για μικρές εξοχικές κατοικίες, τόσο ως πιο προσιτή επιλογή όσο και ως επενδυτικό προϊόν.
Ο διευθύνων σύμβουλος της Elxis, Γιώργος Γαβριηλίδης, αναφέρει ότι το ενδιαφέρον συγκεντρώνουν νεόδμητα ακίνητα 60-70 τ.μ. με δύο υπνοδωμάτια, αλλά και ακόμη μικρότερα, 35-45 τ.μ. με ένα υπνοδωμάτιο. Η τελευταία κατηγορία προορίζεται σχεδόν αποκλειστικά για εκμετάλλευση μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, παρά τους περιορισμούς στα μεγάλα κέντρα, καθώς η ζήτηση μεταφέρεται σε άλλες περιοχές. Αντίθετα, μειώνεται το ενδιαφέρον για κατοικίες μεσαίου μεγέθους, 80-120 τ.μ., που παραδοσιακά αποτελούσαν «μεσαία λύση» για ιδιοκατοίκηση ή μεικτή χρήση.
Έκρηξη στις high-end αγορές και γεωγραφικές εστίες ζήτησης
Παράλληλα με τα μικρότερα ακίνητα, ενισχύεται δυναμικά και το άνω τμήμα της αγοράς. Το 2025, σύμφωνα με την Elxis, το ποσοστό των πωλήσεων σε τιμές άνω των 600.000 ευρώ τριπλασιάστηκε: πλέον 1 στα 4 ακίνητα που διακινούνται στο δίκτυό της ξεπερνά αυτό το επίπεδο. Η μέση δαπάνη ανά νεόδμητη εξοχική κατοικία ανήλθε στις 450.000 ευρώ, αυξημένη κατά 37,3% σε σχέση με το 2024, με αγοραστές από Ολλανδία, Βέλγιο, Γερμανία και ΗΠΑ να πληρώνουν έως και 32%-43% υψηλότερες τιμές.
Κρήτη και Ιόνιο (με έμφαση στην Κέρκυρα) παραμένουν οι «πρωταγωνιστές» για το 2026, ενώ κερδίζουν έδαφος οι περιοχές γύρω από την Καλαμάτα, επωφελούμενες από την ακτινοβολία του Costa Navarino. Η Θεσσαλονίκη μπαίνει επίσης πιο καθαρά στον χάρτη των ξένων για πολυτελείς κατοικίες, λόγω προοπτικών υπεραξιών και χαμηλότερων τιμών σε σχέση με την Αττική.
Ποιοι αγοράζουν, τι ποσά επενδύουν και με ποιον στόχο
Τα στοιχεία της RE/MAX Ελλάς για το 2025 φωτίζουν το προφίλ του ξένου αγοραστή. Σχεδόν 1 στους 2 επέλεξε εξοχικό ακίνητο αξίας 100.000-200.000 ευρώ. Συνολικά, το 52% αγόρασε δεύτερη ή εξοχική κατοικία, το 30% κινήθηκε καθαρά επενδυτικά (εκμίσθωση ή μεταπώληση) και ένα 10% απέκτησε κύρια κατοικία.
Μετά το εύρος 100.000-200.000 ευρώ, ακολουθεί σε δημοφιλία η ζώνη 200.000-300.000 ευρώ (27% των αγορών), ενώ 17% επένδυσε σε ακίνητα 50.000-100.000 ευρώ. Μόνο 6% κινήθηκε πάνω από τις 300.000 ευρώ, γεγονός που δείχνει ότι, πέρα από το ισχυρό premium τμήμα, ο όγκος της ζήτησης παραμένει στη «μεσαία» κατηγορία.
Ενδιαφέρον παρουσιάζει και το στοιχείο της μόνιμης εγκατάστασης: 10% των ξένων ήδη αγοράζει με αυτόν τον στόχο, ενώ, σύμφωνα με έρευνα της RE/MAX, το 57% αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο να μετακομίσει μόνιμα στην Ελλάδα και ένα επιπλέον 18% δηλώνει θετικό. Σχεδόν το 90% των συναλλαγών γίνεται με ίδια κεφάλαια, περιορίζοντας τον τραπεζικό δανεισμό στο 10% και επιταχύνοντας την ολοκλήρωση των αγοραπωλησιών.
Ηλικιακά, οι βασικοί παίκτες είναι 41-50 ετών (40%) και 51-60 ετών (27%), με περιορισμένη συμμετοχή νεότερων κάτω των 30 ετών (3%). Γερμανοί και Γάλλοι αγοράζουν κυρίως για ιδιοκατοίκηση, ενώ Ολλανδοί και Ισραηλινοί λειτουργούν πιο καθαρά ως επενδυτές, επιδιώκοντας τόσο τρέχουσες αποδόσεις όσο και μελλονικές υπεραξίες.
Σχόλιο 
: Η Ελλάδα εξελίσσεται σε διπλό «παιχνίδι» για το ξένο κεφάλαιο: από τη μία, προσιτές εξοχικές κατοικίες που λειτουργούν ως ασφαλές καταφύγιο αποταμίευσης, από την άλλη, premium ακίνητα που στοιχηματίζουν στις υπεραξίες. Το μείγμα αυτό ενισχύει τις τιμές και την εισροή κεφαλαίων, αλλά ταυτόχρονα οξύνει το δίλημμα της πολιτείας: πώς θα ισορροπήσει την προσέλκυση επενδύσεων με την προσιτή στέγη για τους μόνιμους κατοίκους.
#ακίνητα #επενδύσεις #realestate #Ελλάδα
