Η νέα μελέτη της Alpha Bank φωτίζει το ελληνικό παράδοξο: μια χώρα με υψηλή ιδιοκατοίκηση και τεράστιο οικιστικό απόθεμα βρίσκεται σε στεγαστική κρίση, με το κόστος στέγασης να απορροφά το 35,5% του εισοδήματος. Η γήρανση των κατοικιών, το μεγάλο ποσοστό αναξιοποίητων ακινήτων και η υπερσυγκέντρωση πληθυσμού σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη οξύνουν το πρόβλημα.
Η Alpha Bank, σε νέα αναλυτική έκθεσή της, καταγράφει με σκληρούς αριθμούς αυτό που βιώνουν χιλιάδες νοικοκυριά: η οικονομικά προσιτή κατοικία μετατρέπεται σε δυσεύρετο αγαθό. Από το 2015 έως το 2024 οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν στην Ελλάδα ταχύτερα από τα διαθέσιμα εισοδήματα, ενώ το συνολικό κόστος στέγασης –ενοίκιο ή δόση δανείου, λογαριασμοί και πάγια έξοδα– φτάνει στο 35,5% του εισοδήματος, το υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ (έναντι 19,2%).
Γερασμένο οικιστικό απόθεμα και επενδυτική άπνοια
Η μελέτη αναδεικνύει ότι το στεγαστικό πρόβλημα δεν είναι μόνο ζήτημα τιμών αλλά και δομικής ποιότητας του αποθέματος. Περίπου το 64% των κατοικιών έχει χτιστεί μεταξύ Β΄ Παγκοσμίου Πολέμου και 1990, ενώ άλλο 6% είναι προπολεμικό. Μόλις το 2,6% του σημερινού αποθέματος κατασκευάστηκε από την έναρξη της οικονομικής κρίσης και μετά, καθώς οι επενδύσεις σε κατοικίες κατέρρευσαν στη δεκαετία της ύφεσης και ανακάμπτουν από το 2018, αλλά από πολύ χαμηλή βάση.
Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά όπου η μέση ηλικία των ακινήτων υπερβαίνει κατά πολύ τα 30 έτη και μεγάλος αριθμός κατοικιών χρειάζεται ουσιαστική ανακαίνιση ή ενεργειακή αναβάθμιση. Παράλληλα, τα ακίνητα παραμένουν η κυρίαρχη μορφή μη χρηματοοικονομικού πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών, αντιπροσωπεύοντας τα δύο τρίτα του συνολικού τους πλούτου, έναντι περίπου ενός τρίτου σε χώρες όπως η Ιαπωνία, η Ελβετία και οι ΗΠΑ. Η ιστορική επιλογή της «πέτρας» ως ασπίδας απέναντι στον πληθωρισμό της δραχμής σήμερα μετατρέπεται σε διαρθρωτικό εμπόδιο.
Το βάρος των αναξιοποίητων κατοικιών
Καθοριστικό στοιχείο του ελληνικού παράδοξου είναι το υψηλό ποσοστό κανονικών κατοικιών που δεν κατοικούνται. Σχεδόν το 35% του συνόλου –το τρίτο υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ– είναι είτε εξοχικές/δευτερεύουσες (22,5%) είτε κενές (12%). Παρά τη μείωση των κενών κατοικιών σε σχέση με το 2011, ο απόλυτος αριθμός τους παραμένει πολύ υψηλός: 794.000 ακίνητα, με το ένα τρίτο στην Αττική και σχεδόν το 10% στη Θεσσαλονίκη.
Οι κατοικίες που είναι διαθέσιμες προς πώληση έχουν μειωθεί κατά περίπου ένα τρίτο από το 2011, με εντονότερη συρρίκνωση σε Κεντρική Μακεδονία, Αττική και Νότιο Αιγαίο. Αντίστοιχα, οι κενές προς ενοικίαση κατοικίες μειώθηκαν κατά 10,4%, με ισχυρές πτώσεις σε Ιόνιο, Κεντρική Μακεδονία και Στερεά Ελλάδα. Η έκθεση συνδέει αυτές τις μεταβολές με τη στροφή ιδιοκτητών σε άλλες χρήσεις –όπως βραχυχρόνιες μισθώσεις– και με την αναζήτηση αποδόσεων σε περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων, αλλά και με τη μεταστροφή συμπεριφορών στη διάρκεια της κρίσης.
Αστικοποίηση, συγκέντρωση δραστηριότητας και πολιτικές στέγης
Τρίτος κρίσιμος παράγοντας είναι η έντονη αστικοποίηση. Πάνω από το 70% των κατοίκων ζει σε πόλεις, κωμοπόλεις και προάστια, ενώ το 35% του πληθυσμού και το 36% της απασχόλησης συγκεντρώνεται στη μητροπολιτική Αθήνα. Αν προστεθεί η Θεσσαλονίκη, τα ποσοστά ανεβαίνουν στο 45% για πληθυσμό και απασχόληση και στο 54% του ΑΕΠ, καθώς η επιχειρηματική δραστηριότητα συγκεντρώνεται στις δύο μεγάλες μητροπόλεις.
Η Alpha Bank είχε ήδη από το 2025 επιχειρήσει, μέσω ειδικής μελέτης, να «αποκωδικοποιήσει» την προσιτή στέγαση, καταγράφοντας προσδοκίες νοικοκυριών για αγορά, ενοικίαση και χρηματοδότηση. Η νέα έρευνα επαναλαμβάνει μέρος της προηγούμενης, προκειμένου να αξιολογήσει πώς μεταβάλλονται οι αντιλήψεις υπό την πίεση των τιμών και να αποτιμήσει την αποτελεσματικότητα των μέχρι σήμερα πολιτικών, που εστίασαν κυρίως στη ζήτηση.
Ταυτόχρονα, εμπλουτίζεται με ερωτήματα για την πλευρά της προσφοράς: γιατί σημαντικό μέρος του αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς, ποιες είναι οι ανάγκες ενεργειακής αναβάθμισης, ποιοι θεσμικοί και οικονομικοί φραγμοί αποτρέπουν την αξιοποίηση κενών και παλαιών κατοικιών.
Σχόλιο 
: Η έκθεση δείχνει ότι η στεγαστική κρίση δεν θα λυθεί με αποσπασματικές επιδοτήσεις ενοικίου ή επιτοκίων. Απαιτείται ολοκληρωμένη στρατηγική ανανέωσης και ενεργειακής αναβάθμισης του γερασμένου αποθέματος, φορολογικά και πολεοδομικά κίνητρα για να βγουν οι κενές κατοικίες στην αγορά και, κυρίως, χωρική πολιτική που θα αποσυμπιέσει Αθήνα και Θεσσαλονίκη, συνδέοντας την περιφέρεια με επενδύσεις, υποδομές και ποιοτικές θέσεις εργασίας.
#στεγαστική_κρίση #AlphaBank #ακίνητα #realestate #κόστος_στέγασης
