Σχεδόν 40.000 ξένοι επενδυτές έχουν αξιοποιήσει το πρόγραμμα Χρυσής Βίζας από το 2014 έως το τέλος του 2025, κατευθύνοντας τουλάχιστον 10 δισ. ευρώ στην ελληνική αγορά ακινήτων. Η επιβράδυνση των νέων αιτήσεων και η αλλαγή των ορίων επένδυσης αναδιαμορφώνουν πλέον τον χάρτη της ζήτησης.
Η Χρυσή Βίζα έχει εξελιχθεί σε έναν από τους πιο ισχυρούς μοχλούς άντλησης ξένων κεφαλαίων για την ελληνική αγορά ακινήτων την τελευταία δεκαετία. Από τα μέσα του 2014 έως και το τέλος του 2025, ο συνολικός αριθμός των μεμονωμένων ξένων επενδυτών εκτιμάται ότι θα προσεγγίσει τους 40.000, χωρίς να υπολογίζονται τα μέλη των οικογενειών τους. Ακόμη και με βάση το ελάχιστο όριο επένδυσης των 250.000 ευρώ, αυτό μεταφράζεται σε τουλάχιστον 10 δισ. ευρώ, δηλαδή περίπου 1 δισ. ευρώ ετησίως, που έχουν κατευθυνθεί στα ελληνικά ακίνητα.
Το μέγεθος αυτό είναι συγκρίσιμο με την ετήσια παραγωγή νέων στεγαστικών δανείων (1 – 1,4 δισ. ευρώ τα τελευταία χρόνια), υπογραμμίζοντας ότι το πρόγραμμα δεν είναι περιθωριακό, αλλά έχει παίξει κεντρικό ρόλο στη χρηματοδότηση της κτηματαγοράς. Πολλοί πωλητές ακινήτων σε ξένους αξιοποίησαν τα εισπραχθέντα κεφάλαια για επανεπενδύσεις, κυρίως για ίδια χρήση, ενισχύοντας περαιτέρω την οικοδομική δραστηριότητα.
Άδειες, εκκρεμότητες και επιβράδυνση των νέων αιτήσεων
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Υπουργείου Μεταναστευτικής Πολιτικής, στο τέλος του 2025 οι κάτοχοι άδειας μόνιμου επενδυτή αρχικής χορήγησης ανήλθαν σε 20.732, καταγράφοντας ετήσια αύξηση 60,3%. Μαζί με τις 7.054 ανανεώσεις πρώτης πενταετίας, οι εν ισχύ άδειες φθάνουν τις 27.786.
Ωστόσο, το σύστημα «κουβαλά» ακόμη 11.553 εκκρεμείς υποθέσεις (9.958 νέες άδειες και 1.595 ανανεώσεις), ανεβάζοντας τον εκτιμώμενο τελικό αριθμό στις 39.958 άδειες. Το 2025 σηματοδότησε και μια σαφή επιβράδυνση: οι νέες αιτήσεις υποχώρησαν στις 6.978 από 9.289 το 2024, πτώση 24,8%. Από αυτές, οι 2.932 κατατέθηκαν στο πρώτο τρίμηνο, αξιοποιώντας τη σύντομη παράταση για όσους είχαν «κλειδώσει» το παλιό όριο των 250.000 ευρώ, με προσύμφωνα ή ιδιωτικά συμφωνητικά πριν από την 1η Αυγούστου 2024. Στους υπόλοιπους εννέα μήνες, οι αιτήσεις περιορίστηκαν σε 4.046, δείχνοντας ότι η νέα, ακριβότερη κλίμακα λειτουργεί ως φίλτρο.
Νέα γεωγραφία ζήτησης και εθνική κατανομή επενδυτών
Η αγορά πλέον κινείται σε διαφορετικούς ρυθμούς. Το χαμηλό όριο των 250.000 ευρώ παραμένει εφικτό σχεδόν αποκλειστικά σε κατοικίες που προκύπτουν από αλλαγή χρήσης – μετατροπές πρώην γραφείων, αποθηκών ή βιομηχανικών κτιρίων σε διαμερίσματα. Έτσι, το πρόγραμμα τροφοδοτεί μια νέα γενιά έργων αναπροσαρμογής του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος.
Παράλληλα, έχει διαμορφωθεί ξεχωριστή κατηγορία αγοραστών εξοχικών κατοικιών, όπου το όριο έχει ανέβει στις 400.000 ευρώ. Αντίθετα, η ζήτηση για τα πολύ ακριβά ακίνητα των 800.000 ευρώ –όριο που ισχύει για το σύνολο της Αττικής, τον δήμο Θεσσαλονίκης και τα μεγάλα νησιά με πάνω από 3.100 μόνιμους κατοίκους– εμφανίζεται σαφώς πιο περιορισμένη.
Σε επίπεδο εθνικοτήτων, η κυριαρχία των Κινέζων επενδυτών παραμένει συντριπτική: στο τέλος του 2025 κατείχαν το 47,9% των αρχικών αδειών, με 9.926 άδειες. Ακολουθούν οι Τούρκοι με 3.291 άδειες (15,9%) και οι Λιβανέζοι με 994 άδειες (4,8%). Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η ενίσχυση επενδυτών από τη Μεγάλη Βρετανία (3,8% ή 797 άδειες), ενώ Ισραηλινοί και Αμερικανοί κατέχουν μερίδια 3,1% (636 άδειες) και 2,8% (578 άδειες) αντίστοιχα.
Η σύνθεση αυτή αποτυπώνει ότι η Χρυσή Βίζα λειτουργεί όχι μόνο ως εργαλείο προσέλκυσης κεφαλαίων, αλλά και ως βαρόμετρο γεωπολιτικής και οικονομικής αβεβαιότητας σε τρίτες χώρες, με την Ελλάδα να αξιοποιεί τον ρόλο της ως ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο, αλλά και να αντιμετωπίζει ταυτόχρονα προκλήσεις στην προσιτότητα της στέγης για τους εγχώριους κατοίκους.
Σχόλιο 
: Η Χρυσή Βίζα έχει ήδη αφήσει βαθύ αποτύπωμα στην κτηματαγορά, συγκρίσιμο με τη στεγαστική πίστη, όμως η επιβράδυνση των αιτήσεων και η μετατόπιση προς ακριβότερες κατηγορίες ακινήτων δείχνουν ότι το μοντέλο ωριμάζει και ταυτόχρονα οξύνει το δίλημμα μεταξύ προσέλκυσης κεφαλαίων και διασφάλισης προσιτής κατοικίας για τους Έλληνες.
#ΧρυσήΒίζα #ΑγοράΑκινήτων #ΞένεςΕπενδύσεις #RealEstate
