Η Ερμού παραμένει η ακριβότερη εμπορική «πιάτσα» της χώρας, ενώ οι αποδόσεις στα logistics σταθεροποιούνται με φόντο περιορισμένη προσφορά. Η ανάλυση της Cushman & Wakefield – Proprius φωτίζει τις νέες αφίξεις brands, τις μεγάλες συναλλαγές και τις προοπτικές των δύο πιο «καυτών» κλάδων του real estate.
Η ελληνική αγορά εμπορικών ακινήτων κλείνει το 2025 με ισχυρή δυναμική στο retail και πιο επιλεκτική, αλλά ανθεκτική, ζήτηση στα logistics. Τα στοιχεία της Cushman & Wakefield – Proprius αναδεικνύουν αφενός την άνοδο των prime ενοικίων στους κεντρικούς εμπορικούς δρόμους και αφετέρου τη σταθεροποίηση των αποδόσεων σε αποθήκες υψηλών προδιαγραφών, μέσα σε περιβάλλον περιορισμένης νέας προσφοράς.
Οι ακριβότερες εμπορικές «πιάτσες» και οι νέες αφίξεις
Η οδός Ερμού παραμένει η κορυφαία και ακριβότερη εμπορική ζώνη της Αθήνας με prime ενοίκιο 310 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, από 290 ευρώ την προηγούμενη τριετία και 260 ευρώ την περίοδο 2020-2021. Το αντίστοιχο yield διαμορφώνεται στο 5,15%, ελαφρώς μειωμένο σε σχέση με το 5,25% της προηγούμενης διετίας, αποτυπώνοντας την ενίσχυση των τιμών.
Ακολουθεί η Βουκουρεστίου, με prime ενοίκιο 300 ευρώ/τ.μ. και ίδια απόδοση 5,15%, επιβεβαιώνοντας τη μετατροπή της σε πυρήνα luxury retail. Στη Γλυφάδα τα prime ενοίκια φτάνουν τα 160 ευρώ/τ.μ. (από 150 ευρώ τα έτη 2023-2024) με yield 6%, στην Κηφισιά τα 120 ευρώ/τ.μ. (από 110 ευρώ) με απόδοση 6,4%, ενώ στο Κολωνάκι το prime ενοίκιο ανέρχεται σε 115 ευρώ/τ.μ. με yield 6,2%.
Εκτός Αττικής, ο Πειραιάς καταγράφει prime ενοίκιο 100 ευρώ/τ.μ. (από 95 ευρώ το 2023 και 75 ευρώ το 2021), η Τσιμισκή στη Θεσσαλονίκη 160 ευρώ/τ.μ. με απόδοση 5,9%, και η οδός Αγίου Νικολάου στην Πάτρα 90 ευρώ/τ.μ. με yield 6,5%. Διαχρονικά, την περίοδο 2018-2025 παρατηρείται συμπίεση αποδόσεων έως το 2021-2022 και στη συνέχεια ήπια σταθεροποίηση, παράλληλα με άνοδο των prime ενοικίων, ιδιαίτερα στα high streets της Αθήνας.
Στα εμπορικά κέντρα, το υφιστάμενο απόθεμα ανέρχεται σε 494.350 τ.μ. σε όλη τη χώρα, με pipeline 120.000 τ.μ. στην Αθήνα, στοιχείο που δείχνει μεν ανάπτυξη, αλλά όχι υπερπροσφορά.
Επενδύσεις, μεγάλες συναλλαγές και επέλαση διεθνών brands
Οι επενδύσεις σε ακίνητα λιανικής στο τέταρτο τρίμηνο του 2025 έφτασαν τα 294 εκατ. ευρώ, σηματοδοτώντας σαφή επαναφορά επενδυτικής εμπιστοσύνης. Κομβικές συναλλαγές ήταν η πώληση του χαρτοφυλακίου Milora από την Prodea ΑΕΕΑΠ στον Όμιλο Yoda, καθώς και η μεταβίβαση του ιστορικού Μινιόν από τη Dimand στην Alpha Bank, με τίμημα 36,7 εκατ. ευρώ για ακίνητο 13.878 τ.μ.
Στο επίπεδο λιανικής δραστηριότητας, το Q4 2025 χαρακτηρίστηκε από έντονη κινητικότητα διεθνών αλυσίδων: νέο concept flagship Massimo Dutti 1.100 τ.μ. στον Πειραιά, δεύτερο Taco Bell στο The Mall Athens, νέο κατάστημα Tesla στη Λεωφόρο Κηφισίας και προετοιμασία για το πρώτο flagship της Arket στην Αθήνα. Παράλληλα, η Πλαίσιο προχωρά σε νέο κατάστημα στον Κηφισό, η COS ενισχύει την παρουσία της στο City Link, ενώ ο κλάδος του luxury retail αναβαθμίζεται με boutique Chloé και το πρώτο κατάστημα Jimmy Choo στην Ελλάδα.
Νέες είσοδοι όπως KFC σε Λάρισα και Γέρακα, Kiabi στο Smart Park, το πρώτο Mohito στη Θεσσαλονίκη, το flagship JD Sports στην Ερμού, καθώς και επεκτάσεις όπως το ΙΚΕΑ Ρόδος και το Monreal στη Μύκονο, επιβεβαιώνουν ότι η Ελλάδα εντάσσεται πλέον συστηματικά στους χάρτες ανάπτυξης διεθνών αλυσίδων.
Σε επίπεδο μισθώσεων, ξεχωρίζουν κινήσεις όπως της Parfois (480 τ.μ. Ερμού), New Yorker (3.273 τ.μ. Σταδίου), LVMH (2.161 τ.μ. Βουκουρεστίου), Elpedison (Κηφισιά και Γλυφάδα), Pandora (The Mall Athens) και άλλες, που δείχνουν στροφή σε μεγάλα, κεντρικά καταστήματα-βιτρίνες.
Logistics: σταθερή απορρόφηση, έλλειψη ποιοτικών χώρων
Στον βιομηχανικό και logistics τομέα, η απορρόφηση χώρων στο τέταρτο τρίμηνο του 2025 ανήλθε σε 45.000 τ.μ., με το σύνολο του έτους στα 330.000 τ.μ., περίπου 7% χαμηλότερα από το 2024. Η ζήτηση προέρχεται κυρίως από λιανεμπόριο και 3PL, με αυξανόμενη απαίτηση για αποθήκες Grade A, μεγάλα καθαρά ύψη άνω των 10 μέτρων και δυνατότητες αυτοματοποίησης.
Η περιορισμένη ανάπτυξη νέων κερδοσκοπικών έργων δημιουργεί έλλειμμα προσφοράς, ωθώντας τα μισθώματα για αποθήκες υψηλού ύψους ανοδικά. Το μέσο prime ενοίκιο διαμορφώνεται στα 6 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, ενώ το prime yield στα logistics βρίσκεται στο 6,8%, με τάση περαιτέρω συμπίεσης στο επόμενο 12μηνο.
Ιστορικά, τα ενοίκια ακολούθησαν πτωτική πορεία από τα 6 ευρώ/τ.μ. στα τέλη της δεκαετίας του 2000 προς τα 4-5 ευρώ/τ.μ. στα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας, για να επιστρέψουν ανοδικά τα τελευταία χρόνια, σε συνάρτηση με τη χαμηλή διαθεσιμότητα και την εστίαση σε ακίνητα υψηλών προδιαγραφών. Τα yields, από 8%-9% την περίοδο 2005-2009, εκτινάχθηκαν σε 12%-14% στην κρίση, για να υποχωρήσουν ξανά σε μονοψήφια επίπεδα μετά το 2017-2018 και πλέον να σταθεροποιούνται γύρω στο 6,8%.
Οι βασικές υποαγορές logistics στην Αττική εντοπίζονται στα δυτικά (Ασπρόπυργος, Ελευσίνα, Μάνδρα, Μαγούλα, Θριάσιο), στον Πειραιά, στα Μεσόγεια (Σπάτα, Παιανία, Κορωπί, Παλλήνη, Μαρκόπουλο) και στα βόρεια προάστια (Άγιος Στέφανος, Μεταμόρφωση, Κρυονέρι, Κηφισιά), ενώ η Βοιωτία (Αυλώνας, Σχηματάρι, Οινόφυτα) αναδεικνύεται σε στρατηγικό διάδρομο.
Σημαντικές υποδομές όπως η σύμβαση 306 εκατ. ευρώ για το Εμπορευματικό και Logistics Κέντρο Θριασίου και η επέκταση του τεχνολογικού κόμβου M Technologies της Metlen στον Βόλο, σε συνδυασμό με την ανάκαμψη της κίνησης σε Πειραιά και Θεσσαλονίκη μετά την επιστροφή των mega-containerships στη Διώρυγα του Σουέζ, ενισχύουν τη γεωστρατηγική θέση της χώρας στις αλυσίδες εφοδιασμού.
Παράλληλα, οι αυξανόμενες ενεργειακές ανάγκες, η ανάπτυξη των ΑΠΕ και η ταχεία εξάπλωση των data centers δημιουργούν νέα ζήτηση για γη, ισχυρά δίκτυα και εξειδικευμένες βιομηχανικές υποδομές, καθιστώντας τον κλάδο logistics έναν από τους πιο κρίσιμους για την επόμενη φάση του ελληνικού real estate.
Σχόλιο 
: Η εικόνα που αναδεικνύεται είναι διττή: στο retail, η Ελλάδα παύει να είναι «δευτερεύουσα» αγορά για τα διεθνή brands και βλέπει σαφή αναβάθμιση τόσο σε επίπεδο μισθωμάτων όσο και ποιότητας μισθωτών. Στα logistics, η σταθερή απορρόφηση και η ιστορική συμπίεση αποδόσεων δείχνουν ώριμο, αλλά όχι κορεσμένο κύκλο – το πραγματικό στοίχημα πλέον είναι η ταχύτητα υλοποίησης νέων, ενεργειακά αποδοτικών και τεχνολογικά προηγμένων υποδομών, πριν η ζήτηση μετακινηθεί σε ανταγωνιστικούς κόμβους της ΝΑ Ευρώπης.
#ακίνητα #realestate #logistics #λιανεμπόριο #επενδύσεις
