Η νέα έρευνα της Alpha Bank αποτυπώνει το «ελληνικό παράδοξο» στην αγορά κατοικίας: εκατοντάδες χιλιάδες κενά ακίνητα, αλλά διαρκώς αυξανόμενα ενοίκια και δυσκολότερη πρόσβαση σε προσιτή στέγη. Η κρίση αναδεικνύεται πλέον ως βαθιά δομικό πρόβλημα προσφοράς και όχι μια παροδική αναταραχή.
Η ελληνική αγορά κατοικίας εισέρχεται σε μια φάση παρατεταμένης έντασης, όπου η αυξημένη ζήτηση, το γερασμένο και σε μεγάλο βαθμό αναξιοποίητο οικιστικό απόθεμα και οι παγιωμένες προσδοκίες για άνοδο των ενοικίων διαμορφώνουν ένα εκρηκτικό μείγμα για τα νοικοκυριά. Η ανάλυση της Alpha Bank φωτίζει τις δομικές παθογένειες της προσφοράς, αναδεικνύοντας ότι η στεγαστική κρίση δεν είναι συγκυριακή, αλλά αποτέλεσμα χρόνιων στρεβλώσεων.
Κόστος στέγασης πάνω από τα όρια αντοχής
Το συνολικό κόστος στέγασης στην Ελλάδα απορροφά το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών το 2024, ποσοστό σημαντικά υψηλότερο από τον μέσο όρο της ΕΕ. Την ίδια στιγμή, οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα, καθιστώντας την απόκτηση ιδιόκτητης στέγης ολοένα και πιο δυσπρόσιτη, ιδίως για νέους και ενοικιαστές.
Παράλληλα, η κατοικία παραμένει η κυρίαρχη μορφή μη χρηματοοικονομικού πλούτου: περίπου τα δύο τρίτα του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών είναι «κλειδωμένα» σε ακίνητα. Αυτή η δομική εξάρτηση από το real estate ενισχύει την πολιτισμική προσήλωση στην ιδιοκατοίκηση, αλλά δεν μεταφράζεται σε επαρκή προσφορά κατάλληλων και προσιτών κατοικιών.
Υψηλό απόθεμα, αλλά δεκάδες χιλιάδες κενές κατοικίες
Το πιο ηχηρό εύρημα της έρευνας είναι το μέγεθος του ανεκμετάλλευτου αποθέματος. Σχεδόν το 35% των «κανονικών» κατοικιών δεν κατοικούνται, με τις κενές κατοικίες να φτάνουν περίπου τις 794.000, ένα από τα υψηλότερα ποσοστά στην ΕΕ. Η συγκέντρωση στην Αττική και στα μεγάλα αστικά κέντρα, εκεί όπου η ζήτηση είναι μεγαλύτερη, οξύνει την αντίφαση.
Σε επίπεδο έρευνας πεδίου, ένας στους δέκα δηλώνει ότι διαθέτει κενή ή αναξιοποίητη κατοικία. Το 42% επικαλείται το υψηλό κόστος ανακαίνισης ή ανακατασκευής ως βασικό λόγο μη αξιοποίησης, ενώ το 21% αναφέρει προβλήματα συνιδιοκτησίας και κληρονομικών διαφορών. Τα στοιχεία αυτά δείχνουν ότι η επίλυση της κρίσης δεν μπορεί να βασιστεί μόνο σε νέες οικοδομές, αλλά προϋποθέτει ενεργοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος.
Προσδοκίες για συνεχή άνοδο ενοικίων και περιορισμένη στόχευση μέτρων
Οι προσδοκίες στην αγορά κατοικίας λειτουργούν πλέον ως αυτόνομος παράγοντας πίεσης. Περίπου επτά στους δέκα ερωτηθέντες αναμένουν περαιτέρω αύξηση των ενοικίων στην επόμενη πενταετία, ποσοστό αυξημένο κατά περίπου 10 μονάδες σε σχέση με το 2024. Σημαντικό είναι ότι αυτή η αντίληψη είναι σχεδόν κοινή σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, ένδειξη μιας διάχυτης αίσθησης στεγαστικής ασφυξίας.
Παρά τα εμπόδια, η πρόθεση αγοράς κατοικίας ενισχύεται, κυρίως στις ηλικίες 24-35 ετών και στους ενοικιαστές, με σαφή συσχέτιση με το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ». Περίπου το 25% των υποψήφιων αγοραστών έχει ή σκοπεύει να υποβάλει αίτηση, ενώ το 66% θεωρεί ότι το πρόγραμμα βοηθά τα νέα ζευγάρια. Ωστόσο, σχεδόν οι μισοί δυνητικοί αγοραστές μένουν εκτός λόγω εισοδηματικών και ηλικιακών κριτηρίων, περιορίζοντας ουσιαστικά την εμβέλεια της παρέμβασης.
Γερασμένο απόθεμα, ενεργειακές ανάγκες και αστική συγκέντρωση
Η ηλικία και η ποιότητα των κτιρίων αποτελούν κρίσιμη μεταβλητή. Μεγάλο μέρος του αποθέματος έχει χτιστεί πριν το 1990, ενώ μετά την κρίση η οικοδομική δραστηριότητα κατέρρευσε, παγώνοντας την ανανέωση του φυσικού κεφαλαίου. Έξι στις δέκα κύριες κατοικίες θεωρούνται ότι χρειάζονται ενεργειακή αναβάθμιση, με το κόστος αυτών των παρεμβάσεων να λειτουργεί αποτρεπτικά για τη διάθεση κενών ακινήτων στην αγορά.
Η εικόνα επιβαρύνεται από την έντονη αστικοποίηση: περίπου το 35% του πληθυσμού ζει στη μητροπολιτική Αθήνα, η οποία παράγει το 46% του ΑΕΠ. Η συγκέντρωση ζήτησης σε λίγες περιοχές, σε συνδυασμό με παλαιό και συχνά αναξιοποίητο απόθεμα, διευρύνει την ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης. Η εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης και της οικονομίας διαμοιρασμού την τελευταία δεκαετία προσθέτει επιπλέον πίεση, ειδικά σε τουριστικές ζώνες και στην Αττική.
Η στεγαστική κρίση ως πρόβλημα προσφοράς
Η έρευνα της Alpha Bank καταλήγει ότι η ελληνική στεγαστική κρίση είναι πρωτίστως κρίση προσφοράς κατάλληλων και αξιοποιήσιμων κατοικιών, ιδιαίτερα στα μητροπολιτικά κέντρα. Μέτρα που ενισχύουν κυρίως τη ζήτηση, χωρίς να αυξάνουν ουσιαστικά τη διαθέσιμη προσφορά, κινδυνεύουν να ανατροφοδοτούν την άνοδο των τιμών. Καθοριστικοί πυλώνες πολιτικής αναδεικνύονται η ενεργοποίηση των κενών ακινήτων, η επιτάχυνση των ανακαινίσεων, η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας και η σταδιακή γεωγραφική αποκέντρωση της οικονομικής δραστηριότητας.
Χωρίς συνδυασμό πολεοδομικών, φορολογικών και χρηματοδοτικών εργαλείων που θα αντιμετωπίζουν τις παθογένειες της προσφοράς, η εξισορρόπηση της αγοράς και η βελτίωση της πρόσβασης σε προσιτή κατοικία θα παραμείνουν μεσοπρόθεσμα ζητούμενα.
Σχόλιο 
: Η έρευνα επιβεβαιώνει ότι η Ελλάδα πλήρωσε ακριβά μια δεκαετία επενδυτικής άπνοιας στην κατοικία και αποσπασματικές πολιτικές που τόνωναν τη ζήτηση χωρίς να θεραπεύουν τις στρεβλώσεις της προσφοράς. Αν η κυβέρνηση δεν στοχεύσει επιθετικά στην ενεργοποίηση κενών ακινήτων και στην ανανέωση του αποθέματος, η «γενιά του ενοικίου» κινδυνεύει να παγιωθεί ως μόνιμο κοινωνικό ρήγμα.
#αγορά_κατοικίας #ακίνητα #ενοίκια #στεγαστική_κρίση #AlphaBank
