Η αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας αυξήθηκε σε ένα έτος κατά 4,7 δισ. ευρώ, ενώ η πραγματική αγορά έχει ξεπεράσει το 1 τρισ. ευρώ. Ταυτόχρονα ο ΕΝΦΙΑ παραμένει κοντά στα 2,3 δισ. ευρώ, με ισχυρές περιφερειακές ανισότητες και εκτεταμένες απαλλαγές.
Η «χαρτογράφηση» του πλούτου σε ακίνητα στην Ελλάδα αποκαλύπτει μια διπλή πραγματικότητα: από τη μία πλευρά, η αξία της ακίνητης περιουσίας συνεχίζει να διογκώνεται, από την άλλη ο φορολογικός λογαριασμός του ΕΝΦΙΑ παραμένει σχετικά σταθερός, με σημαντική όμως αναδιανομή βαρών και εκτεταμένες απαλλαγές.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ από την εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ 2026, η συνολική αντικειμενική αξία των ακινήτων που κατέχουν περίπου 6,17 εκατ. φορολογούμενοι ανήλθε το 2025 σε 782,5 δισ. ευρώ, από 777,8 δισ. ευρώ το 2024. Η αύξηση κατά 4,7 δισ. ευρώ αποδίδεται κυρίως σε νέες κατασκευές και όχι σε αναπροσαρμογή τιμών ζώνης.
Πάνω από 1 τρισ. η αγορά, 45% άνοδος τιμών σε τριετία
Η πραγματική –αγοραία– αξία των ακινήτων εκτιμάται ότι υπερβαίνει πλέον κατά πολύ το 1 τρισ. ευρώ, καθώς οι αντικειμενικές αξίες έχουν «παγώσει» από την αναθεώρηση του Ιανουαρίου 2022, που βασίστηκε σε δεδομένα του 2021. Έκτοτε, η αγορά κατοικίας έχει διανύσει μια εντυπωσιακή ανοδική πορεία.
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν σωρευτική αύξηση περίπου 45% στις τιμές των ακινήτων από το 2022 έως και το φθινόπωρο του 2025 σε εθνικό επίπεδο. Σε πολλές περιοχές της Αθήνας και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, η άνοδος σε πενταετή ορίζοντα προσεγγίζει ή και ξεπερνά το 60%. Ενδεικτικά, οι τιμές διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 11,9% το 2022, περίπου 14% το 2023, για να επιβραδύνουν στο 8,7% το 2024 και να κινηθούν σε παρόμοια επίπεδα το 2025.
Η απόκλιση μεταξύ αγοραίων και αντικειμενικών αξιών δημιουργεί ένα «μαξιλάρι» κρυφής υπεραξίας για τους ιδιοκτήτες, αλλά και μια μελλοντική φορολογική βόμβα, εφόσον αποφασιστεί νέα αναπροσαρμογή ζωνών.
Ποιοι πληρώνουν τον ΕΝΦΙΑ και ποιοι απαλλάσσονται
Για το 2026, 6.171.359 φυσικά και νομικά πρόσωπα καλούνται να πληρώσουν συνολικό ΕΝΦΙΑ 2,297 δισ. ευρώ, ποσό σχεδόν αμετάβλητο σε σχέση με πέρυσι. Από αυτά, 1,711 δισ. ευρώ βαρύνουν 6.096.869 φυσικά πρόσωπα, ενώ 585,68 εκατ. ευρώ αναλογούν σε 74.490 εταιρείες και λοιπά νομικά πρόσωπα.
Η μέση αντικειμενική αξία ανά φορολογούμενο διαμορφώνεται σε 87.767 ευρώ και ο μέσος ΕΝΦΙΑ σε 254 ευρώ. Ωστόσο, σχεδόν ένας στους τρεις ιδιοκτήτες έχει πλήρη ή μερική απαλλαγή: 983.827 ιδιοκτήτες απαλλάχθηκαν πλήρως από την πληρωμή του φόρου, ενώ ο συνολικός αριθμός των φυσικών προσώπων με ολική ή μερική απαλλαγή (λόγω χαμηλών ποσών, πολυτεκνίας, αναπηρίας, μόνιμης κατοικίας σε μικρούς οικισμούς ή ασφάλισης κατοικίας) ανέρχεται σε 1.978.439. Αν προστεθούν όσοι δικαιούνται έκπτωση 50% λόγω χαμηλών εισοδημάτων και μικρής περιουσίας, οι ωφελημένοι υπολογίζεται ότι υπερβαίνουν τα 2,5 εκατ. φορολογούμενους.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η έκπτωση έως 20% στον ΕΝΦΙΑ για όσους έχουν ασφαλίσει τις κατοικίες τους για φωτιά, σεισμό και πλημμύρα: 428.147 φορολογούμενοι επωφελήθηκαν φέτος, με το συνολικό ποσό της έκπτωσης να ανέρχεται σε 26 εκατ. ευρώ, αυξημένο κατά περίπου 5 εκατ. σε σχέση με το 2025.
Περιφερειακές ανισότητες στον πλούτο και τη φορολογία
Η ανάλυση ανά περιφέρεια αναδεικνύει έντονες γεωγραφικές ανισότητες. Η Αττική βρίσκεται στην κορυφή της «πυραμίδας» με 2.560.738 ιδιοκτήτες και ακίνητα αντικειμενικής αξίας 412,63 δισ. ευρώ, δηλαδή πάνω από το μισό της συνολικής αξίας της χώρας. Η μέση αντικειμενική αξία ανά ΑΦΜ φθάνει τα 161.137,58 ευρώ, ο συνολικός ΕΝΦΙΑ τα 1,23 δισ. ευρώ και ο μέσος φόρος τα 480,90 ευρώ.
Ακολουθεί η Κεντρική Μακεδονία με 102,73 δισ. ευρώ και μέση αξία ανά φορολογούμενο 82.935 ευρώ, ενώ υψηλές μέσες αξίες καταγράφονται στην Κρήτη (101.090 ευρώ) και στα Ιόνια Νησιά (101.326 ευρώ). Το Νότιο Αιγαίο ξεχωρίζει με μία από τις υψηλότερες μέσες αντικειμενικές, στα 122.947 ευρώ ανά ΑΦΜ, και μέσο ΕΝΦΙΑ 378 ευρώ, αποτυπώνοντας το premium των τουριστικών περιοχών.
Στον αντίποδα, η Δυτική Μακεδονία εμφανίζει τη χαμηλότερη συνολική αξία, 10,35 δισ. ευρώ, με μέση αντικειμενική 55.838 ευρώ και τον χαμηλότερο μέσο ΕΝΦΙΑ στη χώρα, στα 178,17 ευρώ. Η εικόνα αυτή αναδεικνύει όχι μόνο τις ανισότητες στον πλούτο, αλλά και τις διαφορετικές δυναμικές της αγοράς ακινήτων ανά περιφέρεια.
Σχόλιο 
: Η εκρηκτική άνοδος των αγοραίων τιμών, σε συνδυασμό με σταθερές αντικειμενικές αξίες και στοχευμένες απαλλαγές, επιτρέπει στην κυβέρνηση να διατηρεί πολιτικά διαχειρίσιμο τον ΕΝΦΙΑ, αλλά ταυτόχρονα συσσωρεύει λανθάνον φορολογικό δυναμικό. Όταν έρθει η επόμενη αναπροσαρμογή ζωνών, η σύγκρουση μεταξύ κοινωνικής αποδοχής και δημοσιονομικών αναγκών θα βρεθεί ξανά στο επίκεντρο, με κρίσιμες επιπτώσεις για τη μεσαία τάξη και την αγορά κατοικίας.
#ακίνητα #ΕΝΦΙΑ #realestate #φορολογία
