Αλλαγή σκηνικού στην αγορά ακινήτων με υποχώρηση των αγοραπωλησιών και έντονη στροφή σε γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές. Τα φορολογικά κίνητρα και η πίεση στα εισοδήματα αναδιαμορφώνουν τον χάρτη των συναλλαγών.
Η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται σε φάση αναδιάταξης, με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ για το 2025 να καταγράφουν σαφή επιβράδυνση στις αγοραπωλησίες και παράλληλα έντονη άνοδο στις γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές. Η εικόνα αυτή δεν σημαίνει απαραίτητα πτώση της δραστηριότητας, αλλά περισσότερο αλλαγή του τρόπου με τον οποίο μεταβιβάζεται η ακίνητη περιουσία.
Πτώση στα έσοδα από φόρο μεταβίβασης
Το 2025 τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων διαμορφώθηκαν σε 607,93 εκατ. ευρώ, έναντι 656,49 εκατ. ευρώ το 2024, καταγράφοντας μείωση 48,56 εκατ. ευρώ ή 7,4%. Η υποχώρηση αυτή έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία οι τιμές πώλησης έχουν κινηθεί ανοδικά, ενώ το κόστος κατασκευής και ανακαίνισης παραμένει αυξημένο, πιέζοντας περαιτέρω τη ζήτηση.
Παράγοντες της αγοράς αποδίδουν τη μεταβολή σε έναν συνδυασμό υψηλών τιμών, περιορισμένης αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών και αυξημένου κόστους για νέα έργα ή ανακαινίσεις. Σε αυτό το περιβάλλον, η ζήτηση για νέες αγορές φρενάρει, ενώ σημαντικό μέρος των συναλλαγών αφορά πρώτη κατοικία, η οποία απαλλάσσεται από φόρο μεταβίβασης έως 200.000 ευρώ για άγαμους και 250.000 ευρώ για έγγαμους, με προσαύξηση 25.000 ευρώ ανά παιδί. Η απαλλαγή αυτή συμπιέζει το φορολογικό αποτύπωμα, ακόμη και όταν το συνολικό ύψος των συναλλαγών παραμένει αξιόλογο.
Έκρηξη στις γονικές παροχές και μεταβιβάσεις εν ζωή
Στον αντίποδα, οι γονικές παροχές και οι εν ζωή μεταβιβάσεις κινούνται σταθερά ανοδικά, καθώς το υψηλό αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ λειτουργεί ως ισχυρό κίνητρο. Γονείς και παππούδες επιλέγουν να τακτοποιήσουν την περιουσία τους νωρίτερα, αξιοποιώντας το πλαίσιο που επιτρέπει σημαντικές μεταβιβάσεις χωρίς φόρο.
Τα έσοδα από φόρους σε γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές ανήλθαν το 2025 σε 266,03 εκατ. ευρώ, από 235,09 εκατ. ευρώ το 2024, σημειώνοντας αύξηση 13,14%. Η ενίσχυση αυτή αντισταθμίζει σε μεγάλο βαθμό την πτώση των εισπράξεων από τις αγοραπωλησίες, διατηρώντας τα συνολικά φορολογικά έσοδα από την ακίνητη περιουσία σε ικανοποιητικά επίπεδα για τον προϋπολογισμό.
Συναλλαγές, γεωγραφική κατανομή και τιμές
Σύμφωνα με τα στοιχεία της πλατφόρμας myProperty της ΑΑΔΕ, το 2025 υποβλήθηκαν πάνω από 223.000 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης, ενώ βάσει των συμβολαίων που αναρτήθηκαν στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, άλλαξαν χέρια 41.743 ακίνητα, συνολικής αξίας άνω των 4,2 δισ. ευρώ. Η μέση αξία ανά ακίνητο διαμορφώθηκε στις 100.770 ευρώ, αποτυπώνοντας μια αγορά που παραμένει ενεργή, αλλά πιο επιλεκτική.
Στις ακριβές περιοχές, όπως Γλυφάδα, Βουλιαγμένη, Ελληνικό, Άλιμος, Κολωνάκι, Φιλοθέη, Σπέτσες και Κέα, συνεχίζεται ο «χορός εκατομμυρίων», με υψηλές αξίες και ισχυρό ενδιαφέρον. Ο Δήμος Αθηναίων καταγράφει την υψηλότερη δραστηριότητα, με 5.816 αγοραπωλησίες συνολικής αξίας 626 εκατ. ευρώ, επιβεβαιώνοντας ότι η πρωτεύουσα παραμένει ο βασικός πόλος της αγοράς.
Προϋπολογισμός 2026 και προοπτικές
Για το 2026, ο κρατικός προϋπολογισμός προβλέπει αυξημένες εισπράξεις από μεταβιβάσεις και κληρονομιές, συνολικού ύψους 900 εκατ. ευρώ. Από τις αγοραπωλησίες αναμένονται 653 εκατ. ευρώ και από γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές 246 εκατ. ευρώ. Η στόχευση αυτή προϋποθέτει διατήρηση της δραστηριότητας, αλλά και σταθερότητα στο φορολογικό πλαίσιο που ενθαρρύνει τις εν ζωή μεταβιβάσεις.
Η τάση δείχνει ότι το ελληνικό real estate μεταβαίνει από την κλασική λογική της αγοράς – πώλησης προς ένα μοντέλο σταδιακής οικογενειακής μεταβίβασης, με το Δημόσιο να στηρίζει τα έσοδά του περισσότερο σε φόρους κληρονομιών και δωρεών, παρά αποκλειστικά στον φόρο μεταβίβασης.
Σχόλιο 
: Η στροφή από τις αγοραπωλησίες στις γονικές παροχές δείχνει μια αγορά όπου οι τιμές έχουν ξεπεράσει τις δυνατότητες της μέσης οικογένειας και η φορολογική πολιτική καθοδηγεί τις επιλογές. Το κράτος διασφαλίζει τα έσοδά του, αλλά το κρίσιμο ερώτημα είναι αν αυτό το μοντέλο αφήνει χώρο για πραγματική κοινωνική κινητικότητα ή παγιώνει τη συγκέντρωση περιουσίας εντός των ίδιων οικογενειών.
#Ακίνητα #RealEstate #ΓονικέςΠαροχές #ΑΑΔΕ #Φορολογία
