Ένας νέος δείκτης από Spitogatos και Ηλία Παπαγεωργιάδη μετρά πόσα ενοίκια απαιτούνται για να αγοραστεί μια κατοικία ανά περιοχή. Τα στοιχεία αποκαλύπτουν απρόσμενες ισορροπίες αποδόσεων μεταξύ ακριβών και «λαϊκών» συνοικιών.
Ένα νέο, απλό αλλά ιδιαίτερα αποκαλυπτικό εργαλείο για την αγορά κατοικίας παρουσιάστηκε στην εκδήλωση «Ελλάδα 2026: Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις». Το «Θερμόμετρο Ακινήτων», που δημιούργησαν ο επιχειρηματίας – επενδυτής Ηλίας Παπαγεωργιάδης και ο CEO του Spitogatos Δημήτρης Μελαχροινός, αξιοποιεί εκατομμύρια αγγελίες της πλατφόρμας για να απαντήσει σε ένα ερώτημα – κλειδί: με πόσα ενοίκια αγοράζεται ένα σπίτι σε κάθε περιοχή.
Ο δείκτης «πόσα ενοίκια για αγορά» και τι δείχνει
Η λογική του δείκτη είναι ευθύγραμμη: όσο περισσότερα ενοίκια απαιτούνται για να αγοραστεί μια κατοικία, τόσο χαμηλότερη η επενδυτική της απόδοση. Ο δείκτης στηρίζεται στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης και ενοικίασης διαμερισμάτων και δείχνει περίπου πόσο κεφάλαιο χρειάζεται να επενδύσει κάποιος ώστε να εισπράττει 1.000 ευρώ μηνιαίο ενοίκιο (προ φόρων).
Όπως εξηγεί ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης, αν σε μια περιοχή χρειάζονται 200 ενοίκια για να αγοραστεί ένα σπίτι, η απόδοση είναι σαφώς καλύτερη από μια άλλη όπου απαιτούνται 300 ενοίκια. Το «Θερμόμετρο» ανεβαίνει όσο αυξάνεται ο αριθμός των ενοικίων – άρα πέφτει η απόδοση – και αντίστροφα. Για ιδιοκατοίκηση ο δείκτης έχει μικρότερη σημασία· για όσους όμως αγοράζουν για εκμίσθωση, αποτελεί κρίσιμο εργαλείο αξιολόγησης.
Γλυφάδα, Πετρούπολη, Δραπετσώνα: διαφορετικές τιμές, ίδιες αποδόσεις
Η μεγαλύτερη ίσως έκπληξη της ανάλυσης αφορά τη σύγκλιση αποδόσεων σε περιοχές με εντελώς διαφορετικό προφίλ. Στη Γλυφάδα, μία από τις ακριβότερες αγορές κατοικίας της χώρας, απαιτούνται κατά μέσο όρο 342 ενοίκια για την αγορά κατοικίας. Στην πολύ πιο «οικονομική» Πετρούπολη χρειάζονται 335 ενοίκια και στη Δραπετσώνα 332.
Με άλλα λόγια, παρά το υψηλότερο κόστος αγοράς στη Γλυφάδα, η καθαρή επενδυτική απόδοση είναι σχεδόν ταυτόσημη με δυτικές και παραπέρα περιοχές. Ο λόγος βρίσκεται στη δυναμική προσφοράς και ζήτησης: στην Πετρούπολη και τη Δραπετσώνα η περιορισμένη διαθεσιμότητα ακινήτων προς πώληση έχει ωθήσει τις τιμές ανοδικά, «ροκανίζοντας» τις αποδόσεις που παραδοσιακά θεωρούνταν υψηλές σε αυτές τις γειτονιές.
Πώς άλλαξε η εικόνα από το 2019 και ποιες περιοχές «ζεσταίνονται»
Ο δείκτης αποκτά ακόμη μεγαλύτερη αξία όταν συγκριθούν τα σημερινά δεδομένα με το 2019, πριν από την πανδημία. Στο κέντρο της Αθήνας, ο μέσος αριθμός ενοικίων για αγορά κατοικίας αυξήθηκε από 161 σε 212, ένδειξη ότι οι αποδόσεις έχουν συμπιεστεί. Στα βόρεια προάστια ο δείκτης ανέβηκε από 271 σε 288, στα νότια από 241 σε 311, στα δυτικά από 202 σε 238, ενώ στον Πειραιά από 184 σε 242.
Ακόμη πιο έντονη είναι η άνοδος στα προάστια του Πειραιά, όπου το «Θερμόμετρο» ανέβηκε από 181 σε 241 ενοίκια, αποτυπώνοντας ισχυρή αύξηση τιμών πώλησης. Αντίθετα, στο υπόλοιπο της Αττικής ο δείκτης υποχώρησε από 246 σε 221 ενοίκια, κάτι που μεταφράζεται σε βελτίωση αποδόσεων για τους επενδυτές.
Σε επίπεδο επιμέρους περιοχών, χαμηλότερες αποδόσεις – δηλαδή υψηλότεροι αριθμοί ενοικίων – καταγράφονται στο Ιστορικό Κέντρο (317 ενοίκια), στον Παπάγου (459), στην Αργυρούπολη (387), στην Πετρούπολη (335), στο Νέο Φάληρο (284), στη Δραπετσώνα (332) και στη Σαρωνίδα (333).
Σχόλιο 
: Το «Θερμόμετρο Ακινήτων» λειτουργεί ως ένας γρήγορος, εμπειρικός χάρτης αποδόσεων που απομυθοποιεί τη διάκριση «ακριβές» και «φθηνές» περιοχές. Οι επενδυτές βλέπουν πλέον καθαρά ότι η σπανιότητα προσφοράς και η πορεία ενοικίων – όχι μόνο το επίπεδο τιμών αγοράς – καθορίζουν την πραγματική απόδοση. Σε μια αγορά που έχει ήδη «τρέξει» έντονα από το 2019, το εργαλείο αυτό μπορεί να αποδειχθεί κρίσιμο για να αποφευχθούν υπερτιμημένες τοποθετήσεις και να εντοπιστούν όσες ζώνες προσφέρουν ακόμη ικανοποιητικά yields.
#Ακίνητα #RealEstate #ενοίκια #Αττική #επενδύσεις #Spitogatos
