Η αγορά κατοικίας εισέρχεται σε περίοδο αυξημένης νομικής σαφήνειας μετά το σοκ των αντισυνταγματικών μπόνους δόμησης. Η Savills βλέπει πλαίσιο που ευνοεί θεσμικές επενδύσεις και προστατεύει την αξία του υφιστάμενου αποθέματος.
Η ελληνική κτηματαγορά περνά σε νέα φάση μετά τις καθοριστικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό. Η Savills, σε πρόσφατη έκθεσή της, διαπιστώνει ότι η αγορά κατοικίας αφήνει πίσω της μια περίοδο έντονης διοικητικής και νομικής αβεβαιότητας και κινείται πλέον σε σαφέστερο θεσμικό πλαίσιο, το οποίο λειτουργεί ως καταλύτης για την προσέλκυση θεσμικών κεφαλαίων.
Από το «πάγωμα αδειών» στον διορθωτικό μηχανισμό
Καθοριστικό σημείο καμπής υπήρξε η απόφαση του ΣτΕ στα τέλη του 2024, με την οποία κρίθηκαν αντισυνταγματικά βασικά πολεοδομικά μπόνους δόμησης του ΝΟΚ. Η απόφαση αυτή προκάλεσε άμεσο σοκ στην αγορά: σύμφωνα με την ανάλυση της Savills, στις αρχές του 2025 οι νέες οικοδομικές άδειες για κατοικίες κατέγραψαν κατακόρυφη πτώση έως και 51%, καθώς οι developers ανέστειλαν κινήσεις εν αναμονή νομικής αποσαφήνισης.
Για να αρθεί το αδιέξοδο, στα μέσα του 2025 θεσπίστηκε νομοθετικά ένας διορθωτικός μηχανισμός μέσω περιβαλλοντικού τέλους. Έργα που είχαν ήδη ξεκινήσει εργασίες πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024 επιτρέπεται να συνεχίσουν, υπό την προϋπόθεση ότι οι ιδιοκτήτες καταβάλλουν τέλος 8% έως 15% επί της αξίας της επιπλέον δομήσιμης επιφάνειας σε ειδικό πράσινο ταμείο. Ουσιαστικά, το κράτος «εξαγοράζει» μέρος της πρόσθετης δόμησης, μετατρέποντας ένα νομικό ρίσκο σε δημοσιονομικό και περιβαλλοντικό εργαλείο.
Προστασία αξιών και στροφή σε έργα με βεβαιότητα όρων
Η Savills επισημαίνει ότι, παρότι οι νέες άδειες από το 2025 και μετά εκδίδονται χωρίς τα προηγούμενα μπόνους δόμησης, η ρύθμιση λειτουργεί ως μηχανισμός σταθεροποίησης της προσφοράς. Ο περιορισμός του συντελεστή δόμησης μειώνει τον μελλοντικό κίνδυνο υπερπροσφοράς, προστατεύοντας την κεφαλαιακή υπεραξία τόσο του υφιστάμενου αποθέματος ακινήτων όσο και των έργων που πρόλαβαν να κατοχυρώσουν δικαιώματα στο μεταβατικό καθεστώς.
Καθώς η αγορά εισέρχεται στο 2026, το κέντρο βάρους μετατοπίζεται στη βεβαιότητα των πολεοδομικών όρων. Οι θεσμικοί επενδυτές, σύμφωνα με την έκθεση, δίνουν πλέον σαφή προτεραιότητα σε έργα με «κλειδωμένους» όρους δόμησης και υψηλές ενεργειακές κατηγορίες, ιδίως Α+. Ο συνδυασμός νομικής προβλεψιμότητας και ενεργειακής αποδοτικότητας θεωρείται κρίσιμος για τη θωράκιση των χαρτοφυλακίων απέναντι σε μελλοντικές πολεοδομικές ή χωροταξικές προσαρμογές.
Ευκαιρίες και κίνδυνοι για developers και επενδυτές
Το νέο πλαίσιο δημιουργεί ένα περιβάλλον μεν πιο αυστηρών κανόνων, αλλά και μειωμένης ρυθμιστικής αβεβαιότητας. Για τους developers, η περίοδος των επιθετικών μπόνους δόμησης και της μεγιστοποίησης τετραγωνικών φαίνεται να κλείνει, αντικαθιστάμενη από στρατηγικές που εστιάζουν στην ποιότητα, στην ενεργειακή απόδοση και στην ασφάλεια των τίτλων. Για τους θεσμικούς επενδυτές, η μεγαλύτερη διαφάνεια και η σταθερότητα της προσφοράς ενισχύουν την ελκυστικότητα της ελληνικής αγοράς κατοικίας ως μακροπρόθεσμου προορισμού τοποθετήσεων.
Το ζητούμενο, από εδώ και στο εξής, είναι κατά πόσο η πολιτεία θα διατηρήσει σταθερούς τους κανόνες του παιχνιδιού, επιτρέποντας στην αγορά να απορροφήσει ομαλά το σοκ της μετάβασης και να κεφαλαιοποιήσει τη νέα θεσμική ισορροπία.
Σχόλιο 
: Οι αποφάσεις του ΣτΕ και ο διορθωτικός μηχανισμός με περιβαλλοντικό τέλος κλείνουν ένα κεφάλαιο «εύκολου» συντελεστή για την κτηματαγορά και ανοίγουν ένα νέο, περισσότερο θεσμικά ώριμο. Βραχυπρόθεσμα, η πίεση σε άδειες και έργα είναι δεδομένη· μεσοπρόθεσμα όμως, η περιορισμένη προσφορά σε συνδυασμό με τη νομική σαφήνεια ευνοεί τις τιμές και προσελκύει θεσμικά κεφάλαια, μετατρέποντας την αγορά κατοικίας σε πιο επαγγελματικό, αλλά και πιο ακριβό, πεδίο παιχνιδιού.
#κτηματαγορά #ΝΟΚ #ΣτΕ #realestate #επενδύσεις
