Το νέο ειδικό χωροταξικό για τον τουρισμό εισάγει αυστηρότερους κανόνες δόμησης σε κορεσμένους προορισμούς, ιδίως στα νησιά. Στόχος είναι η μετάβαση σε πιο βιώσιμο μοντέλο ανάπτυξης με σαφή όρια και προστασία περιβάλλοντος.
Με ένα εκτεταμένο πλέγμα ρυθμίσεων, το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ) αναδιαμορφώνει τους όρους ανάπτυξης του κλάδου σε όλη τη χώρα. Η κυβέρνηση επιχειρεί να βάλει τέλος στην άναρχη τουριστική δόμηση, ειδικά σε κορεσμένες νησιωτικές και παράκτιες περιοχές, εισάγοντας αυστηρότερες αρτιότητες, ανώτατα όρια κλινών και πιο σφιχτό πλαίσιο για βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Ζώνες ανάπτυξης και αυστηρότεροι όροι στα νησιά
Κεντρικός άξονας του νέου πλαισίου είναι η κατηγοριοποίηση της επικράτειας σε πέντε ζώνες (Α–Ε) ανάλογα με την ένταση του τουριστικού φαινομένου, με βάση κλίνες, έκταση και μόνιμο πληθυσμό. Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), όπου η πίεση είναι ήδη υψηλή, προκρίνεται η αναβάθμιση υφιστάμενων μονάδων και όχι η ανεξέλεγκτη δημιουργία νέων. Για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου απαιτούνται τουλάχιστον 16 στρέμματα, ενώ στα νησιά αυτής της κατηγορίας τίθεται ανώτατο όριο 100 κλινών ανά νέα μονάδα.
Στις Αναπτυγμένες περιοχές (Β) η ελάχιστη αρτιότητα ορίζεται στα 12 στρέμματα και επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες, ενώ στις Αναπτυσσόμενες και Πρώιμης Ανάπτυξης περιοχές (Γ, Δ, Ε) η αρτιότητα στα εκτός σχεδίου γήπεδα διαμορφώνεται στα 8 στρέμματα. Παράλληλα, τα νησιά –πλην Κρήτης και Εύβοιας– κατηγοριοποιούνται σε τρεις ομάδες ανάλογα με την έκτασή τους, με αυστηρότερες προβλέψεις για τα μικρότερα και πιο ευαίσθητα οικοσυστήματα.
Προστασία παράκτιας ζώνης και περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στην παράκτια ζώνη: σε λωρίδα 0–25 μέτρων από την ακτογραμμή απαγορεύονται νέες διαμορφώσεις και κατασκευές, με ελάχιστες εξαιρέσεις (πρόσβαση ΑμεΑ, ασθενοφόρου και ειδικά έργα αιγιαλού). Το ΕΧΠ-Τ ενισχύει επίσης την προστασία περιοχών Natura και του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών, επιβάλλοντας αυστηρότερους όρους δόμησης και αυξημένες απαιτήσεις περιβαλλοντικής τεκμηρίωσης.
Στο μέτωπο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, το πλαίσιο ανοίγει τον δρόμο για στοχευμένους περιορισμούς: θεσμοθέτηση ζωνών απαγόρευσης ή ορίων, ρύθμιση της διάρκειας δραστηριότητας ανά έτος και ειδικοί κανόνες για νεόδμητες κατοικίες ή περιοχές με έντονη πίεση. Στόχος είναι να αποσυμπιεστούν οι τοπικές αγορές κατοικίας και να αποφευχθεί η περαιτέρω επιβάρυνση κορεσμένων προορισμών.
Σταθερότητα για υφιστάμενες άδειες, στροφή σε ποιοτικό μοντέλο
Σημαντικό για την επενδυτική ασφάλεια είναι ότι υφιστάμενες άδειες και έργα με ολοκληρωμένο φάκελο περιβαλλοντικής αδειοδότησης δεν θίγονται. Το νέο πλαίσιο λειτουργεί κυρίως ως δεσμευτική «ομπρέλα» για τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια και τα Περιφερειακά Χωροταξικά, τα οποία θα πρέπει σταδιακά να εναρμονιστούν.
Καθοριστική επιλογή είναι η προώθηση ξενοδοχείων 3, 4 και 5 αστέρων στις πιο κρίσιμες κατηγορίες περιοχών, σηματοδοτώντας στροφή σε πιο ποιοτικό και λιγότερο ποσοτικό μοντέλο. Οι αλλαγές, σε μεγάλο βαθμό, ενσωματώνουν παρατηρήσεις από τη δημόσια διαβούλευση και νεότερες μελέτες φέρουσας ικανότητας, οδηγώντας σε αυστηρότερες ρυθμίσεις για εκτός σχεδίου δόμηση και τον νησιωτικό χώρο.
Σχόλιο 
: Το νέο χωροταξικό αποτελεί σαφή μετατόπιση από τη λογική «όσο περισσότερες κλίνες, τόσο καλύτερα» σε ένα πιο αυστηρό, περιβαλλοντικά προσανατολισμένο πλαίσιο. Για τους επενδυτές αυξάνει το κόστος γης και τον σχεδιαστικό χρόνο, αλλά ταυτόχρονα μειώνει τη νομική αβεβαιότητα και ξεκαθαρίζει τους κανόνες. Το πραγματικό στοίχημα θα κριθεί στην εφαρμογή: στους ελέγχους, στην ταχύτητα προσαρμογής των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων και στη δυνατότητα των δήμων να αντέξουν τις πολιτικές πιέσεις σε καυτές ζώνες τουριστικής υπερ-ανάπτυξης.
#τουρισμός #χωροταξικό #επενδύσεις #νησιά #περιβάλλον
