Σε τροχιά βαθιάς ανατροπής μπαίνει η εκτός σχεδίου δόμηση, με αυστηρούς περιορισμούς σε νησιά και προστατευόμενες περιοχές. Χιλιάδες ιδιοκτησίες κινδυνεύουν να χάσουν δυνατότητα αξιοποίησης λόγω αναγνώρισης δρόμων και νέων ορίων αρτιότητας.
Ένα εντελώς νέο τοπίο στη χωροταξία και τη δόμηση διαμορφώνει ο υπό εξέλιξη πολεοδομικός σχεδιασμός, ο οποίος αναμένεται να αρχίσει να θεσμοθετείται σε ορίζοντα 12-18 μηνών. Ο άξονας της μεταρρύθμισης είναι ο σαφής περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης, ιδίως στον νησιωτικό χώρο και σε περιοχές υψηλής τουριστικής πίεσης, με συνέπειες τόσο για επενδυτές όσο και για μικρούς ιδιοκτήτες γης.
Αναγνώριση δρόμων και νέα όρια αρτιότητας
Καθοριστικής σημασίας για το δικαίωμα δόμησης αναδεικνύεται η εκκρεμότητα αναγνώρισης των κοινόχρηστων δρόμων. Με τα νέα, αυστηρότερα κριτήρια, χιλιάδες οικόπεδα κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός δυνατότητας αξιοποίησης εφόσον δεν διαθέτουν πρόσωπο σε δρόμο που θα αναγνωριστεί επίσημα. Η παράμετρος αυτή, σε συνδυασμό με την αναθεώρηση των ορίων αρτιότητας, λειτουργεί ως βασικός μηχανισμός περιορισμού της διάσπαρτης, άναρχης δόμησης εκτός σχεδίου.
Στα νησιά με έντονη τουριστική ανάπτυξη, τα όρια αρτιότητας για τουριστικές μονάδες αυξάνονται δραστικά: έως 40 στρέμματα στη Σαντορίνη και έως 30 στρέμματα στη Μύκονο, εφόσον δεν υπάρξουν περαιτέρω αναθεωρήσεις. Για εξοχική κατοικία τα όρια διαμορφώνονται στην κλίμακα των 6-8 στρεμμάτων, περιορίζοντας αισθητά τη δυνατότητα αξιοποίησης μικρότερων ιδιοκτησιών. Εξαίρεση συνιστά η πρώτη κατοικία, όπου διατηρείται το καθεστώς αρτιότητας στα 4 στρέμματα.
Πολυπλοκότητα διαδικασιών και επιπτώσεις στην αγορά
Η υλοποίηση του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού αποδεικνύεται εξαιρετικά σύνθετη: απαιτούνται έως και 11 διαδοχικά στάδια εγκρίσεων για την έκδοση των σχετικών Προεδρικών Διαταγμάτων. Ενδεικτικές είναι οι περιπτώσεις των πολεοδομικών μελετών Μυκόνου και Σαντορίνης, που ήταν από τις πρώτες που ανατέθηκαν, αλλά παραμένουν αντιμέτωπες με ένα πυκνό πλέγμα θεσμικών και τεχνικών εκκρεμοτήτων.
Οι αλλαγές αυτές αναμένεται να επηρεάσουν το κόστος γης, τη δυναμική νέων τουριστικών επενδύσεων και τη στρατηγική των κατασκευαστικών εταιρειών. Η στροφή σε μεγαλύτερα, οργανωμένα γήπεδα και ο περιορισμός της διάσπαρτης δόμησης συνδέονται με στόχους προστασίας του περιβάλλοντος και του τοπίου, αλλά δημιουργούν έντονες προκλήσεις για ιδιοκτήτες μικρών εκτάσεων που βλέπουν την αξία αξιοποίησης της περιουσίας τους να συρρικνώνεται.
Σχόλιο 
: Ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός λειτουργεί ως άτυπο «χωροταξικό μνημόνιο» για τον τουριστικό και οικιστικό χάρτη της χώρας. Περιορίζει την άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση, ενισχύει την αξία μεγάλων, οργανωμένων εκτάσεων και μεταφέρει διαπραγματευτική ισχύ σε λίγους παίκτες με πρόσβαση σε κεφάλαια. Η μεγάλη πρόκληση θα είναι αν το θεσμικό πλαίσιο ισορροπήσει μεταξύ προστασίας περιβάλλοντος και δίκαιης μεταχείρισης εκατοντάδων χιλιάδων μικροϊδιοκτητών.
#πολεοδομικος_σχεδιασμος #ακινητα #τουρισμος #Μυκονος #Σαντορινη
