Η αγορά οικοπέδων στην Αττική δείχνει αξιοσημείωτη αντοχή, καθώς η αγορά οικοπέδων συνεχίζει να γράφει αυξήσεις τιμών παρά την κατάργηση των μπόνους δόμησης από το ΣτΕ. Οι ρυθμοί όμως επιβραδύνονται, ενώ η οικοδομική δραστηριότητα και τα νέα τετραγωνικά πιέζονται από το νέο καθεστώς και το αυξημένο κόστος.
Η αγορά οικοπέδων στην Αττική δείχνει αξιοσημείωτη αντοχή, καθώς η αγορά οικοπέδων συνεχίζει να καταγράφει αυξήσεις τιμών παρά την αυστηροποίηση του ΝΟΚ και την κατάργηση των μπόνους δόμησης από το ΣτΕ. Ωστόσο, η επιβράδυνση είναι εμφανής, με τους επαγγελματίες να εκτιμούν ότι οι διορθώσεις θα μπορούσαν να είναι εντονότερες, δεδομένου του περιορισμού κατά 30%-40% στις επιτρεπόμενες δομήσιμες επιφάνειες.
Πόσο φρενάρει πραγματικά η αγορά οικοπέδων μετά τον ΝΟΚ;
Σύμφωνα με την ετήσια έρευνα της Geoaxis για την αγορά γης στην Αττική, η μέση ετήσια αύξηση τιμών διαμορφώθηκε σε 4,21%, από 5,6% προηγουμένως. Η εικόνα προκύπτει από πέντε αντιπροσωπευτικές περιοχές: Παλαιό Φάληρο, Μαρούσι, Περιστέρι, Αμπελόκηποι και Χολαργός, με διαφορετικούς συντελεστές δόμησης.
Τη μεγαλύτερη άνοδο στο τελευταίο 12μηνο κατέγραψε το Παλαιό Φάληρο με 5%, στα 1.700 €/τ.μ., ενώ ακολούθησαν οι Αμπελόκηποι με 4,7% (2.727 €/τ.μ.). Στον Χολαργό η αύξηση ήταν 4,17% (1.350 €/τ.μ.), στο Μαρούσι 4% (972 €/τ.μ.) και στο Περιστέρι 3,2% (1.000 €/τ.μ.), με την Geoaxis να σημειώνει ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά μπορεί να τιμολογούνται έως και 25% υψηλότερα.
Δεκαετία ανόδου, σκληρές διαπραγματεύσεις και κόστος κατασκευής
Σε ορίζοντα δεκαετίας, οι αξίες των οικοπέδων στην Αττική βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο, με μέση αύξηση 48,08%. Πρωταθλητές ανόδου αναδεικνύονται τα οικόπεδα στον Δήμο Αθηναίων (Αμπελόκηποι) με 54,34%, ενώ στο Περιστέρι η δεκαετής άνοδος φτάνει το 41,80%.
Ο διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis, Γιάννης Ξυλάς, επισημαίνει ότι «η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη», καθώς η άνοδος των τιμών διαμερισμάτων απορροφάται από το αυξημένο κόστος κατασκευής και χρηματοδότησης. Παράλληλα, οι αποφάσεις του ΣτΕ αυστηροποιούν την εφαρμογή του ΝΟΚ, μετατοπίζοντας το βάρος στο πραγματικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα και δημιουργώντας νομική αβεβαιότητα για ιδιώτες, μηχανικούς, κατασκευαστές και θεσμικούς επενδυτές, ειδικά σε περιοχές υψηλής αξίας.
Κόστος, άδειες και στενότητα νέων κατοικιών στην Αττική
Το κόστος κατασκευής αποτελεί κρίσιμο παράγοντα: η Geoaxis εκτιμά αύξηση κοντά στο 10% τους τελευταίους μήνες, συνδέοντάς την με τον πόλεμο στη Μέση Ανατολή και το κλείσιμο των Στενών του Ορμούζ. Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ δείχνουν μεν άνοδο 2,6% στον μέσο δείκτη τιμών υλικών νέων κτιρίων στο τελευταίο δωδεκάμηνο, αλλά η πραγματική επιβάρυνση εμφανίζεται υψηλότερη, με το ενεργειακό κόστος να πιέζει περαιτέρω παρά την πρόσφατη ειρηνευτική συμφωνία Ιράν–ΗΠΑ.
Η στενότητα στην παραγωγή νέων κατοικιών είναι εμφανής: το 2025 εκδόθηκαν στην Αττική μόλις 11.864 άδειες νέων κατοικιών, 1,2 εκατ. τ.μ. και 4,12 εκατ. κυβικών, με πτώση 10,1% στον αριθμό, 20,8% στην επιφάνεια και 21,5% στον όγκο. Σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως ο Δυτικός Τομέας Αθηνών, προστέθηκαν μόλις 984 νέες κατοικίες, ενώ στο κέντρο της Αθήνας οι νέες άδειες αντιστοιχούν σε 1.916 κατοικίες, στην Ανατολική Αττική σε 1.955 και στον Πειραιά σε 1.961.
SBC Red Line
Η αγορά γης αποδεικνύεται πιο ανθεκτική από όσο θα δικαιολογούσε η κατάργηση των μπόνους δόμησης, αλλά αυτή η αντοχή κρύβει έναν νέο συσχετισμό ισχύος: οι ιδιοκτήτες πιέζονται να ρεαλιστικοποιήσουν προσδοκίες, ενώ οι εργολάβοι δεν μπορούν πλέον να «βγάλουν» από τα τετραγωνικά ό,τι έβγαζαν χθες. Ο ΝΟΚ επαναφέρει την πολεοδομία στο κέντρο της εξίσωσης απόδοσης.
Για επιχειρήσεις ανάπτυξης ακινήτων, η νέα πραγματικότητα σημαίνει λεπτομερή επανυπολογισμό κάθε πρότζεκτ: συντελεστής, κόστος υλικών, χρηματοδότηση και ποσοστό αντιπαροχής πρέπει να ξαναγραφτούν γραμμή-γραμμή. Για τους πολίτες, η μείωση των νέων αδειών προμηνύει ακόμη πιο περιορισμένη προσφορά κατοικιών σε περιοχές ζήτησης, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τις τιμές.
Το επόμενο στοίχημα είναι αν η προσαρμογή στον νέο ΝΟΚ θα οδηγήσει σε ποιοτικότερο, αλλά ακριβότερο απόθεμα κατοικιών ή αν θα δούμε πραγματική εξισορρόπηση τιμών γης και οικοδομής. Όποιος επενδυτής διαβάσει σωστά τη μεταβατική αυτή φάση, ειδικά στα βόρεια και δυτικά προάστια, θα κλειδώσει τις αποδόσεις της επόμενης δεκαετίας.
#αγοράοικοπέδων #Αττική #ΝΟΚ #ΣτΕ #τιμέςγης #αντιπαροχή #κόστοςκατασκευής #οικοδομικέςάδειες #Αμπελόκηποι #ΠαλαιόΦάληρο #Μαρούσι #Περιστέρι #Χολαργός #ελληνικήαγοράακινήτων #στεγαστικό
