Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα τροφοδοτείται από ένα σπάνιο μείγμα δομικού ελλείμματος νέας προσφοράς και μεγάλου αποθέματος κατοικιών που δεν λειτουργούν ως κύρια στέγη. Παρά τις χιλιάδες κενές ή δευτερεύουσες κατοικίες, οι τιμές πώλησης και τα ενοίκια κινούνται ανοδικά, πιέζοντας κυρίως νέους και ενοικιαστές.
Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα έχει μετατραπεί σε κεντρικό οικονομικό και κοινωνικό ζήτημα, καθώς το δομικό έλλειμμα νέας προσφοράς συναντά ένα υψηλό ποσοστό κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια στέγη. Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά όπου οι τιμές αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα, παρότι ο συνολικός πληθυσμός μειώνεται.
Στεγαστική κρίση με 34,5% των κατοικιών εκτός κύριας χρήσης;
Το 34,5% του αποθέματος κατοικιών δεν χρησιμοποιείται σήμερα ως κύρια κατοικία, περιλαμβάνοντας κενές, εξοχικές, δευτερεύουσες και περιστασιακής χρήσης κατοικίες. Ωστόσο, μόνο ένα μικρότερο τμήμα αυτού του ποσοστού είναι πραγματικά διαθέσιμο για μακροχρόνια μίσθωση ή πώληση, λόγω παλαιότητας, ανάγκης ανακαινίσεων, νομικών εκκρεμοτήτων και γεωγραφικής αναντιστοιχίας με τη ζήτηση.
Την ίδια στιγμή, οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 11,6% μέσα σε ένα έτος, σε μια περίοδο όπου οι επενδύσεις σε κατοικίες είχαν καταρρεύσει κατά 95% μεταξύ 2007 και 2017 και οι οικοδομικές άδειες κατά 84%. Παρά την πρόσφατη ανάκαμψη της οικοδομής, η αγορά δεν έχει επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα, αφήνοντας το έλλειμμα νέας προσφοράς έντονα αισθητό.
Ποιοι «πληρώνουν» το κόστος της ανισορροπίας προσφοράς – ζήτησης
Σύμφωνα με την ανάλυση, το βάρος της στεγαστικής κρίσης πέφτει σχεδόν εξ ολοκλήρου σε όσους δεν διαθέτουν ήδη ιδιόκτητη κατοικία. Ενοικιαστές και νοικοκυριά που προσπαθούν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία βρίσκονται αντιμέτωποι με τιμές και ενοίκια που κινούνται ταχύτερα από τα εισοδήματά τους.
Ιδιαίτερα εκτεθειμένοι είναι οι νέοι και οι κάτοικοι μεγάλων αστικών κέντρων, όπου η ζήτηση για μικρότερα και νεότερα διαμερίσματα είναι έντονη. Η σύνθεση του υφιστάμενου αποθέματος αποκλίνει αισθητά από τις ανάγκες αυτών των ομάδων, καθώς μεγάλο μέρος των κενών κατοικιών είναι μεγαλύτερης επιφάνειας, παλαιότερης κατασκευής ή σε περιοχές χαμηλής ζήτησης.
Το ελληνικό παράδοξο των κενών κατοικιών και το «κλειδωμένο» απόθεμα
Το λεγόμενο ελληνικό παράδοξο έγκειται στο ότι η χώρα εμφανίζει υψηλό ποσοστό κατοικιών εκτός κύριας χρήσης, χωρίς αυτό να μεταφράζεται σε επαρκή προσφορά στην αγορά. Παλαιότητα, χαμηλή ενεργειακή απόδοση, ανάγκη εκτεταμένων ανακαινίσεων και ιδιοκτησιακά ή πολεοδομικά βάρη κρατούν μεγάλο μέρος του αποθέματος εκτός αξιοποίησης, ακόμη και σε περιοχές υψηλής ζήτησης όπως η Αττική.
Ενδεικτική είναι η περίπτωση των περίπου 20.000 κατοικιών που έχουν περιέλθει σε τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων μέσω πλειστηριασμών. Από τα περίπου 11.000 ακίνητα που διαχειρίζονται οι servicers, μόνο 2.000 θεωρούνται ώριμα για άμεση διάθεση στην αγορά, ενώ τα υπόλοιπα μπλοκάρονται από νομικά βάρη ή πολεοδομικές εκκρεμότητες, αποτυπώνοντας σε μικρογραφία το γενικότερο πρόβλημα.
Κυβερνητικά μέτρα: επαρκεί η «κοινωνική αντιπαροχή»;
Η κυβέρνηση επιχειρεί να απαντήσει στη στεγαστική κρίση με ένα πακέτο μέτρων που στοχεύει κυρίως στην ενίσχυση της προσφοράς. Κεντρικό εργαλείο αποτελεί η «κοινωνική αντιπαροχή», με βάση τον νόμο 5229/202513, μέσω της οποίας δημόσια ακίνητα παραχωρούνται σε ιδιώτες για ανάπτυξη κατοικιών, υπό την προϋπόθεση ότι μέρος τους θα διατίθεται με προσιτούς όρους σε συγκεκριμένες κοινωνικές ομάδες.
Ο ίδιος νόμος εισάγει και την «κοινωνική μίσθωση», ενώ προβλέπονται φορολογικά και άλλα κίνητρα για επαναφορά κενών κατοικιών στην αγορά και μετατροπή βραχυχρόνιων μισθώσεων σε μακροχρόνιες. Η δράση ΕΣΠΑ «Ανακαίνιση Κατοικίας», με στόχο την ήπια ενεργειακή αναβάθμιση 25.000 παλαιών κατοικιών, έχει ήδη συγκεντρώσει 6.700 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας, δείχνοντας ενδιαφέρον αλλά και το όριο της κλίμακας.
SBC Red Line
Πίσω από τους αριθμούς της στεγαστικής κρίσης κρύβεται μια αγορά που δεν μπορεί να κινητοποιήσει γρήγορα το υπάρχον απόθεμα, ακόμη κι όταν οι τιμές ανεβαίνουν με διψήφιο ρυθμό. Το πρόβλημα δεν είναι μόνο πόσες κατοικίες υπάρχουν, αλλά πόσες είναι πραγματικά «εμπορεύσιμες» στον χρόνο που απαιτεί η κοινωνική πίεση.
Για τις επιχειρήσεις ακινήτων, τους επενδυτές και τις τράπεζες, το μήνυμα είναι διπλό: υπάρχουν ευκαιρίες σε ανακαινίσεις και αξιοποίηση κλειδωμένων χαρτοφυλακίων, αλλά και σοβαροί κίνδυνοι καθυστερήσεων λόγω γραφειοκρατίας και ρυθμιστικών εμποδίων. Για τα νοικοκυριά, η εξίσωση παραμένει δυσμενής, καθώς η προσφορά θα αργήσει να μεταφραστεί σε ουσιαστική αποκλιμάκωση τιμών.
Η μεγάλη εικόνα δείχνει ότι χωρίς επιτάχυνση αδειοδοτήσεων, εκκαθάριση νομικών βαρών και πιο μαζική κλίμακα παρεμβάσεων, η αγορά κατοικίας θα παραμείνει «σφιχτή» για χρόνια. Το επόμενο στοίχημα είναι αν η πολιτική για τη στέγη θα αντιμετωπιστεί ως μακροπρόθεσμη αναπτυξιακή προτεραιότητα και όχι ως αποσπασματική κοινωνική πολιτική.
#στεγαστικήκρίση #κατοικίες #ενοίκια #τιμέςακινήτων #κενέςκατοικίες #οικοδομικήδραστηριότητα #κοινωνικήαντιπαροχή #κοινωνικήμίσθωση #δημόσιαακίνητα #τράπεζες #servicers #ανακαίνισηκατοικίας #ελληνικήοικονομία #αστικήστέγη #στέγασηνέων
