Οι ξένες επενδύσεις ακινήτων στην Ελλάδα εκτινάχθηκαν στα 12,4 δισ. ευρώ την περίοδο 2019-2025, αλλάζοντας τις ισορροπίες σε μια αγορά που έβγαινε από πολυετή κρίση. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος και των φορέων πολιτικής δείχνουν μια «χρυσή εποχή» για το real estate, με αυξανόμενες όμως κοινωνικές παρενέργειες.
Οι ξένες επενδύσεις ακινήτων στην Ελλάδα αποτυπώνουν μια θεαματική στροφή κεφαλαίων προς το εγχώριο real estate, με 12,4 δισ. ευρώ να έχουν εισρεύσει την περίοδο 2019-2025, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος. Το ποσό αυτό υπερβαίνει κατά πολύ τις ροές ολόκληρης της περιόδου 2002-2018, όταν τα ξένα κεφάλαια δεν ξεπέρασαν τα 3,38 δισ. ευρώ.
Πώς άλλαξαν την αγορά οι ξένες επενδύσεις ακινήτων;
Η σύγκριση δείχνει ότι σε μόλις επτά χρόνια, οι εισροές κεφαλαίων ήταν σχεδόν τετραπλάσιες από ό,τι στα προηγούμενα δεκαέξι, με τις ροές της περιόδου 2002-2018 να αντιστοιχούν μόλις στο 27,2% των επόμενων ετών. Παρ’ όλα αυτά, το μερίδιο των ξένων κεφαλαίων στον συνολικό όγκο συναλλαγών παραμένει μειοψηφικό: το 2025, σε μεταβιβάσεις 23,5 δισ. ευρώ, οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα ήταν 2,05 δισ. ή 8,7%.
Εκεί όπου το αποτύπωμα είναι εντυπωσιακό είναι στο μερίδιο των ακινήτων επί των συνολικών άμεσων ξένων επενδύσεων. Σύμφωνα με ανάλυση του ΚΕΠΕ, τα ακίνητα από 7,4% των καθαρών ΑΞΕ το 2013 έφτασαν το 33,5% το 2018 και διατηρήθηκαν πάνω από 30% το 2019-2020, πριν υποχωρήσουν στο 22% και 24,6% το 2021 και 2022, λόγω εκτίναξης των συνολικών ΑΞΕ στα 7,5 δισ. ευρώ το 2022.
Άνοδος, στρεβλώσεις και «χρυσή βίζα»
Το 2023 καταγράφηκε η κορύφωση της τάσης, καθώς το μερίδιο των ακινήτων στις άμεσες ξένες επενδύσεις ανήλθε στο 47%, με σχεδόν ένα στα δύο ευρώ που εισέρρεαν στη χώρα να κατευθύνεται στην αγορά ακινήτων. Η εξέλιξη αυτή συνέβαλε σε έντονη άνοδο των τιμών και επιδείνωση της προσιτότητας στέγης για μεγάλο μέρος των εγχώριων αγοραστών, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Το 2024 το ποσοστό παρέμεινε εξαιρετικά υψηλό, στο 46%, πριν υποχωρήσει στο 16,6% το 2025, εξέλιξη που αποδίδεται κυρίως στην περαιτέρω αύξηση των συνολικών ξένων επενδύσεων στην οικονομία και όχι σε απότομη κάμψη του ενδιαφέροντος για ακίνητα. Η στροφή των επενδυτών τροφοδοτήθηκε από την έξοδο της οικονομίας από τα μνημόνια, την πολιτική σταθερότητα και το γεγονός ότι οι τιμές στην Ελλάδα, ιδιαίτερα σε σχέση με άλλες χώρες του ευρωπαϊκού Νότου, είχαν συμπιεστεί επί σειρά ετών.
Η «χρυσή βίζα» ως επιταχυντής της ζήτησης
Κεντρικό ρόλο στην έκρηξη των ξένων επενδύσεων ακινήτων έπαιξε το πρόγραμμα «χρυσή βίζα». Την περίοδο 2019-2025 εκδόθηκαν 26.109 νέες άδειες μόνιμου επενδυτή, με αποκορύφωμα το 2025, όταν χορηγήθηκαν 9.479 άδειες, σύμφωνα με το υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου. Με βάση την ελάχιστη επένδυση των 250.000 ευρώ ανά άδεια, υπολογίζεται ότι το πρόγραμμα προσέλκυσε 6,52 δισ. ευρώ, σχεδόν το 50% των συνολικών ξένων επενδύσεων σε ακίνητα της επταετίας.
Οι πιο δημοφιλείς κατηγορίες ήταν κατοικίες με καθαρά επενδυτικό χαρακτήρα, πολυτελή ακίνητα σε νησιά και ακίνητα που αποκτήθηκαν πρωτίστως για την εξασφάλιση άδειας διαμονής, συχνά με στόχο τη βραχυχρόνια μίσθωση. Τα διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας, λόγω χαμηλότερου κόστους, βρέθηκαν στο επίκεντρο στα πρώτα χρόνια, μαζί με τις κατοικίες στα νότια προάστια, δημιουργώντας νέους πυρήνες έντονης επενδυτικής δραστηριότητας.
SBC Red Line
Η εκρηκτική άνοδος των ξένων επενδύσεων στα ακίνητα λειτουργεί ως διπλό μήνυμα: από τη μία, αποτυπώνει την αποκατάσταση εμπιστοσύνης στην ελληνική οικονομία, από την άλλη όμως φωτίζει πόσο εξαρτημένη παραμένει η χώρα από κεφάλαια που κυνηγούν αποδόσεις σε περιουσιακά στοιχεία και όχι παραγωγικές επενδύσεις. Το ότι σχεδόν μισές ΑΞΕ κατευθύνθηκαν σε ακίνητα σε ορισμένα έτη είναι ένδειξη ανισορροπίας.
Για τις επιχειρήσεις real estate, τους κατασκευαστές και τους μεσίτες, η επταετία 2019-2025 ήταν περίοδος ισχυρής ζήτησης και ανατιμήσεων, αλλά και αυξανόμενου ρυθμιστικού ρίσκου, καθώς η πίεση για παρεμβάσεις στην αγορά στέγης εντείνεται. Για τα νοικοκυριά, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα, η άνοδος των τιμών και των ενοικίων μεταφράζεται σε δυσκολότερη πρόσβαση σε ιδιόκτητη ή αξιοπρεπή μισθωμένη κατοικία.
Η μεγάλη εικόνα είναι ότι η Ελλάδα βρίσκεται σε κρίσιμη καμπή: αν η δυναμική των ξένων επενδύσεων ακινήτων δεν συνδυαστεί με στρατηγική για αύξηση της προσφοράς κατοικίας και στροφή κεφαλαίων σε παραγωγικούς κλάδους, ο κίνδυνος είναι να παγιωθεί ένα μοντέλο ανάπτυξης που ευνοεί τις αποδόσεις περιουσίας αλλά διευρύνει τις κοινωνικές ανισότητες. Το επόμενο στοίχημα είναι η ισορροπία ανάμεσα στην προσέλκυση κεφαλαίων και στην κοινωνική συνοχή.
#ξένεςεπενδύσεις #ακίνητα #realestate #χρυσήβίζα #ΤράπεζατηςΕλλάδος #ΚΕΠΕ #άμεσεςξένεςεπενδύσεις #ελληνικήοικονομία #τιμέςκατοικιών #ενοίκια #Αθήνακέντρο #νότιαπροάστια #επενδυτές #αγοράστέγης #πολυτελείςκατοικίες
