Οι παρατάσεις ΦΠΑ στα νεόδμητα και των βασικών φορο-κινήτρων στην αγορά ακινήτων διαμορφώνουν ήδη τον νέο οδικό χάρτη στεγαστικής πολιτικής. Στόχος είναι να συγκρατηθεί το κόστος για αγοραστές και ενοικιαστές, την ώρα που οι τιμές κατοικιών και ενοικίων παραμένουν σε υψηλά επίπεδα.
Οι παρατάσεις ΦΠΑ στα νεόδμητα και των φορο-κινήτρων σε ιδιοκτήτες και επενδυτές ακινήτων εξετάζεται να επεκταθούν πέραν του 2026, αλλάζοντας τη γραμμή πλεύσης της στεγαστικής πολιτικής. Η κυβέρνηση κινείται με γνώμονα τη στήριξη της αγοράς κατοικίας, καθώς οι τιμές πώλησης και τα ενοίκια παραμένουν αυξημένα.
Παρατάσεις ΦΠΑ και φόρου υπεραξίας: τι κερδίζουν αγοραστές και ιδιοκτήτες;
Κεντρικό μέτρο θεωρείται η συνέχιση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα, τουλάχιστον για έναν ακόμη χρόνο. Με το σημερινό καθεστώς, ο αγοραστής πληρώνει μόνο φόρο μεταβίβασης 3%, κάτι που μειώνει αισθητά το τελικό κόστος και στηρίζει την οικοδομική δραστηριότητα.
Στο ίδιο πλαίσιο, παραμένει «παγωμένος» και ο φόρος υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων, ο οποίος ουσιαστικά δεν εφαρμόστηκε ποτέ. Το οικονομικό επιτελείο εξετάζει πλέον ακόμη και την οριστική κατάργησή του, ώστε να κλείσει μια πολυετή εκκρεμότητα που θα μπορούσε να φρενάρει τις αγοραπωλησίες.
Airbnb, αφορολόγητα ενοίκια και ανακαινίσεις: η πίεση στα ενοίκια στο μικροσκόπιο
Οι περιορισμοί στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αναμένεται να χαλαρώσουν, αντιθέτως προκρίνεται η επέκτασή τους. Η αναστολή έκδοσης νέων αδειών στο κέντρο Αθήνας και Θεσσαλονίκης φαίνεται ότι θα ισχύσει έως το 2027, ενώ εξετάζεται η ένταξη επιπλέον περιοχών όπου η εξάπλωση των «Airbnb» έχει περιορίσει τη διαθεσιμότητα κατοικιών και έχει εκτοξεύσει τα ενοίκια.
Παράλληλα, στο τραπέζι βρίσκεται η επέκταση του μέτρου των αφορολόγητων ενοικίων για τρία χρόνια σε όσους «επιστρέφουν» κλειστά ακίνητα ή μετατρέπουν βραχυχρόνιες σε μακροχρόνιες μισθώσεις. Η ισχύουσα ρύθμιση, που λήγει στο τέλος του 2026, καλύπτει κατοικίες έως 120 τ.μ. που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια ή αξιοποιούνταν σε βραχυχρόνια μίσθωση, με προσαύξηση ορίου επιφάνειας για οικογένειες με περισσότερα από δύο παιδιά.
Αντικειμενικές αξίες και φορολογία: η επόμενη μεγάλη άσκηση
Σημαντική παράμετρος για την επόμενη ημέρα της αγοράς ακινήτων είναι ο φάκελος των αντικειμενικών αξιών, που αναμένεται να ανοίξει εντός του 2027. Από τον Ιούνιο του 2021, όταν έγιναν οι τελευταίες αναπροσαρμογές, οι τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί πάνω από 65% σε πανελλαδικό επίπεδο, διευρύνοντας το χάσμα με τις πραγματικές αξίες κυρίως σε περιοχές υψηλής ζήτησης.
Οι νέες αντικειμενικές, που τοποθετούνται χρονικά στο 2028, θα συνοδευτούν από αντισταθμιστικές κινήσεις, ώστε να περιοριστεί η πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση. Στο τραπέζι βρίσκονται σενάρια αύξησης των αφορολόγητων ορίων για πρώτη κατοικία ή νέας μείωσης του ΕΝΦΙΑ, ώστε η προσαρμογή στις εμπορικές τιμές να μην μεταφραστεί σε απότομο φορολογικό σοκ.
Πώς μπορεί να αλλάξει η αγορά αν επιστρέψουν τα κενά ακίνητα;
Το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή βλέπει περιθώρια ουσιαστικής διόρθωσης στις τιμές, εφόσον ενεργοποιηθούν τα κατάλληλα κίνητρα. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του, αν τα κενά ακίνητα επανέλθουν σταδιακά στην αγορά σε ορίζοντα εξαετίας, στα επίπεδα του 2001, οι πραγματικές τιμές θα μπορούσαν να υποχωρήσουν κατά περίπου 15,5%–24,6%.
Στο ίδιο πλέγμα προτάσεων εντάσσονται φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις, στήριξη ανακαινίσεων με ρήτρα επανένταξης των ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά και στοχευμένη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές υψηλής πίεσης. Συμπληρωματικά, προτείνεται ενίσχυση των δημόσιων επενδύσεων σε κοινωνική και προσιτή κατοικία, ώστε να δημιουργηθεί αντίβαρο στις καθαρά ιδιωτικές δυνάμεις της αγοράς.
SBC Red Line
Η σιωπηρή επιλογή της κυβέρνησης είναι να κρατήσει «ζωντανή» την αγορά με παρατάσεις ΦΠΑ και φορο-κινήτρων, αντί για μια απότομη επιστροφή σε πλήρη φορολόγηση. Αυτό σημαίνει ότι το κράτος αποδέχεται μικρότερα βραχυπρόθεσμα έσοδα, για να αποφύγει μπλοκάρισμα σε οικοδομή και συναλλαγές.
Για τους ιδιοκτήτες, το παράθυρο αφορολόγητων ενοικίων και των εκπτώσεων ανακαίνισης είναι ίσως η τελευταία ευκαιρία να «ξεκλειδώσουν» κλειστά ακίνητα με ευνοϊκούς όρους. Για τους ενοικιαστές, το στοίχημα είναι αν τα μέτρα θα αρκέσουν για να φρενάρουν πραγματικά τις αυξήσεις στα ενοίκια ή αν απλώς θα συγκρατήσουν τα χειρότερα.
Η μεγάλη εικόνα είναι ότι το 2028, με τις νέες αντικειμενικές αξίες, θα γίνει η πραγματική δοκιμασία ισορροπίας ανάμεσα σε φορολογικά έσοδα και προσιτή στέγη. Όποιος σχεδιάζει σήμερα επενδύσεις ή αγορές ακινήτων πρέπει να βλέπει ήδη αυτόν τον ορίζοντα και να υπολογίζει ότι το σημερινό καθεστώς ελαφρύνσεων δεν είναι δεδομένο επ’ αόριστον.
Διαβάστε επίσης:
Κατασκευές στην Ελλάδα: επενδύσεις 52 δισ. αλλά και βαθιά δομικά κενά
Λονδίνο: Η Brookfield φέρνει κέντρα δεδομένων AI στο Canary Wharf
#ακίνητα #παρατάσειςΦΠΑ #φόροςυπεραξίας #ενοίκια #βραχυχρόνιεςμισθώσεις #Airbnb #αντικειμενικέςαξίες #ΕΝΦΙΑ #φορολογικάκίνητρα #ανακαίνισηακινήτων #αφορολόγηταενοίκια #αγοράκατοικίας #ΤράπεζατηςΕλλάδος #στεγαστικόπρόβλημα #μακροχρόνιεςμισθώσεις
