Η εκρηκτική φάση υπεραποδόσεων στην ελληνική αγορά κατοικίας φαίνεται να ολοκληρώνεται, με τους ξένους επενδυτές να περιορίζουν θεαματικά την παρουσία τους. Η αυστηροποίηση της Χρυσής Βίζας, η κόπωση των τιμών και η αναζήτηση νέων ευκαιριών στο εξωτερικό αλλάζουν ριζικά το επενδυτικό προφίλ της αγοράς.
Η εικόνα της ελληνικής αγοράς κατοικίας εισέρχεται σε νέα φάση, καθώς ο ρόλος των ξένων επενδυτών, ιδιαίτερα στην Αθήνα, υποχωρεί αισθητά. Τα «υπερκέρδη» της προηγούμενης πενταετίας, με αποδόσεις που σε πολλές περιπτώσεις ξεπέρασαν το 60%-70% σε τρία έως τέσσερα χρόνια, έχουν σε μεγάλο βαθμό κλειδώσει, με πολλούς ξένους να περνούν πλέον στην πλευρά των πωλητών και να αποσύρονται από τη χώρα.
Κόπωση τιμών και τέλος στο επιθετικό «φλιπάρισμα»
Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, η κόπωση στο ράλι τιμών είναι πλέον ορατή. Η ετήσια αύξηση στις τιμές των διαμερισμάτων στην Αθήνα υποχώρησε από 7,9% το γ΄ τρίμηνο του 2024 σε 6,6% το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025, έχοντας φτάσει ενδιάμεσα ακόμη και στο 5,5% το α΄ τρίμηνο. Η αγορά παύει να είναι πεδίο για επιθετικό «φλιπάρισμα» και καθίσταται περισσότερο ελκυστική σε συντηρητικούς επενδυτές με ορίζοντα διακράτησης.
Όπως επισημαίνει ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών – Αττικής, «τα επενδυτικά κεφάλαια που εισέρχονται στη χώρα για την αγορά ακινήτων έχουν μειωθεί πάρα πολύ». Οι ξένοι παραμένουν ενεργοί κυρίως σε τουριστικά και ξενοδοχειακά projects, αλλά στα οικιστικά, όπου κυριάρχησαν τα προηγούμενα χρόνια, «πολλοί έχουν βγει τελείως».
Επενδυτές από Ισραήλ, Κίνα, Λίβανο και Τουρκία, που στήριξαν μαζικά την άνοδο της αγοράς κατοικίας, ειδικά στο κέντρο της Αθήνας, αναζητούν πλέον νέες αγορές με μεγαλύτερο περιθώριο ανόδου τιμών και αποδόσεων.
Κατακόρυφη πτώση στις εισροές κεφαλαίων
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος αποτυπώνουν καθαρά την αλλαγή τάσης. Στο εννεάμηνο του 2025 οι εισροές ξένων κεφαλαίων με προορισμό την αγορά ακινήτων μειώθηκαν κατά 24%, στα 1,5 δισ. ευρώ από 1,9 δισ. ευρώ ένα χρόνο πριν. Σε επίπεδο τριμήνου η πτώση είναι ακόμη πιο έντονη: 527 εκατ. ευρώ, έναντι 783 εκατ. ευρώ, δηλαδή μείωση της τάξης του 33%.
Η κάμψη αυτή δεν είναι απλώς κυκλική, αλλά συνδέεται με τη σταδιακή ωρίμανση της αγοράς μετά το πολυετές ράλι, την αύξηση του κόστους χρήματος διεθνώς και την ύπαρξη εναλλακτικών επενδυτικών προορισμών που υπόσχονται υψηλότερες αποδόσεις σε μικρότερο διάστημα.
Η Χρυσή Βίζα αλλάζει χάρτη και προσανατολισμό
Καθοριστικό ρόλο στην υποχώρηση του ενδιαφέροντος παίζει και η αυστηροποίηση του προγράμματος Χρυσής Βίζας. Με το νέο πλαίσιο, για ακίνητα σε Αττική, Θεσσαλονίκη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, το ελάχιστο ύψος επένδυσης εκτοξεύεται στις 800.000 ευρώ, ενώ το ακίνητο πρέπει να έχει τουλάχιστον 120 τ.μ. Στην υπόλοιπη επικράτεια και στα μικρότερα νησιά, το κατώφλι διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ.
Η αναδιάρθρωση αυτή ωθεί μέρος της ζήτησης προς δευτερεύουσες πόλεις όπως η Καλαμάτα, η Πάτρα και το Ναύπλιο, όπου οι τιμές παραμένουν χαμηλότερες και τα περιθώρια υπεραξιών μεγαλύτερα. Ωστόσο, συνολικά, οι αριθμοί δείχνουν επιβράδυνση. Στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου καταγράφουν πτωτική πορεία στις νέες αιτήσεις Golden Visa: στο εντεκάμηνο του 2025 οι αρχικές αιτήσεις ανήλθαν σε 6.614, ενώ μόνο για τον Νοέμβριο διαμορφώθηκαν στις 377, χαμηλότερα από τις 481 του Οκτωβρίου και τις 413 του Σεπτεμβρίου.
Η αυστηροποίηση των κριτηρίων, σε συνδυασμό με την αύξηση των τιμών και τις πολιτικές πίεσης για προσιτή στέγη, μετασχηματίζει τη Χρυσή Βίζα από «μαζικό εργαλείο» άντλησης κεφαλαίων σε πιο στοχευμένο πρόγραμμα υψηλής επενδυτικής στάθμης.
Σχόλιο SBCTV.gr: Η αποδυνάμωση του ξένου παράγοντα στην αγορά κατοικίας αφαιρεί βραχυπρόθεσμη ώθηση στις τιμές, αλλά ταυτόχρονα μειώνει τις στρεβλώσεις και τις κοινωνικές πιέσεις που δημιούργησε η άναρχη εισροή κεφαλαίων. Το στοίχημα πλέον είναι αν η πολιτεία θα αξιοποιήσει το «διάλειμμα» για να χαράξει συνεκτική στεγαστική πολιτική και φορολογικό πλαίσιο που θα στηρίζει τη μακροπρόθεσμη σταθερότητα της αγοράς, αντί για ένα ακόμη κύκλο φούσκας.
#ακίνητα #αγορά_κατοικίας #ξένοι_επενδυτές #GoldenVisa #οικονομία
