Η αγορά νεόδμητων κατοικιών κινείται σε καθεστώς υψηλού ρίσκου και θεσμικής αβεβαιότητας, με τιμές πώλησης που εκτοξεύονται στα 9.000-11.000 ευρώ/τ.μ. και τους αγοραστές σε στάση αναμονής. Η αναθεώρηση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και οι δικαστικές εκκρεμότητες για τα μπόνους δόμησης θα κρίνουν την επόμενη μέρα του real estate.
Η αγορά νεόδμητων ακινήτων εισέρχεται στο 2026 με ένα μείγμα ισχυρής ζήτησης, υψηλού ρίσκου και τιμών που σε πολλές περιπτώσεις θεωρούνται «εκτός πραγματικότητας». Παρά την προσδοκία πολλών υποψήφιων αγοραστών για διόρθωση, τα δεδομένα δείχνουν ότι η αποκλιμάκωση τιμών δεν είναι καθόλου βέβαιο ότι θα έρθει, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα.
Κόστος, κέρδη και τιμές που ξεπερνούν τα 10.000 ευρώ/τ.μ.
Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, σε ποιοτικές περιοχές –όπως η Κηφισιά– η τιμή γης μπορεί να φτάνει τα 3.500 ευρώ ανά δομήσιμο τετραγωνικό, ενώ το καθαρό κόστος κατασκευής προσεγγίζει επίσης τα 3.500 ευρώ/τ.μ. Με αυτά τα δεδομένα, μια «λογική» ζώνη τελικής τιμής θα ήταν έως 9.000-10.000 ευρώ/τ.μ. Ωστόσο, στην πράξη, ζητούμενα επίπεδα άνω των 10.000-11.000 ευρώ/τ.μ. δεν είναι σπάνια, ιδίως σε έργα υψηλών προδιαγραφών.
Την ίδια στιγμή, το περιθώριο κέρδους των κατασκευαστών στα μικρομεσαία έργα φαίνεται να έχει υποχωρήσει γύρω στο 20% από 25%, λόγω της αύξησης του εργατικού κόστους και των πρόσθετων απαιτήσεων που απορρέουν από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ). Όπως επισημαίνει ο Γιάννης Δασκαλάκης, Managing Partner του Daskalakis Group, οι κίνδυνοι για έναν κατασκευαστή είναι πολλαπλοί· αν αυτοί μειωθούν, μπορεί να συμπιεστεί και το ζητούμενο ποσοστό κέρδους και, κατ’ επέκταση, η τελική τιμή πώλησης.
Πέρα από το «καθαρό» ρίσκο, στην αγορά παρατηρείται και μια τάση υπερβολικής αποζημίωσης ορισμένων παικτών, που αξιοποιούν τη δυναμική της ζήτησης για να ανεβάσουν ακόμη περισσότερο τις τιμές. Αυτό εντείνει το χάσμα μεταξύ προσφοράς και πραγματικής αγοραστικής δυνατότητας, συντηρώντας τη στεγαστική κρίση.
ΝΟΚ, μπόνους δόμησης και διοικητικές καθυστερήσεις
Η θεσμική αβεβαιότητα αποτελεί δεύτερο, εξίσου κρίσιμο, παράγοντα. Ο ισχύων ΝΟΚ, οι κατά καιρούς τροποποιήσεις του και οι ερμηνευτικές ασάφειες έχουν δημιουργήσει ένα πλαίσιο στο οποίο οι κατασκευαστές δυσκολεύονται να προγραμματίσουν με ασφάλεια. Επιπλέον, οι σημαντικές καθυστερήσεις στη σύνδεση νέων οικοδομών με το δίκτυο ηλεκτρισμού οδηγούν σε μη έγκαιρη παράδοση διαμερισμάτων και ενεργοποίηση ρητρών, συμπιέζοντας περαιτέρω τα περιθώρια.
Σε αυτό το τοπίο, αναμένεται εντός των επόμενων δύο έως τριών μηνών η ολοκλήρωση της αναθεώρησης του ΝΟΚ. Ο νέος κανονισμός, σύμφωνα με πληροφορίες, θα περιλαμβάνει λιγότερα άρθρα και θα είναι πιο εύκολα ερμηνεύσιμος από πολεοδομίες, κατασκευαστές και επενδυτές, ενώ σχεδιάζεται να ενταχθεί σε έναν ενιαίο, ψηφιακό Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας.
Παράλληλα, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έχει ήδη δώσει νέες παρατάσεις σε τρία κρίσιμα μέτωπα –αυθαίρετα, οικοδομικές άδειες και ταυτότητες κτιρίων– αναγνωρίζοντας ότι η εκκρεμότητα σε αυτά τα πεδία τροφοδοτεί την αβεβαιότητα και, εμμέσως, τη στεγαστική πίεση.
Επιπλέον, η νέα προσφυγή των δήμων της Αττικής στο Συμβούλιο της Επικρατείας κατά των μπόνους δόμησης ανοίγει ακόμη μία «γκρίζα ζώνη». Η προηγούμενη απόφαση του ΣτΕ είχε ήδη προκαλέσει απότομη κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας το πρώτο τετράμηνο του 2025· τώρα η αγορά φοβάται επανάληψη ενός αντίστοιχου σοκ, εάν οι δικαστικές εξελίξεις περιορίσουν εκ νέου τα περιθώρια αξιοποίησης ακινήτων.
Προοπτικές για το 2026 και τα σημεία που πρέπει να παρακολουθούν οι επενδυτές
Παρά τις δυσκολίες, οικονομολόγοι εκτιμούν ότι η οικοδομική δραστηριότητα το 2026 θα κινηθεί στα επίπεδα του 2025 ή και ελαφρώς καλύτερα, σε σύγκριση πάντως με την περίοδο της πανδημίας όπου καταγράφεται σαφής ανάκαμψη. Το πραγματικό ερώτημα είναι αν αυτή η δραστηριότητα θα μεταφραστεί σε περισσότερη προσφορά προσιτών κατοικιών ή αν θα παραμείνει επικεντρωμένη σε premium projects με τιμές που απευθύνονται σε περιορισμένο κοινό.
Για επενδυτές και υποψήφιους αγοραστές, δύο είναι τα κομβικά μέτωπα: η τελική μορφή του νέου ΝΟΚ και η έκβαση της προσφυγής των δήμων για τα μπόνους δόμησης στο ΣτΕ. Από αυτές τις εξελίξεις θα κριθεί σε μεγάλο βαθμό αν το ρίσκο θα αποκλιμακωθεί, επιτρέποντας πιο ορθολογική τιμολόγηση, ή αν οι τιμές-ρεκόρ στα νεόδμητα θα παγιωθούν.
Σχόλιο 
: Η αγορά νεόδμητων κινείται σε λεπτή ισορροπία: το θεσμικό ρίσκο και οι καθυστερήσεις ωθούν τους κατασκευαστές να «τιμολογούν τον φόβο», όμως η υπερβολή στις απαιτήσεις κέρδους απειλεί να στραγγαλίσει τη ζήτηση και να βαθύνει τη στεγαστική κρίση. Αν ο νέος ΝΟΚ δεν μειώσει ουσιαστικά την αβεβαιότητα, το 2026 κινδυνεύει να χαθεί ως ευκαιρία για πραγματική εξομάλυνση της αγοράς.
#ακίνητα #realestate #νεόδμητα #ΝΟΚ #οικονομία
