Η Τράπεζα της Ελλάδος αποδίδει την άνοδο τιμών σε κατοικίες και ενοίκια σε υπερβάλλουσα ζήτηση και ασθενή προσφορά. Ξένες επενδύσεις, αστικοποίηση, βραχυχρόνιες μισθώσεις και υποτονική οικοδομική δραστηριότητα συνθέτουν το παζλ.
Η νέα έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος επιχειρεί μια συστηματική χαρτογράφηση των αιτιών πίσω από το οξύ στεγαστικό ζήτημα. Το βασικό συμπέρασμα είναι σαφές: η συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών στα οικιστικά ακίνητα οφείλεται πρωτίστως σε συνθήκες υπερβάλλουσας ζήτησης έναντι περιορισμένης προσφοράς, ένα φαινόμενο που δεν αφορά μόνο την Ελλάδα αλλά και πολλές ευρωπαϊκές χώρες.
Ξένες επενδύσεις και δημογραφικές τάσεις ενισχύουν τη ζήτηση
Από την πλευρά της ζήτησης, η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει ισχυρό ενδιαφέρον τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό. Οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα εκτινάχθηκαν την περίοδο ανόδου των τιμών (2018-2025), φτάνοντας κατά μέσο όρο τα 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, έναντι μόλις περίπου 170 εκατ. ευρώ την περίοδο 2008-2017, όταν οι τιμές υποχωρούσαν. Ακόμη και το 2025, όταν οι ροές μειώθηκαν κατά 25% λόγω των περιοριστικών ρυθμίσεων στο καθεστώς της Golden Visa, τα μεγέθη παραμένουν πολλαπλάσια του παρελθόντος.
Παράλληλα, δημογραφικές εξελίξεις τροφοδοτούν την εγχώρια ζήτηση: η ενίσχυση της αστικοποίησης, η αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών παρά τη συνολική μείωση του πληθυσμού και η άνοδος των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών οικογενειών δημιουργούν περισσότερες ανάγκες στέγασης ανά κάτοικο, ασκώντας πρόσθετες πιέσεις στις τιμές.
Δεσμευμένα ακίνητα, βραχυχρόνιες μισθώσεις και αδύναμη οικοδομή περιορίζουν την προσφορά
Στην πλευρά της προσφοράς, η εικόνα είναι εξίσου προβληματική. Ένα σημαντικό τμήμα του αποθέματος κατοικιών παραμένει εκτός αγοράς, ενώ οι ρυθμοί αναπλήρωσής του είναι διαχρονικά υποτονικοί. Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι πολλά κενά ακίνητα είναι δεσμευμένα ως εξασφαλίσεις για μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Η καθυστέρηση στη διευθέτηση του ιδιωτικού χρέους και η αβεβαιότητα για την έκβαση των σχετικών διαδικασιών μειώνουν τα κίνητρα συντήρησης ή αναβάθμισης, κρατώντας αυτό το απόθεμα σε «παύση».
Σημαντικό ρόλο παίζει και η εκρηκτική εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Παρά τα πρόσφατα κυβερνητικά μέτρα, τα καταλύματα με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης έφτασαν το 2024 τις 207.572 μονάδες, συνεχίζοντας να αφαιρούν κατοικίες από τη μακροχρόνια αγορά. Επιπλέον, η πολυϊδιοκτησία δυσχεραίνει αποφάσεις αξιοποίησης, ενώ το υψηλό κόστος ανακαίνισης αποτρέπει επενδύσεις που θα επανέφεραν ακίνητα σε χρήση.
Την ίδια στιγμή, ο κατασκευαστικός κλάδος εμφανίζεται ασθενής: η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κινείται γύρω στο 2% του ΑΕΠ (δ΄ τρίμηνο 2025: 2,2%), πολύ κάτω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο 5%. Το 2025 η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε, με μείωση 2,4% στον αριθμό οικοδομικών αδειών, 9,4% στην επιφάνεια και 2,4% στον όγκο. Η αβεβαιότητα λόγω της προσφυγής στο Συμβούλιο της Επικρατείας για τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) θεωρείται ότι επιβάρυνε το κλίμα, αν και η αναμόρφωση των κινήτρων μετά την απόφαση του ΣτΕ οδήγησε σε ανάκαμψη της δραστηριότητας το β΄ εξάμηνο του 2025.
Προτάσεις πολιτικής: κίνητρα για νέο και «παλιό» απόθεμα
Υπό αυτό το πρίσμα, η Τράπεζα της Ελλάδος εισηγείται στοχευμένα κίνητρα για αύξηση του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος. Αυτό περιλαμβάνει τόσο την ανάπτυξη νέων κατοικιών όσο και την αναβάθμιση υποβαθμισμένων ακινήτων, αλλά και μέτρα που θα διευκολύνουν την επιστροφή στην αγορά κατοικιών που έχουν αποσυρθεί ή παραμένουν δεσμευμένες. Η ουσία του μηνύματος είναι ότι χωρίς ταυτόχρονη παρέμβαση σε ζήτηση, προσφορά και θεσμικά εμπόδια (ιδιωτικό χρέος, πολυϊδιοκτησία, κόστος ανακαίνισης), το στεγαστικό πρόβλημα θα συνεχίσει να αναπαράγεται.
Σχόλιο 
: Η έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος αποδομεί τον μύθο ότι για την ακρίβεια στη στέγη ευθύνεται ένας μόνο παράγοντας, όπως οι ξένοι επενδυτές ή οι βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αναδεικνύει μια πολυπαραγοντική κρίση, όπου η διεθνής ζήτηση, οι δημογραφικές μεταβολές, το «παγωμένο» απόθεμα λόγω ιδιωτικού χρέους και η χρόνια υποεπένδυση στην οικοδομή αλληλοτροφοδοτούνται. Για την οικονομική πολιτική αυτό σημαίνει ότι τα μεμονωμένα μέτρα δεν αρκούν: απαιτείται συνεκτικό πλαίσιο που θα λύνει ταυτόχρονα τον γρίφο του χρέους, θα απελευθερώνει κενά ακίνητα, θα στοχεύει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και θα δίνει πραγματικά κίνητρα για νέα και ποιοτική οικοδομή, αλλιώς η στεγαστική πίεση θα παραμείνει διαρθρωτική.
#ΤράπεζαΤηςΕλλάδος #Στεγαστικό #Ακίνητα #Ενοίκια #Οικονομία
