Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό επιχειρεί να βάλει φρένο στην άναρχη ανάπτυξη, εισάγοντας ζώνες, όρια κλινών και πράσινο τέλος. Η τουριστική αγορά αντιδρά, κάνοντας λόγο για οριζόντιους περιορισμούς που απειλούν τη βιωσιμότητα επενδύσεων.
Σε άτυπη διαβούλευση έως τις 25 Μαΐου τίθεται το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ), το οποίο επιχειρεί να βάλει «φρένο» στην άναρχη τουριστική ανάπτυξη, αλλά ήδη προκαλεί έντονες αντιδράσεις στην αγορά. Το κείμενο, που επεξεργάζονται τα υπουργεία Τουρισμού και Περιβάλλοντος και Ενέργειας, αναδιαμορφώνει τον χάρτη των τουριστικών επενδύσεων, εισάγοντας ταυτόχρονα και μια σαφή φορολογική διάσταση μέσω ειδικού τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου.
Πέντε ζώνες ανάπτυξης και πράσινο τέλος στον τουρισμό
Η βασική αρχιτεκτονική του πλαισίου στηρίζεται στην κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου βάσει της έντασης του τουριστικού φαινομένου. Με κριτήριο τον αριθμό κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας, οι περιοχές χωρίζονται σε πέντε κατηγορίες: Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, Αναπτυγμένες, Αναπτυσσόμενες, Πρώιμης Ανάπτυξης και Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.
Στις τρεις πρώτες κατηγορίες προβλέπεται η θέσπιση ειδικού τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου επί των δραστηριοτήτων του τουρισμού –συμπεριλαμβανομένων του τουρισμού διαμοιρασμού και των ενοικιαζόμενων δωματίων– με στόχο τη χρηματοδότηση αναπλάσεων και υποδομών που υποστηρίζουν τον τουρισμό. Παράλληλα, το πλαίσιο δίνει έμφαση στην ποιοτική αναβάθμιση: κίνητρα για εκσυγχρονισμό υφιστάμενων καταλυμάτων, προώθηση μονάδων 3, 4 και 5 αστέρων υψηλής περιβαλλοντικής απόδοσης, ανάπτυξη glamping και μετατροπή ξενοδοχείων σε Οργανωμένους Μεικτούς Αναπτυγμένους Τουριστικούς Υποδοχείς (ΟΜΑΤ).
Ιδιαίτερα σημαντική είναι η αυστηροποίηση των όρων δόμησης εκτός σχεδίου μέχρι την ολοκλήρωση τοπικών πολεοδομικών εργαλείων: ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 16 στρεμμάτων στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, 12 στρεμμάτων στις Αναπτυγμένες και 8 στρεμμάτων στις Αναπτυσσόμενες, στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και στις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.
Νησιά, όρια κλινών και το νέο «σποραδικό ξενοδοχείο»
Για τις νησιωτικές περιοχές το πλαίσιο γίνεται ακόμη πιο λεπτομερές. Τα νησιά –πλην Κρήτης και Εύβοιας– κατατάσσονται σε τρεις ομάδες ανάλογα με την έκτασή τους. Στα μεγαλύτερα νησιά της Ομάδας Ι (Άνδρος, Ρόδος, Κέρκυρα κ.ά.) προβλέπεται μεγαλύτερη δυνατότητα ανάπτυξης, αλλά με αυστηρή τεκμηρίωση της φέρουσας ικανότητας μέσω ειδικών μελετών. Στα μικρότερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ τίθενται αυστηροί περιορισμοί δόμησης και δυναμικότητας νέων μονάδων, με στόχο τη διατήρηση της φυσιογνωμίας τους και την προώθηση ήπιων μορφών τουρισμού.
Στις πιο ευαίσθητες ή ήδη επιβαρυμένες περιοχές ορίζεται ανώτατο όριο νέων καταλυμάτων έως 100 κλίνες, ενώ σε μεγαλύτερα και λιγότερο κορεσμένα νησιά μπορούν να επιτραπούν μονάδες έως 350 κλινών. Για τα πολύ μικρά νησιά κάτω των 1.000 στρεμμάτων επιτρέπεται μόνο ήπια θαλάσσια αναψυχή και, υπό προϋποθέσεις, μία οργανωμένη κατασκήνωση glamping έως 50 άτομα.
Καινοτομία αποτελεί η εισαγωγή της έννοιας του «σποραδικού ξενοδοχείου», δηλαδή Σύνθετων Τουριστικών Καταλυμάτων εντός εγκαταλελειμμένων οικισμών προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων, συνδυασμένη με ανάπλαση τμήματος ή και του συνόλου του οικισμού. Πρόκειται για εργαλείο που στοχεύει στην αναζωογόνηση ερημωμένων περιοχών μέσω επενδύσεων υψηλής προστιθέμενης αξίας.
Οριζόντιοι περιορισμοί, συγκρούσεις και βραχυχρόνιες μισθώσεις
Παρά τον «πράσινο» και ρυθμιστικό προσανατολισμό του, το νέο χωροταξικό συναντά ισχυρές αντιδράσεις από τον ξενοδοχειακό κλάδο και την αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ξενοδόχων, Γιάννης Χατζής, αναγνωρίζει ότι «η έκδοση του Ειδικού Χωροταξικού για τον Τουρισμό αποτελεί βασικό πυλώνα ανάπτυξης», επισημαίνει όμως ότι «το σχέδιο που μας παρουσιάστηκε χρήζει αλλαγών».
Ο ίδιος χαρακτηρίζει «λάθος» τους οριζόντιους περιορισμούς, υπογραμμίζοντας ότι κάθε προορισμός έχει ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και δυνατότητες. Ως παράδειγμα φέρνει μαζικούς προορισμούς όπως η Κως, η Ρόδος, η Κέρκυρα και η Κρήτη, όπου ένας οριζόντιος περιορισμός 100 κλινών καθιστά, κατά τον ίδιο, μη βιώσιμες τις επενδύσεις. Επιπλέον, προειδοποιεί ότι η τεχνητή διάσπαση σε πολλές μικρές μονάδες οδηγεί σε πολλαπλασιασμό υποδομών και μεγαλύτερο συνολικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα, αντί του αντίθετου.
Στο μέτωπο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ο Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA Greece) καταγγέλλει ότι «ψάχνουν οποιονδήποτε τρόπο να σταματήσουν μια δυναμικά αναπτυσσόμενη αγορά», προαναγγέλλοντας ότι δεν θα αφήσει «μια αγορά να θίγεται από συμφέροντα». Το ΕΧΠ-Τ δίνει κατευθύνσεις και για τη ρύθμιση του συγκεκριμένου κλάδου, προσθέτοντας ένα ακόμη σημείο τριβής.
Το αποτέλεσμα είναι μια σύγκρουση δύο λογικών: της ανάγκης για χωρική τάξη, προστασία περιβάλλοντος και φέρουσας ικανότητας, απέναντι στη διεκδίκηση επενδυτικής ευελιξίας και κλίμακας από τους φορείς της αγοράς. Η άτυπη διαβούλευση έως τις 25 Μαΐου θα κρίνει σε ποιο βαθμό η κυβέρνηση θα αναπροσαρμόσει το πλαίσιο, ώστε να ισορροπήσει ανάμεσα στη βιώσιμη ανάπτυξη και την ανταγωνιστικότητα του ελληνικού τουριστικού προϊόντος.
Σχόλιο 
: Το νέο χωροταξικό είναι η πιο φιλόδοξη –αλλά και συγκρουσιακή– προσπάθεια μετάβασης από το δόγμα «όπου να ’ναι, όσο να ’ναι» σε μοντέλο χωρικά πειθαρχημένης, πράσινης τουριστικής ανάπτυξης. Αν δεν υπάρξει σοβαρή τεκμηρίωση φέρουσας ικανότητας ανά προορισμό και ευελιξία στους κανόνες, κινδυνεύει να μείνει στα χαρτιά ή να γεννήσει παράπλευρες στρεβλώσεις, ιδίως σε ώριμους προορισμούς και στη βραχυχρόνια μίσθωση, όπου τα συμφέροντα είναι ήδη ισχυρά.
#τουρισμός #χωροταξικό #ξενοδοχεία #βραχυχρόνιαΜίσθωση #επενδύσεις
