Οι τράπεζες αυξάνουν τη χρηματοδότηση και τις εγκρίσεις, αλλά η πλειονότητα των αγοραπωλησιών κατοικιών γίνεται ακόμη με μετρητά. Το χάσμα με την υπόλοιπη Ευρώπη αποκαλύπτει βαθιά έλλειψη εμπιστοσύνης στο τραπεζικό σύστημα και ιδιότυπη δομή πλούτου στα ελληνικά νοικοκυριά.
Η ελληνική στεγαστική πίστη ανακάμπτει σε επίπεδο ροών, αλλά η αγορά κατοικίας παραμένει στην πράξη «αποτραπεζοποιημένη». Παρά το γεγονός ότι οι τράπεζες εγκρίνουν περίπου οκτώ στις δέκα αιτήσεις στεγαστικών και αυξάνουν σταδιακά το ποσοστό χρηματοδότησης ανά πράξη, μόνο τρεις στις δέκα αγοραπωλησίες κατοικιών γίνονται σήμερα με δάνειο. Στην υπόλοιπη Ευρώπη, η αναλογία είναι σχεδόν αντεστραμμένη: μία στις δύο πράξεις περνά μέσα από το τραπεζικό σύστημα.
Τι δείχνουν τα νέα στοιχεία για τα στεγαστικά
Σύμφωνα με στοιχεία της IMS, εταιρείας διαμεσολάβησης στη στεγαστική πίστη, το μέσο ποσοστό χρηματοδότησης (loan-to-value) αυξήθηκε στο 65% το πρώτο τρίμηνο του 2026, από 60% το 2025. Παράλληλα, το μέσο ύψος νέου στεγαστικού δανείου ανέβηκε από περίπου 122.000 € το 2025 σε 132.000 € στο ξεκίνημα του 2026, ένδειξη ότι οι τράπεζες αναλαμβάνουν μεγαλύτερο ρίσκο σε μια αγορά που θεωρούν στρατηγική για τη μελλοντική τους κερδοφορία.
Σε επίπεδο συνολικών χορηγήσεων, η ανοδική πορεία συνεχίζεται για πέμπτη διαδοχική χρονιά. Η IMS εκτιμά ότι το 2026 η νέα στεγαστική πίστη θα φθάσει τα 2,7 δισ. €, εκ των οποίων 2,2 δισ. € αφορούν κλασικά στεγαστικά και περίπου 500 εκατ. € προέρχονται από τα προγράμματα χαμηλότοκων δανείων «Σπίτι μου». Το 2025 οι νέες χορηγήσεις ανήλθαν σε 2,5 δισ. €, από 1,7 δισ. € το 2024, 1,3 δισ. € το 2023, 1,2 δισ. € το 2022 και 885 εκατ. € το 2021.
Γιατί οι αγοραστές αποφεύγουν ακόμη το τραπεζικό σύστημα
Παρά τη βελτίωση των αριθμών, η εικόνα παραμένει ιδιόμορφη: η πλειονότητα των συναλλαγών γίνεται με ίδια κεφάλαια. Η εξήγηση δεν είναι μόνο οικονομική, αλλά βαθιά ψυχολογική και θεσμική. Οι μνήμες της δεκαετούς κρίσης, των μαζικών ρυθμίσεων «κόκκινων» δανείων, των πλειστηριασμών και των στεγαστικών σε ελβετικό φράγκο παραμένουν νωπές. Για μια ολόκληρη γενιά νοικοκυριών, η εμπειρία της υπερχρέωσης συνδέθηκε με απώλεια στέγης ή με χρέη που διογκώθηκαν αντί να μειωθούν.
Αυτό το τραύμα μεταφράζεται σήμερα σε συστηματική αποφυγή μακροχρόνιου τραπεζικού δανεισμού, ακόμη και όταν το ενοίκιο είναι υψηλό και η δόση ενός δανείου θα μπορούσε να είναι συγκρίσιμη ή και χαμηλότερη. Η κατοικία, ιστορικά ο βασικός αποταμιευτικός «κουμπαράς» των ελληνικών νοικοκυριών, αντιμετωπίζεται πλέον περισσότερο ως περιουσιακό στοιχείο που πρέπει να αποκτηθεί χωρίς υποθήκευση στο τραπεζικό σύστημα, ακόμη και με βραχυπρόθεσμη οικονομική πίεση.
Η ιδιαιτερότητα του ελληνικού πλούτου και ο ρόλος των μετρητών
Η Ελλάδα παραμένει μία από τις χώρες της Ευρωζώνης με το υψηλότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης και με πλούτο που είναι υπερβολικά συγκεντρωμένος σε ακίνητα, αντί για χρηματοοικονομικά προϊόντα. Αυτή η δομή πλούτου δημιουργεί μια ιδιότυπη «εσωτερική χρηματοδότηση» της αγοράς: γονικές παροχές, πωλήσεις παλαιότερων ακινήτων, αποταμιεύσεις που έμειναν εκτός τραπεζικού συστήματος τα χρόνια της αβεβαιότητας, ακόμη και κεφάλαια από το εξωτερικό, τροφοδοτούν αγορές χωρίς τραπεζικό δάνειο.
Ταυτόχρονα, η άνοδος των τιμών κατοικίας σε αστικά κέντρα και τουριστικές περιοχές, σε συνδυασμό με τις υψηλές αποδόσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης, έχει προσελκύσει επενδυτές με ισχυρή ρευστότητα, οι οποίοι δεν χρειάζονται τραπεζική μόχλευση. Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά όπου οι τιμές διαμορφώνονται από παίκτες με μετρητά, ενώ τα νοικοκυριά με ανάγκη δανεισμού συχνά μένουν εκτός ή περιορίζονται σε μικρότερες και παλαιότερες κατοικίες.
Οι τράπεζες αυξάνουν ρίσκο, αλλά το θεσμικό κενό παραμένει
Από την πλευρά τους, οι τράπεζες επιχειρούν να ξαναχτίσουν χαρτοφυλάκια στεγαστικών δανείων σε ένα περιβάλλον που η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα και ο Ενιαίος Εποπτικός Μηχανισμός παρακολουθούν στενά τους δείκτες κινδύνου. Η σταδιακή άνοδος του loan-to-value στο 65% δείχνει διάθεση για περισσότερη χρηματοδότηση ανά πράξη, αλλά παραμένει συντηρητική σε σχέση με την προ κρίσης περίοδο, όταν δεν ήταν σπάνια τα δάνεια που κάλυπταν σχεδόν το σύνολο της αξίας του ακινήτου.
Ωστόσο, το θεσμικό πλαίσιο προστασίας του δανειολήπτη εξακολουθεί να θεωρείται από μεγάλο μέρος της κοινωνίας αδύναμο ή αδιαφανές. Η εμπειρία από τα «κόκκινα» δάνεια, τις μεταβιβάσεις σε εταιρείες διαχείρισης και τα νομικά κενά στην προστασία της πρώτης κατοικίας έχουν ενισχύσει την πεποίθηση ότι η μακροχρόνια δέσμευση σε στεγαστικό δάνειο ενέχει δυσανάλογο κίνδυνο για το νοικοκυριό σε περίπτωση νέας κρίσης ή απώλειας εισοδήματος.
Τι σημαίνει η εικόνα για την αγορά και την οικονομία
Η περιορισμένη χρήση στεγαστικών δανείων έχει διττή επίδραση στην οικονομία. Από τη μία πλευρά, μειώνει τον συστημικό κίνδυνο υπερχρέωσης των νοικοκυριών και περιορίζει την έκθεση των τραπεζών σε μελλοντικά «κόκκινα» δάνεια. Από την άλλη, στερεί από την οικονομία έναν βασικό μηχανισμό διάχυσης της πιστωτικής επέκτασης και περιορίζει την ικανότητα της αγοράς κατοικίας να λειτουργήσει ως μοχλός ανάπτυξης για τις κατασκευές, τα συναφή επαγγέλματα και τα φορολογικά έσοδα.
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η ελληνική ιδιαιτερότητα δημιουργεί και ένα θεσμικό ζήτημα: μια χώρα όπου η αγορά κατοικίας χρηματοδοτείται κυρίως με μετρητά είναι πιο εκτεθειμένη σε απότομες διακυμάνσεις λόγω εξωτερικών κεφαλαίων και επενδυτικών ροών, ενώ ταυτόχρονα δυσκολεύεται να αξιοποιήσει πλήρως τα εργαλεία νομισματικής πολιτικής που περνούν μέσα από το κόστος δανεισμού των νοικοκυριών.
Σχόλιο 
: Για την ελληνική αγορά, η σταδιακή άνοδος των στεγαστικών δανείων είναι θετική ένδειξη ομαλοποίησης, αλλά δεν αρκεί. Αν δεν ενισχυθεί η εμπιστοσύνη στο θεσμικό πλαίσιο προστασίας του δανειολήπτη και δεν υπάρξει πιο στοχευμένη πολιτική πρόσβασης στη χρηματοδότηση για τα νεότερα και μεσαία εισοδήματα, η αγορά κατοικίας θα συνεχίσει να λειτουργεί υπέρ όσων διαθέτουν μετρητά και εις βάρος όσων εξαρτώνται από το τραπεζικό σύστημα. Αυτό έχει άμεσες συνέπειες για την κοινωνική συνοχή, το κόστος στέγασης και τη δυνατότητα των τραπεζών να χτίσουν υγιή, μακροπρόθεσμα χαρτοφυλάκια λιανικής.
#στεγαστικά #τράπεζες #ακίνητα #οικονομία
