Οι τιμές κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται, αλλά με σαφώς ηπιότερο ρυθμό, καθώς η αγορά δείχνει σημάδια κόπωσης μετά την εκρηκτική διετία 2023-2025. Η επιβράδυνση όμως δεν σημαίνει φθηνότερα σπίτια, αλλά σταδιακή προσαρμογή σε ένα νέο, μόνιμα ακριβότερο επίπεδο.
Οι τιμές κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται, αλλά με ηπιότερους ρυθμούς, καθώς τα νεότερα στοιχεία δείχνουν ξεκάθαρη επιβράδυνση σε σχέση με την προηγούμενη διετία. Η εικόνα αυτή συνδέεται με την κόπωση της ζήτησης, την υποχώρηση των ξένων κεφαλαίων και το τέλος των κρατικών προγραμμάτων που τόνωσαν τεχνητά την αγορά.
Τι σημαίνει στην πράξη η επιβράδυνση στις τιμές κατοικιών;
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το πρώτο τρίμηνο δείχνουν μέση άνοδο 5,7% πανελλαδικά, έναντι 8,3% στο προηγούμενο τρίμηνο και 8,1% για όλο το 2025. Στην Αττική ο ρυθμός περιορίστηκε σε 5,2%, από 6,5%, ενώ στη Θεσσαλονίκη έπεσε στο 6,4%, έναντι 9,7% πέρυσι.
Στις άλλες μεγάλες πόλεις η αύξηση τιμών διαμορφώνεται στο 5,4%, όταν το 2025 είχε φτάσει το 10,2%, επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά περνά σε φάση «ψύχρανσης». Η εξομάλυνση των εισροών κεφαλαίων από το εξωτερικό και η ολοκλήρωση του προγράμματος «Σπίτι μου 2» αφαιρούν δύο βασικούς μοχλούς ανόδου, ιδιαίτερα στα παλαιότερα και πιο προσιτά διαμερίσματα.
Πού κρατούν ακόμη θερμοκρασία οι τιμές και πού φρενάρουν;
Τα στοιχεία του Spitogatos αναδεικνύουν καθαρή επιβράδυνση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε όλες σχεδόν τις ζώνες της Αττικής. Στο κέντρο της Αθήνας η αύξηση 7,9% υπολείπεται αισθητά του 11,7% πέρυσι, ενώ στα Νότια Προάστια η άνοδος υποχώρησε στο 4,1% από 9,1%.
Μοναδική σχετική «εξαίρεση» τα Βόρεια Προάστια, όπου οι υψηλοί ρυθμοί επιμένουν με 7,1%, μόλις λίγο χαμηλότερα από το 7,4% πέρυσι. Στον Πειραιά η μέση ζητούμενη αύξηση περιορίστηκε στο 2,3% από 7,1%, ενώ στη Θεσσαλονίκη η άνοδος στο 4,2% απέχει πολύ από το 12,5% του περσινού πρώτου τριμήνου.
Η νέα ισορροπία: νεόδμητα στο «ταβάνι», μεταχειρισμένα σε άνοδο
Η ετήσια έρευνα της Savills Hellas δείχνει ότι ειδικά τα νεόδμητα έχουν πλησιάσει το ανώτατο σημείο τιμών τους, στρέφοντας τη ζήτηση στα μεταχειρισμένα. Στην Αττική, οι τιμές πώλησης νεόδμητων αυξήθηκαν κατά 18,4% τη διετία 2023-2025, σαφώς χαμηλότερα από το 28,5% της περιόδου 2021-2023.
Στα Βόρεια Προάστια η άνοδος περιορίστηκε στο 8% από 27%, με την εγχώρια πελατεία να μην αντέχει εύκολα επίπεδα άνω των 5.000 €/τ.μ. Στα Νότια Προάστια, όπου ο μέσος όρος αγγίζει τα 6.800 €/τ.μ. και το κοινό είναι υψηλών εισοδημάτων, συχνά ξένο, η αύξηση της τελευταίας διετίας δεν ξεπέρασε το 10%, έναντι 26% το 2021-2023.
Οι «φθηνές» περιοχές που γίνονται νέες εστίες ανόδου
Εκεί όπου οι τιμές παραμένουν σχετικά προσιτές, οι ρυθμοί ανόδου είτε κρατούνται ψηλά είτε επιταχύνονται. Στο κέντρο της Αθήνας οι αυξήσεις έφτασαν το 20% τη διετία 2023-2025, έναντι 26% την προηγούμενη διετία, ένδειξη μεν επιβράδυνσης, αλλά από πολύ υψηλή βάση.
Στα Δυτικά Προάστια ο ρυθμός ανόδου ενισχύθηκε στο 27% από 26%, ενώ στο υπόλοιπο της Αττικής η μέση αύξηση το 2023-2025 εκτινάχθηκε στο 30% από 24%. Η σχετική «προσιτότητα» λειτουργεί ως μαγνήτης για νοικοκυριά που έχουν αποκλειστεί από τις ακριβές ζώνες, μεταφέροντας εκεί την πίεση στις τιμές.
Ακρίβεια χωρίς ανάσα: εισοδήματα, δάνεια και πραγματικό κόστος
Παρά την επιβράδυνση, το απόλυτο επίπεδο των τιμών έχει ξεφύγει από τις δυνατότητες του μέσου νοικοκυριού. Η μέση ζητούμενη τιμή στην Αττική ξεπερνά τα 2.500 €/τ.μ. και σε πολλές περιοχές προσεγγίζει ή υπερβαίνει τα 3.000 €/τ.μ., καθιστώντας την ιδιοκατοίκηση όλο και πιο δύσκολο στόχο.
Σε ορίζοντα πενταετίας, η συνολική αύξηση στο Λεκανοπέδιο φτάνει το 54%, ενώ οι μισθοί δεν ακολούθησαν. Σύμφωνα με ΙΟΒΕ και Cepal, ο μέσος μισθός στον ιδιωτικό τομέα αυξήθηκε ονομαστικά κατά 4,5% ετησίως την περίοδο 2019-2025, προσεγγίζοντας τα 1.500 €, αλλά σε πραγματικούς όρους μειώθηκε οριακά, καθώς η ακρίβεια «έφαγε» όλο το όφελος.
SBC Red Line
Η επιβράδυνση στις αυξήσεις δεν είναι διόρθωση, είναι σταθεροποίηση σε πολύ υψηλότερο σημείο – οι τιμές κατοικιών έχουν ήδη αποσυνδεθεί από τα εισοδήματα. Το «ράλι» μπορεί να κόπασε, αλλά το επίπεδο στο οποίο σταθεροποιήθηκε η αγορά παραμένει απαγορευτικό για τον μέσο μισθωτό.
Για τις επιχειρήσεις του real estate, το παιχνίδι μετατοπίζεται από την κερδοσκοπία στην ακρίβεια στόχευσης: προϊόντα για συγκεκριμένα πορτοφόλια, σε συγκεκριμένες ζώνες. Για τα νοικοκυριά, η στρατηγική μετακινείται από την αγορά στο ενοίκιο ή σε μικρότερες, πιο περιφερειακές λύσεις.
Η μεγάλη εικόνα είναι ότι η κατοικία παγιώνεται ως «επενδυτικό αγαθό» και όχι ως αυτονόητο κοινωνικό δικαίωμα. Το επόμενο στοίχημα για την οικονομική πολιτική δεν είναι αν θα πέσουν οι τιμές, αλλά αν θα υπάρξει επαρκής παραγωγή νέας, προσιτής κατοικίας πριν παγιωθεί μια μόνιμη αγορά δύο ταχυτήτων.
#τιμέςκατοικιών #αγοράακινήτων #Αττική #Αθήνα #Θεσσαλονίκη #νεόδμηταδιαμερίσματα #μεταχειρισμέναακίνητα #εισοδήματα #στεγαστικάδάνεια #αγοραστικήδύναμη #Spitimou #Savills #Spitogatos #ΤράπεζατηςΕλλάδος
