Το «δεσμευμένο ακίνητο» παύει να είναι αυτόματα συνώνυμο με τον πλειστηριασμό, καθώς ανοίγει θεσμικά ο δρόμος για πώληση στην ελεύθερη αγορά με απευθείας είσπραξη μέρους του τιμήματος από την Εφορία. Η νέα διαδικασία υπόσχεται ταχύτερη εξόφληση για το Δημόσιο και μεγαλύτερο περιθώριο διαπραγμάτευσης για τον οφειλέτη, αλλά με αυστηρούς όρους και σαφή χρονικά όρια.
Το «δεσμευμένο ακίνητο» παύει να είναι αυτόματα συνώνυμο με τον πλειστηριασμό, καθώς διαμορφώνεται νέο πλαίσιο πώλησης πριν την εκποίηση, με υποχρεωτική παρακράτηση μέρους του τιμήματος υπέρ της ΑΑΔΕ. Στην πράξη, ο οφειλέτης αποκτά δικαίωμα να πουλήσει στην ελεύθερη αγορά, υπό την προϋπόθεση ότι το Δημόσιο θα εισπράξει απευθείας ένα ελάχιστο ποσοστό της οφειλής.
Πώς πωλείται δεσμευμένο ακίνητο και τι σημαίνει ο κανόνας 25%;
Η ρύθμιση επιτρέπει την άρση της κατάσχεσης ενόψει πώλησης, μετά από αίτηση του οφειλέτη και έλεγχο της Φορολογικής Διοίκησης, χωρίς αυτόματη αποδέσμευση όλων των βεβαρημένων ακινήτων. Κεντρικός μηχανισμός είναι η υποχρεωτική παρακράτηση μέρους του τιμήματος από τον συμβολαιογράφο και η άμεση απόδοσή του στην ΑΑΔΕ.
Το ποσό που παρακρατείται συνδέεται με το τρέχον υπόλοιπο της οφειλής για την οποία έχει επιβληθεί η κατάσχεση και δεν μπορεί να είναι μικρότερο από 25% του τιμήματος. Το τελικό ποσοστό μπορεί να αυξηθεί, ανάλογα με τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη, τη δυνατότητα είσπραξης της οφειλής που απομένει και το ποσό που απαιτείται για την έκδοση αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής.
Οι προϋποθέσεις, ο ρόλος του συμβολαιογράφου και το όριο των 10 ημερών
Για να εκδοθεί απόφαση άρσης κατάσχεσης, ο οφειλέτης πρέπει κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης να πληροί τους όρους χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής. Επιπλέον, το τίμημα της μεταβίβασης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία που είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης, ενώ αν αυτή είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία.
Εάν έχουν περάσει πάνω από πέντε χρόνια από την κατάσχεση, απαιτείται νέα έκθεση εκτίμησης από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή, ώστε να μην «ξεπουλιέται» παλαιά αποτιμημένη περιουσία. Ο συμβολαιογράφος αποκτά κομβικό ρόλο, καθώς παρακρατεί και αποδίδει το ποσό στο Δημόσιο, συντάσσει το συμβόλαιο μόνο αφού εκπληρωθούν οι όροι και οφείλει να αποτρέψει εικονικά ή υποτιμημένα τιμήματα.
Δεύτερη ευκαιρία πριν τον πλειστηριασμό ή νέα πίεση στους οφειλέτες;
Η δυνατότητα ελεύθερης πώλησης δεν είναι απεριόριστη χρονικά, αφού η διαδικασία πρέπει να έχει ολοκληρωθεί έως δέκα ημέρες πριν από τον προγραμματισμένο πλειστηριασμό. Αν τα συμβόλαια δεν έχουν υπογραφεί μέχρι τότε, ο πλειστηριασμός προχωρά κανονικά, διατηρώντας την πίεση χρόνου πάνω από τον οφειλέτη.
Για το Δημόσιο, το νέο πλαίσιο λειτουργεί ως εργαλείο ταχύτερης είσπραξης μέρους ληξιπρόθεσμων χρεών, χωρίς να περιμένει την αβέβαιη έκβαση ενός πλειστηριασμού. Για τον οφειλέτη, συνιστά μια δεύτερη διέξοδο: μπορεί να αποφύγει τον πλειστηριασμό, να επιλέξει ο ίδιος αγοραστή σε εύλογη αξία και να διαχειριστεί πιο ενεργά την αξιοποίηση της περιουσίας του, εφόσον αντέχει τους όρους παρακράτησης.
SBC Red Line
Η ρύθμιση για το δεσμευμένο ακίνητο μετατοπίζει το κέντρο βάρους από τον υποχρεωτικό πλειστηριασμό στη διαπραγμάτευση στην αγορά, αλλά με όρους που σχεδιάζονται πρωτίστως για να διασφαλίσουν το Δημόσιο και όχι τον οφειλέτη. Το ελάχιστο 25% λειτουργεί ως «γραμμή άμυνας» της Εφορίας, αφήνοντας μικρό περιθώριο για πραγματική ανακούφιση σε βαριά υπερχρεωμένα νοικοκυριά.
Για τις επιχειρήσεις και τους επαγγελματίες, το νέο πλαίσιο μπορεί να γίνει εργαλείο αναδιάρθρωσης, εφόσον υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρον και κεφάλαιο που κινείται στην αγορά ακινήτων. Όμως η αυστηρή αποτίμηση και ο κεντρικός ρόλος του συμβολαιογράφου καθιστούν σαφές ότι οι «φθηνές» εσωτερικές μεταβιβάσεις για διάσωση περιουσίας δύσκολα θα περνούν κάτω από τα ραντάρ της ΑΑΔΕ.
Σε μια περίοδο που οι τιμές ακινήτων και ενοικίων στην Ευρώπη και στην Ελλάδα κινούνται ανοδικά, η δυνατότητα πώλησης πριν τον πλειστηριασμό αναδιαμορφώνει το πεδίο μεταξύ οφειλετών, Δημοσίου και επενδυτών. Το επόμενο στοίχημα θα είναι αν το εργαλείο αυτό θα αξιοποιηθεί κυρίως για εξυγίανση ισολογισμών ή αν θα εξελιχθεί σε ακόμη έναν μηχανισμό πίεσης για τα πιο ευάλωτα νοικοκυριά.
Διαβάστε επίσης:
Νέος μηχανισμός πώλησης κατασχεμένων ακινήτων από την Εφορία
Ακίνητα: Ποιες φοροελαφρύνσεις παρατείνονται και μέχρι πότε
#Ακίνητα #Κατάσχεση #Πλειστηριασμοί #Εφορία #ΑΑΔΕ #Ληξιπρόθεσμεςοφειλές #Συμβολαιογράφοι #Εμπορικήαξία #Αντικειμενικήαξία #Φορολογικήενημερότητα #Ρύθμισηχρεών #Ελληνικήοικονομία #Ιδιωτικόχρέος #Αγοράακινήτων #Δημόσιαέσοδα
