Η ελληνική αγορά κατοικίας εισέρχεται στο 2026 με διατηρήσιμη αλλά ηπιότερη άνοδο τιμών και σαφή σημάδια εξομάλυνσης μετά την «έκρηξη» του 2024. Την ίδια ώρα, η στεγαστική προσιτότητα επιδεινώνεται, καθώς μισθώματα και αξίες τρέχουν ταχύτερα από τα εισοδήματα και τη χρηματοδότηση.
Το 2026 βρίσκει την αγορά κατοικίας σε φάση μετάβασης: οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται, αλλά με σαφώς χαμηλότερο ρυθμό, ενώ ταυτόχρονα η στεγαστική κρίση βαθαίνει για τα νοικοκυριά μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος. Η Τράπεζα της Ελλάδος, στην Ενδιάμεση Έκθεση Νομισματικής Πολιτικής, καταγράφει τα πρώτα ξεκάθαρα σημάδια επιβράδυνσης, χωρίς όμως ανατροπή της ανοδικής τάσης.
Τιμές, προσιτότητα και μέτρα πολιτείας
Κατά το εννεάμηνο του 2025 οι τιμές διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,5% σε ονομαστικούς όρους, έναντι 9,7% την αντίστοιχη περίοδο του 2024. Η επιβράδυνση αυτή δεν αρκεί για να αποκαταστήσει τη στεγαστική προσιτότητα, καθώς παράλληλα τα ενοίκια στα μεγάλα αστικά κέντρα παραμένουν σε έντονα ανοδική τροχιά. Η ΤτΕ επισημαίνει ότι το ζήτημα της προσιτής στέγης τίθεται πλέον «με ιδιαίτερη έμφαση», καθώς η άνοδος τιμών και μισθωμάτων υπερβαίνει την εξέλιξη των εισοδημάτων.
Η Πολιτεία έχει ήδη ενεργοποιήσει ή εξαγγείλει παρεμβάσεις όπως τα προγράμματα «Σπίτι μου Ι και ΙΙ», επιδότηση ενοικίου, φοροελαφρύνσεις για κύρια κατοικία σε μικρούς οικισμούς και αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων για κοινωνική κατοικία. Επιπλέον, το πακέτο μέτρων που ανακοινώθηκε στα τέλη του 2025 στοχεύει στην ενίσχυση της προσφοράς, μέσω οικιστικής αξιοποίησης ανενεργών επαγγελματικών ακινήτων και αναβάθμισης παλαιών κατοικιών. Ωστόσο, η ΤτΕ προειδοποιεί ότι η αποτελεσματικότητα αυτών των δράσεων βραχυπρόθεσμα είναι περιορισμένη: ορισμένες ενισχύουν κυρίως τη ζήτηση, ενώ άλλες απαιτούν μακρύ χρόνο ωρίμανσης.
Ξένο χρήμα, οικοδομική δραστηριότητα και δανεισμός
Ένα από τα πιο χαρακτηριστικά στοιχεία της «προσγείωσης» είναι η κάμψη των ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα. Στο εννεάμηνο του 2025 οι καθαρές εισπράξεις υποχώρησαν κατά 24%, στα 1,47 δισ. ευρώ από 1,93 δισ. ευρώ το 2024, αντανακλώντας την ολοκλήρωση του κύματος αγορών πριν από την αύξηση των ελάχιστων ορίων επένδυσης στο πρόγραμμα Golden Visa. Οι αιτήσεις Golden Visa μειώθηκαν το γ’ τρίμηνο 2025 κατά μέσο όρο 38,8% σε ετήσια βάση, ενώ στο δεκάμηνο Ιανουαρίου‑Οκτωβρίου ήταν μειωμένες κατά 12%.
Η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες, με βάση την ΕΛΣΤΑΤ, εμφάνισε πτώση στους ετήσιους ρυθμούς νέων οικοδομικών αδειών και δομήσιμου όγκου κατά 24,5% και 25,6% αντίστοιχα στο διάστημα Ιανουαρίου‑Αυγούστου 2025. Το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται μεν, αλλά με βραδύτερο ρυθμό (2,9% στο εννεάμηνο), διατηρώντας ωστόσο υψηλό «πάτωμα» στις τελικές τιμές.
Στο μέτωπο της χρηματοδότησης, τα νέα στεγαστικά δάνεια αυξήθηκαν σε αξία κατά 45,8% στο δεκάμηνο του 2025, αλλά από χαμηλή βάση, με αποτέλεσμα η συνολική τραπεζική χρηματοδότηση να παραμένει υποτονική. Η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια μειώθηκε για δεύτερο συνεχές τρίμηνο μέχρι το γ’ τρίμηνο 2025, παρά το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ». Η πιστωτική επέκταση στα στεγαστικά έχει πρακτικά «παγώσει», με ετήσιο ρυθμό 0% τον Οκτώβριο 2025, μετά από διαδοχικά αρνητικά ποσοστά τα προηγούμενα χρόνια.
Θετικές προοπτικές, δομικές αγκυλώσεις
Παρά την επιβράδυνση, οι επενδύσεις σε κατοικίες αυξήθηκαν κατά 14,5% σε σταθερές τιμές στο εννεάμηνο 2025 (2,8% του ΑΕΠ), ενώ οι επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (ΙΟΒΕ) ενισχύθηκαν κατά 7,6% στο ενδεκάμηνο. Η ΤτΕ εκτιμά ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον –ιδίως για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, τουριστικά και σύγχρονα γραφεία– θα παραμείνει θετικό και το 2026, υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα υπάρξουν σοβαρές διεθνείς μακροοικονομικές ή γεωπολιτικές αναταράξεις.
Ωστόσο, η έκθεση αναδεικνύει ως κρίσιμο «στενό λαιμό» τις γραφειοκρατικές και θεσμικές καθυστερήσεις, που περιορίζουν την αξιοποίηση γης και ακινήτων και κρατούν χαμηλά την προσφορά νέων κατοικιών. Η απλοποίηση διαδικασιών σε όλες τις φάσεις –αδειοδοτήσεις, πολεοδομικές ρυθμίσεις, μεταβιβάσεις– προβάλλει ως προϋπόθεση για να αποδεσμευθούν επενδύσεις και να μετριαστεί η πίεση στις τιμές.
Σχόλιο SBCTV.gr: Η εικόνα της αγοράς κατοικίας για το 2026 είναι διττή: από τη μία, ένα ώριμο πλέον ανοδικό κύμα που χάνει ταχύτητα, από την άλλη μια στεγαστική κρίση που παγιώνεται. Αν η κυβέρνηση δεν περάσει γρήγορα από τα επιδοματικά εργαλεία σε βαθιές μεταρρυθμίσεις προσφοράς –χωροταξία, ταχύτητα αδειοδότησης, κίνητρα για μαζικές ανακαινίσεις–, ο κίνδυνος είναι να συντηρηθεί ένα ακριβό, περιορισμένο stock κατοικιών, με την ιδιοκατοίκηση να γίνεται πολυτέλεια για όλο και περισσότερους νέους.
#αγορά_κατοικίας #ακίνητα #στεγαστική_κρίση #ΤτΕ
