Η εκρηκτική άνοδος του κόστους κατασκευής και των τιμών γης σπρώχνει τα νεόδμητα διαμερίσματα σε επίπεδα απαγορευτικά για τον μέσο αγοραστή. Το επενδυτικό ρίσκο αυξάνεται, η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει υποτονική και το κενό στην προσιτή στέγη μεγαλώνει.
Η ελληνική αγορά κατοικίας εισέρχεται σε μια νέα, ιδιαίτερα σκληρή φάση για τα νοικοκυριά που αναζητούν προσιτή στέγη. Οι μεγάλες αυξήσεις τόσο στο κόστος κατασκευής όσο και στις τιμές της γης καθιστούν ολοένα και πιο δύσκολη την ανάπτυξη οικονομικά προσιτών έργων και ωθούν τους κατασκευαστές σε στοχευμένες επενδύσεις υψηλής αξίας, κυρίως σε ακριβές περιοχές και σε κοινό υψηλότερων εισοδημάτων.
Άλμα κόστους κατασκευής και τιμών πώλησης
Σύμφωνα με τον Δείκτη Κόστους Κατασκευής Κατοικιών της ΕΛΣΤΑΤ, την πενταετία Γ’ τρίμηνο 2020 – Γ’ τρίμηνο 2025 καταγράφεται αύξηση 27,5% σε πανελλαδικό επίπεδο. Ο δείκτης αποτυπώνει τόσο το κόστος υλικών όσο και τις αμοιβές στον οικοδομικό κλάδο, με τα υλικά να έχουν αυξηθεί κατά 35,5% και τα εργατικά κατά 16,5%. Στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, όπου η ζήτηση είναι ισχυρότερη, οι πραγματικές επιβαρύνσεις είναι ακόμη μεγαλύτερες.
Χωρίς να υπολογίζεται καν το κόστος γης, μια τυπική μέση κατασκευή συγκροτήματος κατοικιών στην Αττική απαιτεί πλέον περίπου 1.600–1.700 ευρώ/τ.μ., ενώ για υψηλότερες προδιαγραφές και ποιοτικότερα υλικά το κόστος ανεβαίνει στα 1.900–2.000 ευρώ/τ.μ. Το 2008, στο απόγειο της προηγούμενης ανοδικής φάσης, το αντίστοιχο κόστος δεν ξεπερνούσε τα 1.100 ευρώ/τ.μ. Πρόκειται για σωρευτική αύξηση 50%–70%, ανάλογα με περιοχή και ποιότητα έργου, η οποία μεταφράζεται σήμερα σε τιμές πώλησης νεόδμητων κατοικιών στην Αττική που ξεκινούν συνήθως από 3.000–3.500 ευρώ/τ.μ. και συχνά κινούνται ακόμη υψηλότερα.
Η έκρηξη στις τιμές γης και ο νέος επενδυτικός κίνδυνος
Την εικόνα επιβαρύνει ακόμη περισσότερο η παράλληλη άνοδος των τιμών των οικοπέδων. Ανάλυση στοιχείων της Geoaxis για πέντε αντιπροσωπευτικές περιοχές της Αττικής (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι, Χολαργός) δείχνει μέση αύξηση 37,1% την περίοδο 2020–2025. Στους Αμπελόκηπους η άνοδος φθάνει το 40,5%, στο Μαρούσι το 40,4%, ενώ στο Περιστέρι διαμορφώνεται στο 34%. Οι αυξήσεις αυτές συμπιέζουν περαιτέρω τα περιθώρια κέρδους και μετακυλίονται στις τιμές τελικής πώλησης.
Ταυτόχρονα, η ανασφάλεια που έχει προκληθεί στην αγορά από τις αποφάσεις του ΣτΕ σχετικά με τα «μπόνους» δόμησης του ΝΟΚ αυξάνει αισθητά το επενδυτικό ρίσκο. Η αβεβαιότητα για τους όρους δόμησης και την εκμετάλλευση των οικοπέδων οδηγεί πολλούς κατασκευαστές σε αναβολή ή ακύρωση σχεδίων, περιορίζοντας την οικοδομική δραστηριότητα σε επίπεδα πολύ χαμηλότερα από εκείνα πριν από την οικονομική κρίση, ακόμη και στα χρόνια που καταγραφόταν ανάκαμψη.
Το έλλειμμα προσιτής στέγης και οι κοινωνικές συνέπειες
Το αποτέλεσμα είναι ένα διπλό κενό: από τη μια πλευρά, τα νεόδμητα ακίνητα καθίστανται απρόσιτα για το ευρύ κοινό, ιδίως για νέους και μεσαία εισοδήματα· από την άλλη, η προσφορά νέων, οικονομικότερων κατοικιών παραμένει εξαιρετικά περιορισμένη. Σε αντίθεση με την προ κρίσης περίοδο, όπου η αγορά προσέφερε περισσότερες επιλογές για ιδιοκατοίκηση μέσω νέων κατασκευών, σήμερα η αγορά στρέφεται είτε σε παλαιά ακίνητα είτε σε ανακαινίσεις, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την ποιότητα του στεγαστικού αποθέματος.
Χωρίς στοχευμένες παρεμβάσεις –από το πολεοδομικό πλαίσιο μέχρι τα κίνητρα για ανάπτυξη προσιτής στέγης– η απόσταση μεταξύ της πραγματικής αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών και των τιμών της αγοράς κατοικίας κινδυνεύει να παγιωθεί, μετατρέποντας τη στέγη από κοινωνικό αγαθό σε καθαρά επενδυτικό προϊόν.
Σχόλιο SBCTV.gr: Η σημερινή εξίσωση κόστους γης, κατασκευής και πολεοδομικής αβεβαιότητας δεν βγαίνει υπέρ της κοινωνίας. Αν το κράτος περιοριστεί σε αποσπασματικά επιδόματα και όχι σε βαθιές μεταρρυθμίσεις σε χωροταξία, κίνητρα δόμησης και φορολογία ακινήτων, η κρίση προσιτής στέγης θα παγιωθεί ως μόνιμο δομικό πρόβλημα της ελληνικής οικονομίας.
#ακίνητα #αγορά_κατοικίας #realestate #κόστος_κατασκευής
