Η επιβράδυνση στην άνοδο των τιμών κατοικιών, σε συνδυασμό με ακριβή γη και υψηλά κόστη, συμπιέζει τα περιθώρια κέρδους των κατασκευαστών και φρενάρει την οικοδομική δραστηριότητα. Την ίδια στιγμή, η στεγαστική κρίση παραμένει οξυμένη και η πολιτεία αναζητά κίνητρα για νέες επενδύσεις.
Η ελληνική αγορά κατοικίας εισέρχεται σε μια νέα, πιο σύνθετη φάση, όπου η εξίσωση κόστους–τιμής περιορίζει δραστικά το κίνητρο για νέα έργα. Παρότι οι τιμές πώλησης συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά, η δυναμική τους εξασθενεί, την ώρα που το κόστος γης, εργασίας και υλικών παραμένει σε υψηλά επίπεδα. Το αποτέλεσμα είναι η συρρίκνωση των περιθωρίων κέρδους, η οποία, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, αρχίζει να λειτουργεί ως πραγματικό «φρένο» στην κατασκευή νέων κατοικιών.
Πίεση στα margins από το Ελληνικό έως τα μικρομεσαία έργα
Ενδεικτική της αλλαγής κλίματος είναι η εικόνα που προκύπτει ακόμη και σε εμβληματικά projects. Σε πρόσφατη εταιρική παρουσίαση, η Lamda Development ανέφερε ότι το μικτό περιθώριο κέρδους στα οικιστικά του Ελληνικού διαμορφώνεται στο 32%, έναντι 38% που είχε παρουσιαστεί σε αντίστοιχη ενημέρωση τον Νοέμβριο του 2024. Η πτώση αυτή, σε ένα έργο με υψηλή ζήτηση και ισχυρή εμπορική δυναμική, καταδεικνύει τη γενικευμένη πίεση που ασκούν τα κόστη.
Στα μικρότερα και μεσαία έργα, η εικόνα είναι ακόμη πιο σφιχτή. Κύκλοι της αγοράς αναφέρουν ότι το περιθώριο κέρδους σε ανακατασκευές κατοικιών και σε νέες πολυκατοικίες έχει υποχωρήσει περίπου στο 20% από 25% προηγουμένως, με σημαντικές διαφοροποιήσεις ανάλογα με το κόστος γης. Εκεί όπου η αξία του οικοπέδου έχει εκτοξευθεί, η βιωσιμότητα των επενδύσεων τίθεται εν αμφιβόλω, ειδικά για τους μικρότερους παίκτες.
Παράλληλα, έχει σχεδόν εξαφανιστεί το φαινόμενο του «φλιπαρίσματος» – των βραχυπρόθεσμων αγορών και γρήγορων μεταπωλήσεων ακινήτων με στόχο άμεσες υπεραξίες, που τροφοδοτήθηκαν από το προηγούμενο ράλι τιμών. Η υποχώρηση των ρυθμών ανόδου περιορίζει τέτοιου τύπου επενδυτικές στρατηγικές, αφαιρώντας ένα ακόμη κομμάτι ζήτησης από την αγορά.
Ανατιμήσεις, ΝΟΚ και στατιστικά που δείχνουν επιβράδυνση
Τα επίσημα στοιχεία επιβεβαιώνουν την αλλαγή φάσης. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές διαμερισμάτων στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 6,6% το γ΄ τρίμηνο του 2025 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024, έναντι αύξησης 8,5% για το σύνολο του 2024 και 13,9% το 2023. Η αγορά παραμένει ανοδική, αλλά η καμπύλη έχει σαφώς «γείρει».
Την ίδια στιγμή, η οικοδομική δραστηριότητα καταγράφει κάμψη. Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για την περίοδο Νοέμβριος 2024 – Οκτώβριος 2025 δείχνουν μείωση 1,6% στον αριθμό οικοδομικών αδειών ιδιωτικής δραστηριότητας, πτώση 10% στην επιφάνεια και 8% στον όγκο, σε σύγκριση με την αντίστοιχη προηγούμενη δωδεκάμηνη περίοδο. Οι αριθμοί αποτυπώνουν ότι λιγότερα και μικρότερα έργα προχωρούν προς υλοποίηση.
Πέρα από τα καθαρά οικονομικά μεγέθη, η αγορά αντιμετωπίζει και θεσμική αβεβαιότητα, που συνδέεται με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και το περιβαλλοντικό ισοδύναμο. Οι εκκρεμότητες και οι αλλαγές στους όρους δόμησης καθυστερούν αποφάσεις και αυξάνουν τον αντιλαμβανόμενο κίνδυνο για τους επενδυτές.
Στεγαστική κρίση και ρόλος της πολιτικής
Όλα αυτά συμβαίνουν ενώ η στεγαστική κρίση παραμένει οξύ κοινωνικό και οικονομικό πρόβλημα, με τη ζήτηση για προσιτή κατοικία να υπερβαίνει κατά πολύ την προσφορά. Η κυβέρνηση ετοιμάζει δέσμη κινήτρων για επενδύσεις κατοικιών σε εγκαταλελειμμένα βιομηχανικά ακίνητα μέσω αλλαγής χρήσης, επιδιώκοντας να κινητοποιήσει κεφάλαια και να αυξήσει το διαθέσιμο στοκ. Ωστόσο, αν η σχέση κόστους–τιμής δεν καταστεί ξανά ελκυστική, υπάρχει κίνδυνος τα μέτρα να έχουν περιορισμένη αποτελεσματικότητα.
Η διεθνής εμπειρία από ώριμες αγορές, όπως το Λονδίνο και το Παρίσι, δείχνει ότι υπό συνθήκες υψηλών τιμών γης και αυστηρών κανονισμών, η κατασκευή κατοικιών συγκεντρώνεται σε λίγες μεγάλες εταιρείες που αναλαμβάνουν μεγάλα έργα, όπου μπορούν να επιτύχουν οικονομίες κλίμακας και ικανοποιητικά margins. Πολλοί εκτιμούν ότι προς αυτή την κατεύθυνση οδεύει πλέον και η ελληνική αγορά.
Σχόλιο 
: Η συρρίκνωση των περιθωρίων κέρδους λειτουργεί ως κρίσιμο καμπανάκι: χωρίς σταθερό και προβλέψιμο πλαίσιο, μείωση κόστους γης και στοχευμένα φορολογικά κίνητρα, η αγορά κινδυνεύει να εγκλωβιστεί σε ένα παράδοξο όπου οι τιμές παραμένουν υψηλές, αλλά τα νέα έργα δεν βγαίνουν οικονομικά, διαιωνίζοντας τη στεγαστική κρίση.
#ακίνητα #κατασκευές #στεγαστικήΚρίση #ελληνικήΟικονομία
