Νέο καθεστώς τριετούς φοροαπαλλαγής στα ενοίκια ενεργοποιείται για ιδιοκτήτες που έβγαλαν στην αγορά κλειστές κατοικίες ή ακίνητα τύπου Airbnb, υπό αυστηρές όμως προϋποθέσεις. Κρίσιμη παράμετρος είναι οι εμπρόθεσμες δηλώσεις στην ΑΑΔΕ, χωρίς τις οποίες το φορο-μπόνους χάνεται.
Ένα στοχευμένο φορολογικό κίνητρο τριετούς διάρκειας ενεργοποιείται για τους ιδιοκτήτες που το 2025 έριξαν στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης κλειστές κατοικίες ή ακίνητα που μέχρι πρότινος λειτουργούσαν ως βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb. Για τα συγκεκριμένα ακίνητα, τα ενοίκια που εισπράχθηκαν το 2025 μπορούν να είναι πλήρως αφορολόγητα, υπό την προϋπόθεση ότι τηρούνται μια σειρά από αυστηρά κριτήρια διαφάνειας και χρονισμού στις δηλώσεις προς την ΑΑΔΕ.
Καθοριστικό «φίλτρο» αποτελεί το αν οι κατοικίες είχαν δηλωθεί εγκαίρως ως κενές ή αν τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις είχαν αποτυπωθεί εμπρόθεσμα στις φορολογικές δηλώσεις. Όσοι κινήθηκαν εκπρόθεσμα, ιδίως μετά την 5η Δεκεμβρίου 2024, μένουν εκτός του ευνοϊκού καθεστώτος, ακόμη κι αν πληρούν όλες τις υπόλοιπες προϋποθέσεις.
Οι βασικές προϋποθέσεις για αφορολόγητα ενοίκια
Ο πυρήνας της ρύθμισης προβλέπει ότι για τους 36 πρώτους μήνες μετά τον μήνα σύναψης της σύμβασης μίσθωσης δεν φορολογείται το εισόδημα φυσικών προσώπων από εκμίσθωση κατοικιών, με εμβαδόν έως 120 τ.μ., προσαυξημένο κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του μισθωτή πέραν των δύο. Η σύμβαση πρέπει να είναι διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών και να έχει συναφθεί μεταξύ 8 Σεπτεμβρίου 2024 και 31 Δεκεμβρίου 2026.
Για να ενεργοποιηθεί η απαλλαγή, η εκμισθούμενη κατοικία πρέπει, κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη (ή ειδικά για μισθώσεις του 2024, κατά τα έτη 2022 και 2023), είτε να έχει δηλωθεί ως κενό ακίνητο στο έντυπο Ε2, είτε να μην εμφανίζεται πουθενά ως μισθωμένο, κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, ιδιοχρησιμοποιούμενο ή δωρεάν παραχωρούμενο (έντυπα Ε1 και Ε2). Εναλλακτικά, η κατοικία μπορεί να είχε διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, με όλες τις σχετικές μισθώσεις δηλωμένες στη Φορολογική Διοίκηση.
Επιπλέον, ο εκμισθωτής δεν πρέπει να έχει υποβάλει στη Φορολογική Διοίκηση δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης για το ακίνητο κατά το έτος της νέας μίσθωσης έως την έναρξή της, ή να έχει υποβάλει, για το ίδιο διάστημα, δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η τήρηση των προϋποθέσεων αποδεικνύεται αποκλειστικά από εμπρόθεσμες δηλώσεις· για τα έτη 2022 και 2023 λαμβάνονται υπόψη μόνο δηλώσεις που υποβλήθηκαν έως 5 Δεκεμβρίου 2024.
Πότε χάνεται η απαλλαγή και οι ειδικές κατηγορίες μισθωτών
Η φοροαπαλλαγή δεν είναι άνευ όρων. Αν το ακίνητο κενωθεί μέσα στην τριετία, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος της κένωσης. Μπορεί όμως να συνεχιστεί για το υπόλοιπο διάστημα, εφόσον το ακίνητο κενωθεί μία μόνο φορά και εκμισθωθεί εκ νέου με μακροχρόνια μίσθωση. Αν, αντίθετα, διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση μέσα στην τριετία, η απαλλαγή σταματά από το πρώτο έτος της βραχυχρόνιας αξιοποίησης.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η πρόβλεψη για μισθώσεις τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών σε συγκεκριμένες επαγγελματικές κατηγορίες: ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό, εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας. Για αυτές τις περιπτώσεις η απαλλαγή ισχύει, εφόσον πληρούνται οι γενικές προϋποθέσεις και το ακίνητο δεν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση εντός της τριετίας. Η προσαύξηση των τετραγωνικών μέτρων συνδέεται με τον αριθμό των εξαρτώμενων τέκνων του μισθωτή κατά τον χρόνο υπογραφής της σύμβασης.
Σχόλιο 
: Η ρύθμιση λειτουργεί ως στοχευμένο κίνητρο για να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, ιδίως σε αγορές που πιέζονται από Airbnb και στεγαστική κρίση. Ωστόσο, ο αυστηρός όρος των εμπρόθεσμων δηλώσεων και η απώλεια του μπόνους με οποιαδήποτε «στροφή» σε βραχυχρόνια μίσθωση δείχνουν ότι το κράτος ανταμείβει μόνο όσους συνδυάζουν φορολογική συνέπεια με σταθερή δέσμευση στην αγορά κατοικίας.
#Ακίνητα #Φορολογία #Ενοίκια #ΑΑΔΕ #Airbnb
