Η νέα ενεργειακή αναταραχή λόγω Μέσης Ανατολής παγώνει συναλλαγές ακινήτων και εκτοξεύει το κόστος κατασκευής. Η ισχυρή άνοδος τιμών συναντά πλέον γεωπολιτικό ρίσκο.
Οι γεωπολιτικές εξελίξεις στη Μέση Ανατολή προσθέτουν έναν ακόμη ισχυρό κραδασμό σε μια αγορά ακινήτων που ήδη έδειχνε σημάδια κόπωσης μετά από πολυετές ράλι τιμών. Η απότομη άνοδος του ενεργειακού κόστους μεταφράζεται σε αυξημένο κόστος κατασκευής, ενώ το πρώτο «σοκ» έχει ήδη οδηγήσει σε πάγωμα συναλλαγών, με αγοραστές από Ελλάδα και εξωτερικό να περνούν σε στάση αναμονής.
Ανατροπή τάσης σε τιμές, ζήτηση και στεγαστικά
Πριν από τη νέα κρίση, η εικόνα στην αγορά κατοικιών έδειχνε σταδιακή επιβράδυνση: τα παλαιά ακίνητα κατέγραψαν για πρώτη φορά από το 2020 οριακή τριμηνιαία μείωση τιμών, η ζήτηση –ειδικά από τη μεσαία τάξη– είχε αρχίσει να υποχωρεί λόγω ακρίβειας, ενώ η αυξημένη οικοδομική δραστηριότητα ενίσχυε την προσφορά, περιορίζοντας τους ρυθμούς ανατιμήσεων.
Η ανάλυση της Εθνικής Τράπεζας, με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, αποτυπώνει μια αγορά σε μεταβατική φάση: οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 7,8% το 2025, με το μέσο επίπεδο να βρίσκεται 8,1% πάνω από το 2008 και η σωρευτική άνοδος από το χαμηλό του 2017 να φθάνει το 87%. Ωστόσο, ο τριμηνιαίος ρυθμός αύξησης υποχώρησε στο 0,5% στο τέλος του έτους, ενώ τα παλαιά ακίνητα εμφάνισαν πρώτη τριμηνιαία μείωση τιμών (-0,6%).
Παράλληλα, η στεγαστική πίστη είχε αρχίσει να ανακάμπτει, με την καθαρή ροή δανείων να γυρίζει θετική για πρώτη φορά από το 2010. Τώρα όμως, ο κίνδυνος ανόδου επιτοκίων, εφόσον η κρίση παραταθεί, απειλεί να ανακόψει αυτή τη δυναμική, πλήττοντας ιδιαίτερα τη μεσαία τάξη που ήδη πιέζεται από υψηλά ενοίκια και περιορισμένα εισοδήματα.
Εκρηκτικό κόστος κατασκευής και πίεση σε εργολάβους
Στο μέτωπο των κατασκευών, η νέα ενεργειακή αναταραχή επιδεινώνει ένα ήδη βεβαρημένο περιβάλλον. Ο δείκτης τιμών υλικών κατασκευής νέων κατοικιών έχει αυξηθεί περίπου 33% από το 2021 έως τον φετινό Φεβρουάριο, και τώρα αναμένεται νέα επιτάχυνση λόγω ακριβότερης ενέργειας και διαταραχών στην εφοδιαστική αλυσίδα. Το κόστος καυσίμων –που αντιστοιχεί περίπου στο 30% του συνολικού κόστους σε πολλά έργα– συμπαρασύρει άσφαλτο, χάλυβα, αλουμίνιο και παράγωγα πετρελαίου.
Το πρόβλημα οξύνεται από το θεσμικό κενό: στις περισσότερες συμβάσεις δημοσίων έργων και παραχωρήσεων δεν υπάρχουν σαφείς ρήτρες για έκτακτες ενεργειακές κρίσεις, αφήνοντας τους αναδόχους εκτεθειμένους σε απρόβλεπτες υπερβάσεις κόστους. Η προηγούμενη κρίση –πανδημία και πόλεμος στην Ουκρανία– ήδη οδήγησε σε διαιτησίες και σημαντικές αποζημιώσεις, ενώ ο κλάδος φοβάται επανάληψη του ίδιου σεναρίου.
Golden Visa, ξένοι επενδυτές και νέα ισορροπία
Σημαντικός άξονας αβεβαιότητας είναι και η αγορά της Golden Visa. Παρά τον μεγάλο όγκο αδειών μόνιμου επενδυτή (28.589 έως Ιανουάριο 2026, με συνολικά 81.561 μαζί με μέλη οικογενειών), η ζήτηση είχε ήδη επιβραδύνει λόγω αύξησης ορίων επένδυσης (έως 800.000 ευρώ σε βασικές ζώνες), περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και γραφειοκρατικών καθυστερήσεων. Η νέα γεωπολιτική ένταση μπορεί να αναζωπυρώσει το ενδιαφέρον από τρίτες χώρες που αναζητούν «ασφαλές λιμάνι», αλλά σε μια αγορά που εμφανώς ωριμάζει και δεν απορροφά πλέον άκριτα κάθε επενδυτική ροή.
Περιοχές εκτός Αθήνας δείχνουν ισχυρότερη δυναμική τιμών, ενώ η Θεσσαλονίκη, μετά από περίοδο υπεραπόδοσης, είναι η μόνη που καταγράφει τριμηνιαία πτώση. Συνολικά, η αγορά ακινήτων εισέρχεται σε φάση υψηλής αβεβαιότητας: η αύξηση προσφοράς και η κόπωση της ζήτησης θα πίεζαν ούτως ή άλλως τις ανατιμήσεις, αλλά η ενεργειακή κρίση τείνει να κρατήσει ψηλά το κόστος και, κατ’ επέκταση, τις τιμές.
Σχόλιο 
: Η ελληνική κτηματαγορά περνά από κύκλο «εύκολης» ανόδου σε περίοδο σύνθετων ισορροπιών: οι τιμές δύσκολα θα υποχωρήσουν όσο το ενεργειακό κόστος και τα υλικά παραμένουν ακριβά, αλλά η πραγματική ζήτηση –ιδίως της μεσαίας τάξης– ήδη φρενάρει. Αν δεν υπάρξει στοχευμένη θεσμική θωράκιση για έργα και στεγαστική πίστη, ο κίνδυνος να μετατραπεί η τρέχουσα επιβράδυνση σε παρατεταμένη στασιμότητα είναι ορατός.
#ενεργειακή_κρίση #ακίνητα #realestate #κατασκευές #στεγαστικά #GoldenVisa
