Η κυβέρνηση ενεργοποιεί νέο κύκλο του «Ανακαινίζω» με αυξημένες επιδοτήσεις και στόχο την επαναφορά χιλιάδων κενών κατοικιών στην αγορά. Το πρόγραμμα μετατοπίζει το βάρος από την ενεργειακή αναβάθμιση στην πλήρη ανακαίνιση, επιχειρώντας να απαντήσει δομικά στο στεγαστικό.
Με προϋπολογισμό που εκτιμάται γύρω στα 500 εκατ. €, το νέο πρόγραμμα «Ανακαινίζω» εισέρχεται στην τελική ευθεία, με στόχο να ξεκινήσει εντός Ιουνίου και να αποτελέσει τον βασικό πυλώνα πολιτικής για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Σε αντίθεση με προηγούμενους κύκλους, το βάρος μετατοπίζεται από την καθαρά ενεργειακή αναβάθμιση σε εκτεταμένες εργασίες ανακαίνισης, με επιδοτήσεις που μπορούν να καλύψουν έως και το 90%-95% του κόστους.
Η επιλογή δεν είναι τεχνική λεπτομέρεια. Αντανακλά τη στροφή της στεγαστικής πολιτικής από τα επιδόματα ζήτησης προς κίνητρα προσφοράς, σε μια αγορά όπου το απόθεμα παλαιών και κενών διαμερισμάτων λειτουργεί ως «κρυφή δεξαμενή» κατοικίας, αλλά παραμένει ανενεργό λόγω κόστους και γραφειοκρατίας.
Πώς δομείται το νέο Ανακαινίζω
Στον νέο κύκλο, το ανώτατο ύψος επιλέξιμων δαπανών για κάθε κατοικία αυξάνεται θεαματικά. Η βασική χρηματοδότηση διαμορφώνεται έως τις 36.000 € ανά ακίνητο, με δυνατότητα προσαύξησης κατά 5.000 € για κάθε παιδί. Έτσι, για οικογένεια με δύο παιδιά, το πλαφόν φτάνει τις 46.000 €, ενώ το ανώτατο επιλέξιμο κόστος ορίζεται στα 300 € ανά τετραγωνικό μέτρο για κατοικίες έως 120 τ.μ.
Σε σχέση με τον προηγούμενο κύκλο, όπου οι επιλέξιμες δαπάνες περιορίζονταν στις 10.000 €, η κλίμακα της παρέμβασης αλλάζει επίπεδο. Παράλληλα, προβλέπεται αύξηση των εισοδηματικών ορίων, ώστε να καλυφθεί μεγαλύτερο τμήμα της μεσαίας τάξης, η οποία μέχρι σήμερα έμενε συχνά εκτός στεγαστικών ενισχύσεων, αλλά ταυτόχρονα δυσκολευόταν να χρηματοδοτήσει ολόκληρο το κόστος ανακαίνισης.
Καθοριστική διαφοροποίηση είναι και η κατανομή των επιλέξιμων εργασιών: εκτιμάται ότι περίπου το 80% των παρεμβάσεων θα αφορά γενική ανακαίνιση (ηλεκτρομηχανολογικά, υδραυλικά, μπάνια, κουζίνες, κουφώματα, στατικές και λειτουργικές βελτιώσεις) και μόλις το 20% καθαρά ενεργειακές αναβαθμίσεις. Στόχος είναι τα ακίνητα να καταστούν άμεσα κατοικήσιμα και εμπορικά αξιοποιήσιμα, ακόμη κι αν η ενεργειακή τους επίδοση δεν φτάσει τα επίπεδα προηγούμενων, αυστηρότερων προγραμμάτων.
Διφασική υλοποίηση και προτεραιότητα στα κενά ακίνητα
Το πρόγραμμα θα «σπάσει» σε δύο φάσεις. Η πρώτη, που προγραμματίζεται για τον Ιούνιο, θα αφορά την προεπιλογή των ακινήτων: θα ελέγχεται αν πληρούν τα βασικά κριτήρια (παλαιότητα, επιφάνεια έως 120 τ.μ., κατάσταση, χρήση) και θα καταρτιστεί το αρχικό μητρώο επιλέξιμων κατοικιών. Σε αυτή τη φάση, προτεραιότητα αναμένεται να δοθεί στα κλειστά ακίνητα, με στόχο να ενεργοποιηθεί ταχύτερα το απόθεμα που σήμερα δεν χρησιμοποιείται ούτε για ιδιοκατοίκηση ούτε για ενοικίαση.
Η δεύτερη φάση, που τοποθετείται χρονικά προς τον Σεπτέμβριο, θα είναι η υποβολή αιτήσεων από τους ιδιοκτήτες των προεγκεκριμένων ακινήτων. Εκεί θα «κλειδώνουν» τα τεχνικά σχέδια, τα προϋπολογισμένα κόστη και η τελική επιδότηση. Η διφασική αρχιτεκτονική στοχεύει αφενός στην αποσυμφόρηση της πλατφόρμας από μαζικές αιτήσεις ακινήτων που δεν πληρούν τα κριτήρια, αφετέρου στη δυνατότητα καλύτερου προγραμματισμού των διαθέσιμων πόρων.
Η επιλογή προτεραιότητας στα κενά διαμερίσματα έχει σαφή οικονομική λογική. Σε μια αγορά όπου οι τιμές πώλησης και τα ενοίκια έχουν αυξηθεί ταχύτερα από τα εισοδήματα, η ενεργοποίηση υφιστάμενου, υποαξιοποιημένου αποθέματος θεωρείται από διεθνείς οργανισμούς ως πιο αποτελεσματικό εργαλείο από τις οριζόντιες επιδοτήσεις ενοικίου, οι οποίες ενισχύουν κυρίως τη ζήτηση και τείνουν να τροφοδοτούν νέους γύρους ανατιμήσεων.
Το ευρύτερο στεγαστικό πλαίσιο στην Ελλάδα και στην Ευρώπη
Η ελληνική στεγαστική κρίση εντάσσεται σε ένα ευρύτερο ευρωπαϊκό φαινόμενο. Σε πολλές χώρες της Ευρωζώνης, η άνοδος των επιτοκίων, η υποεπένδυση στην κατοικία μετά την κρίση χρέους και η αύξηση του πληθυσμού σε αστικά κέντρα έχουν δημιουργήσει μόνιμες πιέσεις στις τιμές. Η Ελλάδα προσθέτει σε αυτά ένα ιδιαίτερα παλαιό κτιριακό απόθεμα και ένα μεγάλο ποσοστό μικρών ιδιοκτητών με περιορισμένη πρόσβαση σε τραπεζική χρηματοδότηση.
Η ευρωπαϊκή συζήτηση έχει ήδη μετατοπιστεί από την ενίσχυση της ζήτησης σε πολιτικές που αυξάνουν την προσφορά: φορολογικά κίνητρα για ανακαινίσεις, αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων, ρυθμιστικές παρεμβάσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλά και προώθηση ενεργειακά αποδοτικών κτιρίων. Το νέο «Ανακαινίζω» ευθυγραμμίζεται με αυτή τη λογική, αλλά επιλέγει συνειδητά να δώσει προτεραιότητα στη λειτουργική ανακαίνιση έναντι της πλήρους ενεργειακής αναβάθμισης, τουλάχιστον σε αυτή τη φάση.
Η προσέγγιση αυτή δημιουργεί ένα ενδιαφέρον δίλημμα πολιτικής: από τη μία, εξυπηρετεί τον επείγοντα στόχο της αύξησης της προσφοράς κατοικιών. Από την άλλη, επιβραδύνει εν μέρει την επίτευξη των ευρωπαϊκών στόχων για το κτιριακό απόθεμα χαμηλών εκπομπών. Η ισορροπία ανάμεσα στο «σήμερα» του στεγαστικού και το «αύριο» της πράσινης μετάβασης θα αποτελέσει αντικείμενο κριτικής τόσο σε εθνικό όσο και σε ευρωπαϊκό επίπεδο.
Ποιοι ωφελούνται και ποιες είναι οι παγίδες
Κερδισμένοι του νέου κύκλου είναι κυρίως τρεις κατηγορίες: μικροϊδιοκτήτες με κλειστά διαμερίσματα που αδυνατούν να χρηματοδοτήσουν μόνοι τους τις εργασίες, οικογένειες με παιδιά που βλέπουν σημαντική προσαύξηση της επιδότησης και ο κλάδος των μικρών τεχνικών εταιρειών και συνεργείων, ο οποίος αποκτά σταθερή ροή εργασιών. Η αύξηση των εισοδηματικών ορίων επιτρέπει σε τμήμα της μεσαίας τάξης να αξιοποιήσει το πρόγραμμα, μειώνοντας την αίσθηση αποκλεισμού από τις δημόσιες πολιτικές στέγασης.
Ωστόσο, οι κίνδυνοι είναι υπαρκτοί. Η εμπειρία προηγούμενων προγραμμάτων δείχνει ότι η έντονη ζήτηση μπορεί να οδηγήσει σε υπερκοστολόγηση εργασιών, συμφωνίες «στο χαρτί» που δεν αντανακλούν το πραγματικό κόστος και στρεβλώσεις στην αγορά υλικών και υπηρεσιών. Επιπλέον, αν δεν υπάρξουν σαφή κίνητρα ή δεσμεύσεις για τη διάθεση των ανακαινισμένων ακινήτων σε μακροχρόνια μίσθωση ή πώληση, υπάρχει ο κίνδυνος μέρος των επιδοτήσεων να κατευθυνθεί σε ακίνητα που τελικά θα χρησιμοποιηθούν για βραχυχρόνιες μισθώσεις, περιορίζοντας τον αντίκτυπο στο στεγαστικό πρόβλημα.
Κρίσιμος θα είναι και ο ρόλος των τραπεζών και των παρόχων χρηματοδότησης. Παρότι η επιδότηση μπορεί να φτάσει έως και το 90%-95%, σε πολλές περιπτώσεις θα απαιτείται ίδια συμμετοχή ή προχρηματοδότηση εργασιών. Η δυνατότητα πρόσβασης σε χαμηλότοκα δάνεια μικρής κλίμακας θα καθορίσει αν το πρόγραμμα θα παραμείνει στα χαρτιά ή θα μεταφραστεί σε πραγματικό κύμα ανακαινίσεων.
Τι σημαίνει για την αγορά ακινήτων και την οικονομία
Αν υλοποιηθεί με τον σχεδιαζόμενο προϋπολογισμό, το «Ανακαινίζω» μπορεί να λειτουργήσει ως στοχευμένο πακέτο δημοσίων επενδύσεων στον κτιριακό τομέα, με πολλαπλασιαστικά οφέλη. Η ενεργοποίηση χιλιάδων κενών διαμερισμάτων θα αυξήσει την προσφορά προς ενοικίαση και πώληση, ασκώντας μεσοπρόθεσμη πίεση αποκλιμάκωσης στις τιμές, ιδιαίτερα σε περιοχές με υψηλή συγκέντρωση παλαιών πολυκατοικιών.
Σε μακροοικονομικό επίπεδο, η ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας στηρίζεται σε έναν κλάδο με υψηλή εγχώρια προστιθέμενη αξία (υλικά, εργασία, υπηρεσίες μηχανικών) και συμβάλλει στην επίσημη καταγραφή δραστηριότητας που παραδοσιακά κινούνταν στη «γκρίζα ζώνη». Η πρόκληση για την κυβέρνηση θα είναι να διασφαλίσει ότι το πρόγραμμα δεν θα λειτουργήσει ως απλή μεταφορά δημοσίων πόρων σε ήδη ισχυρούς παίκτες της αγοράς ακινήτων, αλλά θα ενισχύσει πραγματικά τη μικρή ιδιοκτησία και την κοινωνική συνοχή.
Σχόλιο 
: Για την ελληνική αγορά ακινήτων, το νέο «Ανακαινίζω» αποτελεί κρίσιμο τεστ για το κατά πόσο η στροφή από τα επιδόματα ζήτησης σε κίνητρα προσφοράς μπορεί να αποδώσει χειροπιαστά αποτελέσματα. Αν συνδυαστεί με πιο αυστηρό πλαίσιο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και με σταθερή φορολογική μεταχείριση της μικρής ιδιοκτησίας, μπορεί να συμβάλει σε σταδιακή εξομάλυνση των τιμών ενοικίασης, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Για τους επενδυτές και τους επαγγελματίες του real estate, το πρόγραμμα δημιουργεί ευκαιρίες σε παλαιά ακίνητα με χαμηλή σημερινή εμπορική αξία, αλλά και την ανάγκη για προσεκτική κοστολόγηση, καθώς η υπερθέρμανση των τιμών εργασιών και υλικών μπορεί να διαβρώσει γρήγορα την απόδοση των επενδύσεων.
#στεγαστικό #Ανακαινίζω #αγορά_ακινήτων #κατοικία #επιδοτήσεις
