Ο νέος Οικοδομικός Κανονισμός 2026 επιχειρεί ριζική απλοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας, περιορισμό των μπόνους δόμησης και σταθερότητα στους κανόνες. Η μεταβολή της δομησιμότητας επανακαθορίζει αξίες γης, επενδυτικό ρίσκο και την πορεία της αγοράς ακινήτων έως το 2030.
Ο νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) εισέρχεται στο τελικό στάδιο επεξεργασίας, με ορίζοντα παρουσίασης εντός του 2026 και σταδιακή εφαρμογή έως το 2027. Μετά από διετία θεσμικής αστάθειας, ακυρώσεων από το Συμβούλιο της Επικρατείας και επιβράδυνσης της οικοδομικής δραστηριότητας, η κυβέρνηση επιχειρεί μια δομική επανεκκίνηση του πλαισίου δόμησης. Στόχος είναι ένα ενιαίο, απλό και προβλέψιμο σύστημα κανόνων που θα μειώσει τη νομική αβεβαιότητα και θα αποκαταστήσει την εμπιστοσύνη επενδυτών και ιδιοκτητών.
Απλοποίηση κανόνων και περιορισμός μπόνους
Η φιλοσοφία του νέου ΝΟΚ είναι η δραστική απλοποίηση. Εξετάζεται σχήμα περίπου 20 άρθρων, αντί του σημερινού μωσαϊκού άνω των 120 διατάξεων σε διαφορετικά επίπεδα νομοθεσίας. Στόχος είναι η μείωση των ερμηνευτικών εγκυκλίων κατά πάνω από 50% και η μείωση του χρόνου αδειοδότησης κατά 20-30%, μέσω ενιαίας εφαρμογής κανόνων σε όλες τις πολεοδομίες.
Κρίσιμο πεδίο αλλαγών αποτελεί το σύστημα κινήτρων και μπόνους δόμησης. Οι αποφάσεις του ΣτΕ που ακύρωσαν βασικές ρυθμίσεις του προηγούμενου πλαισίου οδήγησαν σε καθυστερήσεις, επανεξετάσεις φακέλων και σε μείωση της πραγματικής υλοποίησης αδειών έως 20-25% σε ορισμένες αστικές περιοχές. Τα παλαιά μπόνους μπορούσαν να αυξήσουν τη δομήσιμη επιφάνεια κατά 10-20%, επηρεάζοντας καθοριστικά τη βιωσιμότητα έργων. Το νέο πλαίσιο προσανατολίζεται σε σαφώς χαμηλότερα και πιο διαφανή κίνητρα, της τάξης του 5-10%, συνδεδεμένα κυρίως με ενεργειακή απόδοση, βιοκλιματικό σχεδιασμό και αστική αναβάθμιση, ευθυγραμμισμένα με τα όρια της νομολογίας.
Σταθερός κορμός, πίεση στις αξίες γης
Παρά τις αλλαγές, ο βασικός κορμός της δόμησης παραμένει: συντελεστής δόμησης, κάλυψη και ύψη εξακολουθούν να αποτελούν τους κύριους άξονες σχεδιασμού. Η «πράσινη» κατεύθυνση διατηρείται, με ήδη άνω του 45% των νέων κτιρίων σε υψηλές ενεργειακές κατηγορίες. Ο νέος ΝΟΚ δεν αλλάζει το μοντέλο της πόλης, αλλά στοχεύει να το καταστήσει λειτουργικό και θεσμικά σταθερό.
Ωστόσο, η μεταβολή της δομησιμότητας έχει άμεσο αποτύπωμα στις αξίες γης. Σε περιοχές όπου η αξιοποιήσιμη επιφάνεια μειώθηκε έως 10-15%, καταγράφονται πιέσεις στις τιμές οικοπέδων. Στις ζώνες υψηλής ζήτησης, η αξία πλέον συνδέεται περισσότερο με τη βεβαιότητα αξιοποίησης του συντελεστή παρά με τον ονομαστικό του όγκο. Η σταθεροποίηση του πλαισίου εκτιμάται ότι θα περιορίσει τη μεταβλητότητα της αγοράς και θα μειώσει το επενδυτικό ρίσκο.
Εκτός σχεδίου, ψηφιοποίηση και θεσμικές ισορροπίες
Πάνω από το 70% της ελληνικής επικράτειας βρίσκεται εκτός σχεδίου, με πληθώρα μικρών ιδιοκτησιών και ασαφή αξιοποιησιμότητα. Ο νέος σχεδιασμός συνδέεται με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, που αναμένεται να καλύψουν περίπου το 80% της χώρας έως το 2026, και με μια σαφέστερη οριοθέτηση χρήσεων γης. Η τάση είναι ο περιορισμός της διάσπαρτης δόμησης και η μεταφορά της αναπτυξιακής πίεσης σε οργανωμένους υποδοχείς, ώστε να αντιμετωπιστεί η αποσπασματική ανάπτυξη χωρίς χωρικό σχεδιασμό.
Κεντρικό εργαλείο της μεταρρύθμισης είναι η πλήρης ψηφιοποίηση. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου καθίσταται απαραίτητη για μεταβιβάσεις και αδειοδοτήσεις, ενώ η Ψηφιακή Τράπεζα Γης στοχεύει στη μεταφορά συντελεστή και στην εξισορρόπηση πολεοδομικών πιέσεων. Η μέχρι σήμερα ψηφιοποίηση έχει ήδη μειώσει τον χρόνο επεξεργασίας αδειών έως 30%, με στόχο μια πλήρη ψηφιακή αλυσίδα ελέγχου από την άδεια μέχρι την αποπεράτωση του κτιρίου.
Στο παρασκήνιο, διαμορφώνεται μια λεπτή ισορροπία μεταξύ ΥΠΕΝ, ΣτΕ και αγοράς. Το ΥΠΕΝ επιδιώκει νομικά θωρακισμένο πλαίσιο, ώστε να αποφευχθούν νέες ακυρώσεις, ενώ η αγορά πιέζει για επαναφορά μέρους της δομησιμότητας που χάθηκε, καθώς η μείωση αξιοποιήσιμης επιφάνειας κατά 10-20% σε ορισμένες περιπτώσεις άλλαξε τη βιωσιμότητα έργων και την αξία γης. Η τελική μορφή του ΝΟΚ θα κρίνει όχι μόνο τους όρους δόμησης, αλλά και το επίπεδο επενδυτικού ρίσκου στην ελληνική αγορά ακινήτων την επόμενη δεκαετία.
Σχόλιο 
: Ο νέος ΝΟΚ είναι λιγότερο μια τεχνική ρύθμιση και περισσότερο μια θεσμική επανεκκίνηση της αγοράς ακινήτων: συμπυκνώνει την προσπάθεια του κράτους να μετατρέψει την πολεοδομία από πεδίο ερμηνειών και προσφυγών σε προβλέψιμο επενδυτικό πλαίσιο, με αντάλλαγμα μικρότερα μπόνους αλλά μεγαλύτερη ασφάλεια δικαίου.
#ΝΟΚ #Ακίνητα #ΟικοδομικέςΆδειες #RealEstate #Πολεοδομία
