Η εκρηκτική άνοδος τιμών στα ακίνητα μεταφέρεται από την Αττική σε περιφερειακές πόλεις, την ώρα που η πρωτεύουσα δείχνει σημάδια κόπωσης. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος αποκαλύπτουν αγορά πολλών ταχυτήτων, με επενδυτές να στοχεύουν φοιτητικές και τουριστικές περιοχές.
Η δυναμική της ελληνικής αγοράς κατοικίας αλλάζει γεωγραφικό κέντρο βάρους. Μετά από πολυετές ράλι στην Αττική, η σκυτάλη περνά πλέον σε αστικά κέντρα της επαρχίας, όπου οι τιμές κινούνται με διψήφιους ρυθμούς, προσελκύοντας επενδυτές που αναζητούν υψηλότερες αποδόσεις και περιθώρια ανόδου.
Διψήφιες αυξήσεις σε Ιωάννινα, Ηράκλειο, Καλαμάτα
Μεσίτες και κατασκευαστικές εταιρείες καταγράφουν έντονη μετατόπιση ζήτησης προς πόλεις όπως τα Ιωάννινα, οι Σέρρες, η Άρτα, αλλά και το Ηράκλειο και η Καλαμάτα. Κοινός παρονομαστής: η παρουσία πανεπιστημιακών σχολών, φοιτητικού πληθυσμού και αυξανόμενου τουριστικού ενδιαφέροντος.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλούνται παράγοντες της αγοράς, στο Ηράκλειο οι ετήσιες αυξήσεις τιμών κατοικιών ξεπερνούν το 15%, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται στα 2.272 ευρώ ανά τ.μ. Αντίστοιχα, στην παραλιακή ζώνη Κάτω Βέργα της Καλαμάτας, οι τιμές πώλησης έχουν εκτιναχθεί κατά περίπου 13%, φθάνοντας τα 3.144 ευρώ ανά τ.μ. Στελέχη μεγάλων μεσιτικών εταιρειών μιλούν για «πολύ ισχυρό ενδιαφέρον σε πόλεις 50.000-60.000 κατοίκων, ειδικά όπου συνδυάζονται θάλασσα, τουρισμός και φοιτητές».
Η τάση αυτή σηματοδοτεί σταδιακή σύγκλιση των τιμών επαρχίας και πρωτεύουσας, περιορίζοντας το παραδοσιακό discount που χαρακτήριζε για χρόνια την περιφέρεια. Για επενδυτές και funds που δραστηριοποιούνται στο real estate, οι δευτερεύουσες πόλεις εξελίσσονται σε νέα «μέτωπα» αξιοποίησης κεφαλαίων.
Η Αθήνα «πιάνει ταβάνι», αλλά χωρίς ορατή διόρθωση
Αντίθετα, στην Αττική τα σημάδια κόπωσης είναι πλέον ορατά στα επίσημα στοιχεία. Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει σαφή επιβράδυνση: ο ετήσιος ρυθμός αύξησης του δείκτη τιμών διαμερισμάτων στο δ΄ τρίμηνο υποχώρησε στο 5,9% από 7% στο προηγούμενο τρίμηνο, επίπεδα που παραπέμπουν στο 2018. Από το 2018 και μετά, αυξήσεις κάτω του 6% στην Αθήνα είχαν εμφανιστεί μόνο στους πρώτους μήνες του 2025.
Παρά την επιβράδυνση, οι ειδικοί δεν αναμένουν ουσιαστική διόρθωση τιμών. Σε ορισμένες περιοχές, όπως το Μαρούσι, έχουν καταγραφεί οριακές πτώσεις στα νεόδμητα, ωστόσο η επικρατούσα εκτίμηση είναι ότι αυτές οι κινήσεις δεν θα αποκτήσουν μόνιμο χαρακτήρα. Καθοριστικό ρόλο παίζουν οι κατασκευαστικοί όροι: μετά τις αλλαγές στον ΝΟΚ, οι κατασκευαστές οφείλουν να πετύχουν τους οικονομικούς τους στόχους με λιγότερα τετραγωνικά, γεγονός που ασκεί ανοδική πίεση στις τιμές ανά τ.μ.
Πληθωρισμός, κόστος κατασκευής και ξένη ζήτηση
Την ίδια στιγμή, το πληθωριστικό περιβάλλον και το αυξημένο κόστος υλικών και εργασίας λειτουργούν ως «πάτωμα» για τις τιμές. Το νέο κύμα πληθωριστικών πιέσεων, που συνδέεται και με τον πόλεμο στη Μέση Ανατολή, ωθεί το κόστος κατασκευής ακόμη υψηλότερα, περιορίζοντας τα περιθώρια για μειώσεις.
Στην εξίσωση προστίθεται και η διεθνής ζήτηση. Ειδικοί της αγοράς εκτιμούν ότι με την πλήρη αποκατάσταση των αεροπορικών συνδέσεων αναμένεται νέο κύμα ενδιαφέροντος από χώρες της Μέσης Ανατολής, τόσο για τουριστικά όσο και για αστικά ακίνητα. Αυτό λειτουργεί ως επιπλέον ανάχωμα σε πιθανή διόρθωση, ιδίως σε περιοχές με ισχυρό τουριστικό brand ή υψηλή ελκυστικότητα για βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Σε αυτό το πλαίσιο, η ελληνική αγορά ακινήτων μπαίνει σε φάση αναδιάταξης: η Αττική δείχνει να προσεγγίζει ένα επίπεδο «κορεσμού» στις αυξήσεις, ενώ η επαρχία γίνεται το νέο πεδίο έντονης ανατίμησης, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για επενδυτές, ενοικιαστές και την κοινωνική συνοχή.
Σχόλιο 
: Η μεταφορά του ράλι τιμών στην επαρχία δείχνει ότι το real estate παραμένει ισχυρό «παιχνίδι» κεφαλαίων, αλλά ταυτόχρονα οξύνει το στεγαστικό πρόβλημα σε όλη τη χώρα. Χωρίς στοχευμένη πολιτική για προσιτή κατοικία και αύξηση της προσφοράς, η επόμενη κρίση δεν θα είναι επενδυτική, αλλά κοινωνική.
#ακίνητα #realestate #οικονομία #Αθήνα #επαρχία
